[요지] 부득이 아파트시공계약업자에 양도한 사실이 인정되고 단기매매차익을 얻기 위하여 취득후 1년이내의 부동산을 양도한 것으로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 정당함
[요지] 부득이 아파트시공계약업자에 양도한 사실이 인정되고 단기매매차익을 얻기 위하여 취득후 1년이내의 부동산을 양도한 것으로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 정당함
[주 문] 동대구세무서장이 97.2.20 청구인에게 결정고지한 95년도 귀 속 양도소득세 1,030,910,560원의 부과 처분은 기준시가에 의 하여 양도차익을 계산하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인이 대구광역시 수성구 OO동 O OOOOO외 3필지 임야등 15,572㎡를 94.6.15 청구외 OOO로부터 920,000,000원에 취득하여 무주택자를 위한 지역주택조합을 결성하여 위 지상에 아파트를 신축하기 위하여 조합원 모집공고를 하였으나, 조합원신청자가 적어 이를 포기하고 그 중 2,626㎡(그린벨트를 제외한 아파트신축 가능부지임, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 95.3.3 청구외 (주)OO에 1,588,000,000원에 양도한데 대하여 처분청은 이를 취득후 1년이내 단기 양도거래로서 투기성이 있다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 97.2.20 청구인에게 95년도 귀속 양도소득세 1,030,910,560원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.19 심사청구를 거쳐 97.8.14 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 처분청은 쟁점토지의 등기원인에 관한 사실관계, 부동산의 취득 및 양도와 이용실태에 관한 구체적인 사실규명 없이 단순히 보유기간이 1년미만이 라는 사실만으로 이를 투기적거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이건 과세하였다.
(2) 이건 토지의 등기부상 취득시의 소유권이전등기 원인이 증여로 되어있지만, 사실상 매매에 의한 소유권이전인 바 그 경위를 보면 이건 토지 15,572㎡(약 4,170평)중 주거지역이 437평, 도로가 447평, 나머지 3,826평이 그린벨트인 임야이어서 청구인이 위 토지를 취득하기 위하여 관할 구청에 토지거래허가를 신청하였더니 그린벨트이며 임야이기 때문에 산림경영계획서와 정당한 사유없이는 토지거래허가가 곤란하다고 하였고, 소유주인 청구외 OOO는 자기 소유의 모든 부동산이 경매로 다 처분되고, 위 토지만 소유하고 있었지만 대출원금 850,000,000원 및 연체이자 4～5억원 때문에 채권자인 (주)OOOO신용금고로부터 OO 상환독촉으로 시달리고 있던 터라 청구인의 사업계획 및 매입의사를 전달받고, 위 토지에 설정된 근저당을 해제하고 선대 묘소이장비용 및 생활비조로 7천만원만 지불하여 주면 하루라도 빨리 소유권을 청구인에게 넘겨주겠다고 하였고, 청구인은 위 토지중 주거지역 및 도로부분 합계 884평만 취득하여 사업할 수 있도록 하려 했으나 대출원금을 최대로 많이 회수하여야만 하는 위 신용금고의 입장에서는 가치도 없는 그린벨트를 포함하여 매수할 것을 청구인에게 강요하였고, 청구인은 부득이 그린벨트(개발제한구역)를 함께 취득할 수 밖에 없어서 이건 토지 15,572㎡를 증여를 원인으로 청구인 앞으로 소유권 이전등기하게 된 것이다.
(3) 주택조합을 설립하여 아파트를 건축하는 일련의 과정을 보면 사업성분석, 지주작업, 조합원모집(광고), 조합설립, 지주들의 토지를 조합앞으로 신탁등기, 사업승인, 착공, 준공, 조합앞으로 된 신탁등기 해지로 조합원에게 대지지분등기, 입주의 순서로 주택조합사업이 진행되는 것이 일반적인 관행으로서 주택건설촉진법 시행령 제42조 제6항의 규정에 의하면 “주택조합은 등록업자 또는 지정업자가 소유하고 있는 토지를 주택건설 대지로서 사용하여서는 아니된다.”라고 규정하고 있는 바, 아파트건설업자인 등록업자 또는 지정업자 명의로는 매입할 수 없고, 주택조합설립전에 지주작업이 먼저 이루어져야 하는 것이므로 청구인이 개인명의로 토지를 취득하게 된 것이다.
