[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 1987.9.16 OO부동산중개인사무소라는 상호로 부동산중개업을 개시하여 부동산중개업을 영위하였으나 중개업법 제4조의 규정에 의한 5년마다의 중개업허가 경신 신청을 하지 아니하여 부동산중개업 허가의 효력이 상실됨으로써 1992.10.28 동 사업을 폐업한 사람으로서, 1990.11.23 경상북도 경산시 진량면 OO리 O OO O O 임야 7,554㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO로부터 취득하여, 1994.8.3 청구외 (주)OO조경(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도하였다. 처분청은 부동산중개업자가 중개업법을 위반하여 직접 취득한 자산을 양도한 경우에 해당하는 쟁점토지 거래는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 결정하는 거래에 해당된다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 후, 1996.10.16 청구인에게 94년귀속 양도소득세 456,628,280원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.12.11 심사청구를 거쳐 1997.3.22 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장의견
- 가. 청구인주장 처분청은 청구인이 부동산중개업자로서 중개업법을 위반하여 직접 취득한 쟁점토지를 양도하였으므로 이는 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 및 국세청고시 제1996-16호 제5호에 해당한다는 이유로 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하여 이건 부과처분하였다. 그러나, 청구인은 취득당시에는 중개업법을 위반하였을지 모르나 중개인 자격까지 취소된 상태에서 취득후 몇년이 경과한 후 양도한 행위를 두고 “중개업자가 부동산 중개업법을 위반하여 직접 부동산을 양도한 경우”에 해당한다고 할 수 없다. 즉, 법의 해석은 법문대로 해석하여야 하지 확장 해석하거나 유추해석을 할 수 없는 바, “중개업자”라고 하는 것은 양도당시를 의미하는 것인데 청구인은 쟁점토지의 양도당시에는 중개업자가 아니며, 또한 위 조문은 취득시에 중개업법을 위반한 것은 포함되지 않고 양도시에 중개업법을 위반해야 하는데 청구인은 쟁점토지의 양도시 중개업법을 위반한 사실이 없음에도 처분청은 청구인에게 적용할 수 없는 법조항을 적용하여 이건 부과처분한 것은 부당하므로 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.
- 나. 국세청장의견 청구인은 쟁점토지의 취득당시에는 OO부동산중개인사무소라는 상호로 부동산 중개업을 하고 있었으며, 부동산을 중개하는 자는 중개의뢰인과 부동산매매를 할 수 없음에도 타인을 내세워 매매계약을 체결하고, 쟁점토지 매입을 위하여 주민등록을 위장 전입하였으며, 취득 후 4개월만에 6억원의 매매차익을 남기고 매매할 의사로 청구외법인과 양도계약을 체결하는 등 부동산중개업법을 위반한 사실이 처분청이 제시한 자료와 대구지방검찰청의 공소장 등에 의하여 확인되고, 의법 처리된 후 양도계약을 파기하였다가 재계약을 체결하였다고 하나 청구외법인이 계속적으로 매수자의 지위에 있었음이 확인되는 바, 이러한 사실은 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호에서 규정한 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득한 사실이 있음이 인정되고 또한 국세청장이 정한 기준 중 제5호에 규정하는 부동산 중개업자가 중개업법을 위반하여 직접 취득한 자산을 양도한 경우에 해당하는 거래이므로 이건 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분에는 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 청구인이 취득하여 양도한 쟁점토지의 거래가 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 하는지 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
- 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 단서와 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 (1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 및 같은법시행령 제166조 제4항 제2호, 동 부칙 제8조 제2항(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)은 위 법령이 시행된 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 분에 대한 양도차익의 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 양도차익을 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 위 법령에 의한 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정한 기준 (국세청고시 제1996-16호,1996.2.15) 제5호는 부동산 중개업자가 중개업법을 위반하여 직접 취득한 자산을 양도한 경우를 들고 있다.
- 다. 사실 및 판단 청구인은 쟁점토지를 양도할 당시는 부동산중개업자가 아니므로 처분청이 과세근거로 든 소득세법시행령 제116조 제4항 제2호와 동 규정의 위임에 의한 국세청장이 정하는 기준(국세청고시 제1996-16호, 1996.2.15) 제5호를 적용할 수 없다고 주장한다. 그러나, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시에는 OO부동산중개인이라는 상호로 부동산 중개업을 영위하고 있었고, 부동산중개업자는 중개의뢰인과 직접 거래할 수 없음에도(부동산중개업법 제15조 제5호) 이를 위반하여 전소유자인 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 158,000,000원에 취득하여, 취득 후 4개월만인 1991.4.9 청구외법인과 758,000,000원에 양도하기로 매매계약 체결하고 1차중도금을 1991.5.4에 수령하고 1991.6.29에는 2차중도금을 수령한 후, 위 매매계약을 해제할 만한 객관적인 사유도 없이 2차중도금을 수령한 날로부터 2년 6개월 후인 1994.3.31 당초 매매계약을 해제하였다가, 그날로부터 3개월 후인 1994.7.4 당초 매수자인 청구외법인과 다시 매매계약을 하였는 바, 그 내용을 보면 매수자가 동일인이고 매매금액도 청구인이 당초 매매계약 해제시 지급한 위약금을 차감하면 당초 금액과 같은 점(재계약 금액 868,000,000원에서 위약금으로 청구외법인에 지급한 110,000,000원을 차감하면 당초 계약금 758,000,000원과 같음)으로 보아, 1994.7.4 재매매계약은 당초매매계약의 연장으로 보이는 점을 종합하여 보면, 청구인의 이러한 행위는 조세부담을 회피할 목적으로 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우에 해당한다고 판단되므로 처분청이 전시 관계법령의 규정을 적용하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이라 할 수 없다고 판단된다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.