신고한 실지거래가액이 사실과 달라 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 대구광역시 달서구 OO동 OOOOO 전(田) 178㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 1991.1.15에, 같은 구 OO동 OOOOOO 대지 232㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 1991.1.19에 양도하고 같은 해 10.29 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 예정신고 및 자진납부한 바 있다. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액을 조사한 결과 청구인의 신고내용이 사실과 다르다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정, 1996.7.15 청구인에게 양도소득세 26,825,330원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.8.26 이의신청과 1996.10.17 심사청구를 거쳐 1997.1.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지에 대하여 청구인이 취득할 당시 실지거래된 계약서를 첨부하여 그 가액으로 신고한 바, 쟁점①토지의 경우 양도자인 청구외 OOO이 처분청 조사시 양도사실을 모른다고 진술한 것은 당해 재산이 법원경매에 의해 획득되었기 때문으로 이를 명의대여로 간주하여 기준시가로 과세함은 부당하고, 쟁점②토지의 경우 처분청은 양수자인 OOO이 진술한 가액(110,000,000원)이 신고가액(57,000,000원)과 상이하다 하여 실사신청을 부인하고 기준시가로 결정하였으나, 실지내용에 있어 OOO은 대지·건물을 모두 포함하여 대답한 액수인 반면 청구인은 건축비를 공제한 가액을 양도가액으로 하여 신고한 사실에 차이가 있으므로 이 점을 고려하여 실질과세원칙에 따라 실지거래가액대로 경정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점①토지에 관하여 보면, 신고된 실지거래가액과 부합하는 확인을 받아 제출한 확인서에 대하여 청구인 조차도 확인한 청구외 OOO의 주소를 모르고, 청구외 OOO이 당초 진술을 번복하는 확인을 하며 그 경위를 밝히지 아니한 점, 처분청에서 다시 확인하고자 하여도 확인되지 아니하는 점으로 보아 청구외 OOO이 쟁점①토지를 보유한 사실이 없다고 믿어지므로, 신고된 거래가액이 실지거래가액과 다르다고 보고 기준시가를 적용한 처분에 잘못이 없다. 쟁점②토지에 관하여 보면, 건축중인 주택과 함께 1억1천만원에 양도된 사실에 대하여 57백만원의 허위계약서를 제출한 사실, 또한 취득자가 기초공사를 진행하던 중이었다고 진술한 다음 청구인 제시 확인서에서 70%의 진도라고 번복한 사실, 진도에 관한 산출근거나 상황을 밝히지 아니한 점 등으로 보아, 취득자가 기초공사를 진행하던 상태에서 매수하였다는 진술이 믿어지므로 신고된 거래가액이 실지거래가액과 다르다고 보아 실지거래가액을 적용하지 아니한 처분에 잘못은 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유·기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이며, 제5항 O문 및 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가로 결정할 수 있다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 먼저 쟁점토지의 취득 및 양도 현황을 보면, 쟁점①토지(전 178㎡)는 1986.9.10 매매를 원인으로 같은 해 9.11 청구외 OOO, OOO로부터 청구인에게 소유권이전되어 1990.11.26 매매를 원인으로 1991.1.5 청구인으로부터 청구외 OOO에게 소유권이전 되었고, 쟁점②토지(대지 232㎡)는 1988.5.20 매매를 원인으로 1988.5.31 한국토지개발공사로부터 청구인에게 소유권이전되어 1990.12.14 매매를 원인으로 1991.1.19 청구인으로부터 청구외 OOO에 소유권이전 되었음이 등기부등O에 의해 확인된다. (2)청구인이 1991.10.29 자진신고한 쟁점토지의 실지거래가액은 다음과 같다. (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 쟁점①토지 75,000 65,000 쟁점②토지 57,000 49,000 합 계 132,000 114,000 쟁점토지의 양도 및 취득당시의 기준시가는 다음과 같다. (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 쟁점①토지 58,740 31,170 쟁점②토지 83,520 46,461 합 계 142,260 77,631

(3) 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부를 살펴O다. 첫째, 위 (2)에서 보는 바와 같이, 쟁점①토지의 양도에 있어서 청구인이 주장하는 실지거래가액은 취득가액의 경우 기준시가의 208.5%인데 비해 양도가액의 경우는 기준시가의 127.6%에 불과한 것으로 나타나고 있고, 쟁점①토지 보유기간중 기준시가는 188.4% 상승한 것으로 나타나고 있는 반면에 청구인이 주장하는 실지거래가액은 115.3% 상승에 불과한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점②토지의 양도에 있어서 청구인이 주장하는 실지거래가액은 취득가액의 경우 기준시가의 105.4%인데 비해 양도가액의 경우는 기준시가의 68.2%에 불과한 것으로 나타나고 있고, 쟁점②토지의 보유기간중 기준시가는 179.7% 상승한 것으로 나타나고 있는 반면에 청구인이 주장하는 실지거래가액은 116.3% 상승에 불과한 것으로 나타나고 있다. 둘째, 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로 매매계약서 및 거래상대방 사실확인서 만을 제시하고 있을 뿐 금융자료 등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다. 셋째, 처분청 및 국세청장의 조사과정에서 지적된 바와 같이, 쟁점①토지의 취득에 관하여 매도인 OOO이 1995.12.7 처분청 공무원에게 답한 문답서 내용에 의하면 동인은 쟁점①토지를 매도하였는지 모른다고 하고 동 토지의 공유자인 OOO도 전혀 모르는 사람이라고 하였으며, 또한 매수인인 청구인도 전혀 알지 못한다고 진술한 바 있는데, 양도소득세 결정고지 후 제출된 1996.12.29자 확인서에는 위 OOO이 공동매도인 OOO와 함께 쟁점①토지를 법원으로부터 경매취득하여 청구인에게 금 65백만원에 양도하였다고 번복하고 있어 거래상대방의 일관성없는 태도로 미루어 보아 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신뢰하기 어렵다고 하겠으며, 또한 쟁점②토지의 양도에 관하여 1995.12.12자 문답서 내용에 의하면 매수인 OOO은 쟁점②토지의 취득당시 기초공사 상태에서 1억1천만원 정도에 매수하였다고 진술하였는데, 이는 청구인이 신고한 양도가액 5천7백만원과 큰 차이가 있을 뿐만 아니라 1997.1 제출된 매수인 확인서에서는 처음 진술된 내용과 달리 신축주택의 약 70% 진도에서 구입하였다고 진술하고 있는 바, 청구인은 심판청구시 해명하기를 전자(1억1천만원)는 대지·건물을 모두 포함한 액수이고 후자(5천7백만원)은 건축비를 공제한 액수라고 주장하고 있으나 쟁점②토지의 양도당시의 건축진도 상황이 명확하지 아니한데다 건축비의 산출근거도 제시되지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액은 인정하기 어렵다 할 것이다. 위와 같은 사실을 종합해 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 여겨지므로 처분청이 청구인이 주장하는 실지거래가액이 증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 보고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기O법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.