(4) 청구인은 이건 토지를 취득하여 청구인이 지주의 한사람이 되어 사업부지내의 다른 지주들과 공동으로 지역주택조합원을 모집하여 아파트를 신축할 목적으로 다른 4명의 지주들과 지주조합을 결성하여 주택조합원을 모집하여 사업하기로 발의하였고, 청구인은 위 4명의 다른지주들의 이탈을 방지하기 위하여 이들의 소유토지(아파트 신축예정 부지)를 청구인이 지주대표의 입장에서 우선 매입하기로 약정하여 계약금 284백만원을 지급하였으며, 청구인등은 신축예정 아파트의 설계 및 모델하우스 건립을 완료하고, 조합원 모집공고를 하였으나, 주택조합아파트의 시공예정자인 건설업체 청구외 (주)OO의 OO마을분양과 일치하는 바람에 100%조합원의 모집이 불가능하였고, 이에 사업이 지연되자 급기야 여타지주들은 모든 책임을 청구인에게 돌리고 약정된 기일에 중도금 및 잔금을 지급하여 줄 것을 청구인에게 강요하였고, 신청한 조합원들도 사업이 장기화될 것을 걱정하여 신청금 환불을 요구하여 부득이 무주택 서민(조합원의 자격은 무주택자임)을 보호하는 차원에서 주택조합사업을 포기하지 아니할 수 없었다. 조합주택아파트의 시공예정자인 (주)OO은 자사 모델하우스에서 조합원 모집을 하였고, 신문에 시공사로 조합원 모집에 동참한 도의적인 책임을 지고 조합원들의 환불요구와 지주들의 부동산(청구인이 지주들로부터 매입하기로 하고 계약금을 지급하였던 토지)의 매입요구를 들어주지 않을 수 없었기 때문에 청구인이 매입한 토지 중에서 아파트신축이 불가능한 그린벨트인 임야를 취득할 경우 비업무용토지로 사후관리가 힘들다는 사유로 그린벨트를 제외한 쟁점토지와 사업부지내의 다른 지주들의 토지를 일괄적으로 넘겨주지 않으면 사태수습이 불가함을 청구인에게 통보하여 왔고, 무주택서민들의 재산상 손실보호와 심적 불안을 해소하는 차원에서 청구인은 부득이 쟁점토지를 소유권 이전후 1년이내임에도 불구하고 (주)OO에 양도할 수 밖에 없었다.
(5) 쟁점토지의 양도대금 1,588백만원중 이건 토지의 취득가액 920백만원(양도되지 않은 그린벨트의 가액은 미미한 것으로 보아야 함)을 제외한 차액 668백만원은 조합원모집과 관련된 설계비 72백만원, 신문광고비 52백만원, 모델하우스 건립운영비 87백만원, 팜플렛 제작비 12백만원, 조합원 위약금 15백만원 및 기타 제반경비 등을 보상받은 것에 불과하며, 실질적으로 양도차익을 남긴 것은 전혀 없다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이건 과세한 것은 부당하므로 기준시가에 의하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 대구지방국세청장의 이건 조사내용을 보면 다음과 같다. (가) 이건 토지를 증여를 원인으로 취득한 이유 매입토지중 대구광역시 수성구 OO동 O OOOOOOO 임야가 그린벨트인 관계로 매매로 인한 이전등기가 불가능였기 때문에 증여를 원인으로 등기를 하였음. (나) 취득금액에 대한 조사 청구인은 이건 취득토지에 청구외 OOO가 근저당권자인 (주)OOOO신용금고에 근저당을 설정하고 대출받은 대출금 및 관련이자 미변제액 1,707백만원중 850백만원을 변제하고 근저당을 말소하기로 약정하였으며, 또한 청구인은 위 OOO에게 묘지이장비용등으로 70백만원을 지급하기로 하여 실지 취득금액은 920백만원임. (다) 청구인이 이건 토지를 취득하였다가 그 일부(쟁점토지)를 양도한 경위 및 양도금액 조사 청구인은 이건 토지에 조합주택아파트 