쟁점토지의 장기보유특별공제의 적용대상 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 1971. 10. 26 전라남도 순천시 OO동 OOOOOOO 전 661㎡(이하 쟁점토지 라 한다, 1996. 1. 19부터 OO동 OOOOOOO 전 216㎡와 같은 동 OOOOOOO 대지 445㎡로 분할하여 사용하고 있다)을 취득하여 보유하다가 1995. 7. 21 청구외 OOO외 1인에게 양도한 뒤 1995. 8. 5 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 장기보유특별공제를 적용하여 자산양도차익 예정 신고 및 납부를 하였다. 처분청은 쟁점토지가 양도당시 건축이 가능한 사실상의 나대지 상태였다고 보아 청구인이 예정신고시 적용한 장기보유특별공제를 배제하여 1997. 4. 3 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 18,951,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997. 5. 31 이의신청, 9. 9 심사청구를 거쳐 12. 9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청의 과세근거인 토지특성조사표(이하 토지조사표 라 한다)상의 토지이용현황은 주위의 토지이용상황을 고려하여 상업 업무용으로 개발가능성이 높은 토지는 실질적으로 전으로 사용되고 있더라도 현장사실조사없이 단순히 서면으로 토지조사표상에 나대지로 표기될 수 있으므로 객관성이 결여되어 있으며, 쟁점토지가 매매계약일 현재 감나무밭이었다는 점을 확인하는 인우보증인들의 사실증명원과 동 토지의 인근필지인 OOOOO 및 OOOOO를 하치장으로 임차인인 청구외 OOO에게 임대한 바 있으며, 관련 선결정례등을 살펴보면 청구인은 쟁점토지의 취득일이후 계속 농사를 지어 왔고 동 토지상의 건축물 신축당시 감나무를 베고 복토하였으므로 비록 등기접수일 현재는 나대지등의 상태에 있을지라도 매매계약일 현재 나대지가 아닌 경우 장기보유특별공제의 적용대상이므로 이를 배제하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 증빙들은 쟁점토지의 양도일 이전의 것으로 신빙성이 없으며 동 토지의 양도당시 감나무밭이었다는 사실을 입증할 수 있는 객관적인 자료의 제출이 없으며, 쟁점토지에 대한 1995년 토지조사표에 의하면 동 토지는 토지이용상황이 상업용 나대지로 조사되어 있고 도시계획법상 상업지역내에 편입된 토지임이 토지이용계획확인원에 의하여 확인되는 바, 따라서 쟁점토지가 양도당시까지 감나무밭이었다는 주장은 이를 받아들이기 어렵고 1995년 개별공시지가의 산정기준인 토지조사표에 이용상황이 나대지로 조사되어 있는 점으로 보아 동 토지의 양도시 이용상황이 사실상 나대지였음이 추정되므로 청구주장은 이유없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 장기보유특별공제의 적용대상 여부
• 나. 관련법령 구소득세법 제23조【양도소득】제2항에 양도소득금액은 당해자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 양도가액 이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 양도차익 이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. (단서생략) 라고 규정하고, 같은항 제2호에 제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 장기보유특별공제액 이라 한다) (1988. 12. 26 신설) 라고 규정하고, 같은 호 가목에 당해자산의 보유기간이 5년이상 10년 미만인 것은 양도차익의 100분의 10 이라고 규정하고 나목에 당해자산의 보유기간이 10년이상인 것은 양도차익의 100분의 30 이라고 규정하고 있다. 구소득세법 시행령 제46조의 3【장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지】에 법 제23조 제2항 제2호에서 대통령령이 정하는 토지 라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다. (1990. 12. 31 개정) 라고 규정하고 있다. 구토지초과이득세법 시행령 제23조【유휴토지 등으로 보지 아니하는 토지】에 법 제8조 제3항의 규정에 의하여 유휴토지 등으로 보지 아니하는 부득이한 사유 및 기간은 다음과 같다. 라고 규정하고, 같은조 제1호에는 토지의 취득후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 경우에는 그 사용이 금지 또는 제한된 기간 이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 지적공부상 전으로 되어 있으며 동 토지에 대한 매매계약서에는 1995. 7. 21 청구외 OOO외 1인에게 매매대금 120,000,000원에 양도되었다고 되어 있는 반면 청구인은 쟁점토지에 대한 매매계약이 1995. 3월경에 이루어졌으나 원매매계약서를 분실하였다고 주장하고, 또한 쟁점토지 지상의 건축물대장에는 지하 1층·지상 4층의 건물이 1995. 8. 8 착공되어 12. 28 준공된 사실이 나타나고, 쟁점토지의 양도시기 관련 금융증빙으로 청구인이 1995. 4. 10 40,000,000원을 청구외 OO새마을금고에 입금한 자료와 청구외 OOO(청구인이 연대보증인임)과 청구인이 각 1994. 6. 9과 1993. 5. 20에 14,000,000원과 11,000,000원을 대출받아 1995. 4. 10 이를 각 상환하였음을 확인하는 부채상환증명서 및 대출금원장을 제출하고 있다.