124세대를 신축 분양하기 위해 청구외 (주)OO과 아파트 신축도급공사를 약정한 후 조합원모집공고를 하였으나, 60세대밖에 신청하지 아니하여 아파트 신축을 포기하고 시공회사인 위 (주)OO에 이건 토지중 아파트 부지인 2,626㎡를 1,588백만원에 양도하였음. (라) 쟁점토지에 대한 취득금액 환산내역 이건 토지 15,572㎡에 대한 취득가액 920백만원을 그린벨트지역이나 주거지역이 모두 공시지가가 동일하므로 면적비율로 안분계산하여 쟁점토지의 취득가액 155백만원을 산출함. (마) 기타조사 사항 청구인은 이건 조합아파트를 신축하기 위하여 (주)OO에 양도한 쟁점토지 이외에 인근 토지인 OO동 OOOOOOO외 4필지의 토지를 청구외 OOO 외 3인으로부터 2,792백만원에 매수하기로 계약한 후 계약금 284백만원을 지급한 상태에서 조합원모집이 여의치 못해 당초 청구인이 위 OOO외 3인으로부터 매수한 것과 동일한 조건으로 (주)OO과 재계약토록 하였으며, 청구인이 양도한 대금 1,588백만원 중에는 조합주택아파트 신축을 위하여 소요된 제반경비 384백만원이 포함되어 있음이 조사됨.
(2) 쟁점토지의 양도에 대하여 투기성거래로 볼 것인지에 대해 96.6.17 대구지방국세청에서 공정과세 협의회를 개최한 내용을 보면 “투기성거래로 판정해서 실지거래가액으로 과세하되, 불합리한 공시지가의 재조정을 위해 관계기관에 협조의뢰하여 재조정된 공시지가에 의해서 양도소득세를 경정토록 한다”고 되어있다.
(3) 이건 토지의 취득 및 주택조합을 결성하여 아파트를 신축하려다 이를 포기하고 양도하게 된 경위를 청구인이 제시한 증빙서류등에 의하여 확인한 바 다음과 같다. (가) 94.6.14: 청구인이 취득가액 920백만원에 이건 토지 15,572㎡를 취득(이중 아파트 부지는 쟁점토지 2,626㎡임)하게 된 경위를 보면, 청구인이 이건 토지 15,572㎡중 그린벨트를 제외하고 아파트신축이 가능한 주거지역 및 도로만을 분할하여 매수하려 하였으나, 근저당권자인 청구외(주)OOOO신용금고에서는 청구외 OOO의 대출과 관련하여 이건 토지전체가 공동담보로 제공되어 있어 대출금(원금 미수액 850백만원)회수를 위해서는 분할매도가 불가하다고 하여 부득이 그린벨트를 포함하여 매수할 수밖에 없었던 사실이 98.5.19 (주)OOOO신용금고 OO지점장이 작성한 사실확인서에 의하여 확인되고, 전소유자인 청구외 OOO에게는 묘지이장비용등으로 70백만원을 지급한 사실이 확인된다. (나) 94.7.29～94.10.4: 청구인은 지주대표의 입장에서 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO으로부터 토지(아파트 사업부지) 총 5,132㎡를 매입하기로 계약하고 계약금으로 284,000백만원을 지급함. (다) 94.9.13: 공사도급약정 체결
○ 공사명: OO동 연합지역 주택조합 신축공사
○ 공사 의뢰자 (갑): 주택조합대행업자인 (주)OOOO 대표이사 OOO(청구인)
○ 공사수급자 (을): (주)OO
○ 갑의 책임
• 조합원 모집등 주택조합에 관한 일체의 사항
• 사업승인등에 대한 인·허가에 관한 일체의 사항
• 기타 동 사업의 추진에 필요한 조합원의 권리·책임에 관한 대행 업무일체
○ 을의 책임: 공사도급계약 체결후 공사 시공에 관한 책임
○ 사업의 시행: 갑이 조합원 모집완료후 잔여세대가 20세대 미만이 되는 시점부터 동 사업을 시행하며, 사업승인후 공사비 지급조건 등에 대해 정식으로 도급계약을 체결한다.
○ 동 약정서는 정식 도급계약체결시 “특약사항”일부로 삽입한다. (라) 94.10.5～10.14: OO신문 및 OO일보에 4회의 조합원 모집안내 공고 (마) 94.10.19: 모델하우스 오픈 (바) 95.3.3: 조합원신청실적 저조(총 124세대중 60세대만 신청)로 조합아파트 신축을 포기하고 기납입된 신청금을 반환함과 동시에 쟁점토지를 (주)OO에 1,588백만원에 양도하였는 바, 98.5.19 (주)OO의 대표이사 OOO이 확인한 내용에 의하면 “당사는 쟁점토지를 청구인으로부터 매수함에 있어서 당초에는 청구인이 매수한 가액 920백만원(그린벨트 포함가액임)만 지급하기로 하였으나, 청구인이 그동안의 조합주택신축준비를 위하여 지출된 경비를 보상하여 줄 것을 요청하여 위 920백만원에 경비지출액 668백만원을 합하여 총 1,588백만원을 매매대금으로 지급하였음”을 확인하고 있다. (사) 청구인이 제시한 이건 조합주택 신축준비에 소요된 경비 중 증빙으로 확인되는 내용을 보면, 설계비 72백만원, 팜플렛 제작비 12백만원, 신문광고료 52백만원, 중개수수료 100백만원(다른지주들과의 토지매매계약분도 포함), 모델하우스건립운영비 87백만원, 토지매매계약위약금 48백만원(합계 371백만원)등이다.
- 라. 적용 및 판단 관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면 청구인은 쟁점토지를 취득후 1년이내에 단기양도한 것은 사실이나, 그 과정을 보면 청구인 및 여타 지주 OOO외 3인등은 쟁점토지 및 인근토지 지상에 주택조합을 결성하여 아파트틀 신축하기로 하고 조합원모집공고(총124세대)를 하였으나, 신청숫자가 60세대에 불과하여 주택조합결성이 불가능한 관계로 부득이 아파트 건설업자인 (주)OO에 청구인이 취득한 총 토지 15,572㎡ 중 아파트부지로 사용이 가능한 2,626㎡ 및 위 OOO 등으로부터 매입하기로 계약하였던 토지 총 5,132㎡를 양도하게 된 것이다. 이건 토지 15,572㎡[그린벨트지역은 (주)OOOO신용금고의 요청에 의하여 부득이 매수한 것임]를 920백만원에 취득하여 그 중 2,626㎡(쟁점토지)를 1,588백만원에 양도하여 상당한 양도차익을 남긴 것처럼 보이나 그 실질내용을 보면 청구인이 취득한 토지 15,572㎡중 쟁점토지를 제외한 나머지는 그린벨트 지역으로 현실적으로 가치가 없는 토지이며, 그 양도가액에는 청구인이 주택조합 아파트신축을 위한 준비에 소요된 경비 보상액이 포함된 사실이 처분청의 조사내용, 토지매수자 (주)OO의 확인서 및 관련증빙등으로 보아 인정된다 하겠다. 따라서 이건 거래는 비록 대구지방국세청 공정과세협의회에서 투기거래로 본 것에 근거하여 실지거래가액에 의하여 과세하였다 하더라도 위 사실관계에서 본바와 같이 주택조합아파트신축을 위하여 조합원모집등 사전준비를 하는 과정에서 그 모집인원수가 부족하여 기납입된 신청금을 반환하고 부득이 아파트시공계약업자인 (주)OO에 양도한 사실이 인정되므로 단기매매차익을 얻기 위하여 취득후 1년이내의 부동산을 양도한 것으로 볼 수 없다고 판단된다. 따라서 쟁점토지의 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
- 마. 이건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.