(2) 한편, 쟁점토지의 양도당시의 임차인인 청구외 OOO외 4인의 사실확인서를 보면 쟁점토지가 1995년 5월까지 감나무밭이었고 매수인인 청구외 OOO이 감나무를 베고 건축허가를 받아 지하를 파고 복토를 하였으며 인근 OOOOO, OOOOO는 하치장으로 사용되고 있음이 나타나고, 쟁점토지 인근 OOOOO, OOOOO 필지의 부동산임대차계약서에 청구외 OOO의 전세만료에 따른 명도일이 1995. 4. 27로 되어 있으며, 한편 청구인은 쟁점토지상의 감경작 증빙으로 1994. 10. 1～10. 31 기간중의 감출하인리스트와 수탁대금정산서 및 1994. 5. 9～7. 19까지의 청구외 OOO 명의의 농약구입계산서 등을 제출하고 있다.

(3) 다른 한편, 당소에 제출된 쟁점토지관할 자치단체장의 지가결정경위서(1998. 3. 2)등을 살펴보면, 우선 토지이용상황조사과정에서 1995. 1. 4～2. 28까지 개별지가조사 대상필지에 대한 현지출장특성조사가 이루어졌으며 쟁점토지는 1985. 12. 6부터 도시계획상 일반상업지역 방화지구로 지정고시되었고 1995. 1. 1 현재 동 토지는 상업지역에 위치하고 조사 당시에는 상업업무용으로 이용개발될 가능성이 높은 토지로 조사되어 상업업무용 나대지로 분류된 사실이 나타나고 있으며, 또한 지가의 결정과정을 보면 1995. 3. 2～3. 28 지가산정 및 산정지가에 대한 감정평가사의 약식검증이 실시되었고, 4. 15 순천시 지방토지평가위원회의 심의가 있었으며, 4. 18 개별지가 열람통지문의 통보와 4. 15～5. 4까지의 지가열람 및 주민의견수렴과정을 거쳐, 5. 11 재심의한 후 6. 30 개별지가 결정 공고 및 지가결정통지문의 개별 통보와 7. 1～8. 29 재조사 청구 접수가 있었으나,

(4) 쟁점토지에 대한 청구인의 지가열람시 의견제출 또는 재조사 청구사항이 없었음이 확인되며 또한 1995. 2. 3 청구외 OOO이 쟁점토지에 대한 개별지가의 특성조사목적으로 출장한 사실이 기록된 출장명령부사본과 동 출장시 촬영된 쟁점토지의 당시 현황을 보여주는 현장사진이 지가결정경위서에 첨부되어 있고, 한편 동 토지의 토지특성조사표상의 토지이용현황에는 상업업무용 나대지로 조사되어 있음이 확인된다.

(5) 위의 증빙들과 사실관계를 종합적으로 고려하면, 우선 장기보유특별공제의 대상 여부의 판단시점은 원칙적으로 양도일 현재(잔금청산일)이나 농지의 경우 매매계약체결일로 보는 선결정례(국심 90서 2300, 1991. 2. 11 합동외 다수 같은 뜻임)들이 있는 바, 쟁점토지의 매매계약서에는 계약일이 1995. 7. 8로 되어 있으나 청구인은 1995년 3월경으로 주장하고 청구인의 청구외 OO새마을금고에 대한 부채상환이 이루어진 시점은 1995. 4. 10로 매매계약일이 불분명한 경우에 해당된다.

(6) 또한 쟁점토지는 지적공부상 전으로 되어 있으나 매매계약일 현재의 사실상의 이용현황이 파악되어야 하는 바, 쟁점토지의 매매계약일을 1995년 3월로 보더라도 청구인이 제출한 1994. 10월 출하인리스트, 수탁대금정산서, 농약구입계산서, 청구외 OOO과의 부동산임대차계약서, 청구외 OOO의 사실확인서 등의 증빙들은 매매계약일 현재의 실제 현황을 반영하는 증빙자료가 아닌 반면,

(7) 토지조사표상에 쟁점토지는 도시지역에 편입된 일반상업지역이며 토지이용상황(용도)는 상업업무용 나대지로 명기되어 있고 청구인의 경우 지가결정과정 중 열람 및 주민의견수렴과정에서의 다른 의견제출이나 개별지가결정에 대한 재조사 청구가 없었으므로 당초 지가심의회의 결정내용이 그대로 확정되었음이 확인된다.

(8) 따라서, 위의 토지조사표 및 조사시점의 쟁점토지의 현장사진(일반주거지역내에 편입된 공터로 나타난다) 등을 모두어 보면, 쟁점토지는 매매계약당시 사실상 건축이 가능한 나대지로 장기보유특별공제의 적용을 배제한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.청구외 OOO이 실질사업자라는 객관적인 근거서류를 제시하지 아니하고 있어 청구주장은 받아들일 수 없