[요지] 쟁점토지는 환지 및 택지개발등에 의하여 조성된 토지로서 연도중에 토지의 형질이 변경되어 구지번의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지로서 개별공시지가가 없는 경우에 해당되는 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 소관세무서장이 평가하여 산정함이 타당함
[요지] 쟁점토지는 환지 및 택지개발등에 의하여 조성된 토지로서 연도중에 토지의 형질이 변경되어 구지번의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지로서 개별공시지가가 없는 경우에 해당되는 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 소관세무서장이 평가하여 산정함이 타당함
[참조결정] 국심1997부0300
[주 문] 목포세무서장이 97.1.16 청구인에게 결정고지한 95년도분 양 가한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 91.3.30 OOOO공사와 전남 목포시 O동 OOOOOOO 대지 255.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하는 단독주택용지 분양계약을 체결하여 쟁점토지의 소유권이전등기를 92.9.23 청구인 앞으로 마친 후 소유하다가 95.6.25 청구외 OOO에게 이를 양도하고 92.9.23(취득당시 등기접수일) 현재 쟁점토지의 개별공시지가가 없는 것으로 보아 인근 유사토지인 목포시 O동 OOOOO OO (지목은 답)의 92.1.1 기준 개별공시지가(244,000원/㎡)를 쟁점토지의 취득가액으로 하여 95.8.31 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 92.9.23(등기접수일) 현재 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 없는 것으로 보아 인근 유사토지의 92.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 사실에 대하여 쟁점토지의 환지처분전 종전토지 지번인 목포시 O동 OOOOOOO 답 85㎡(이하 “구지번”이라 한다)에 대한 92.1.1 기준 개별공시지가(150,000원/㎡)를 쟁점토지의 취득가액으로 하여 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정한 후 97.1.16 청구인에게 95년도분 양도소득세 12,938,750원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.17 이의신청 및 97.6.1 심사청구를 거쳐 97.9.22 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점토지의 등기부와 토지대장에 의하면, OOOO공사는 89.2.28 쟁점토지의 구지번O 답 86㎡를 협의로 취득하여 이에 대한 토지구획정리사업시행인가를 받아 92.7.15 토지구획정리사업을 완료(92.6.20환지)한 후 92.7.23 촉탁등기에 의하여 쟁점토지에 대한 확정지번을 부여하였고, 92.1.1 기준 개별공시지가는 92.6.5 고시되어 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업완료일 또는 촉탁등기일 현재 쟁점토지의 개별공시지가가 고시되지 않은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 쟁점토지에 대한 단독주택용지 분양계약서, OOOO공사가 발행한 간이계산서 및 쟁점토지 불입금확인내역에 의하면, 청구인은 91.3.30 목포시 O동 택지개발지구내 단독주택용지 제142호 면적 212㎡를 25,428,000원에 취득하는 분양계약을 OOOO공사와 체결하고 위 토지에 대한 잔금을 92.1.31 납부하였으며, 92.8.6 OOOO공사의 면적정산 및 소유권이전등기 안내에 따라 43.3㎡에 대한 정산대금 5,193,530원을 납부한 후 92.9.23 쟁점토지의 소유권이전등기를 OOOO공사로부터 청구인명의로 마쳤다.
(3) 다음으로 91.3.30 청구인이 OOOO공사와 체결한 쟁점토지(단독주택용지) 분양계약서를 살펴보면, (가) 그 분양계약서O 부동산의 표시가 단독주택 및 이에 부대되는 시설로 기재되어 있는 것으로 보아 청구인이 OOOO공사로부터 취득하기로 분양계약을 체결한 매매목적물로서의 쟁점토지는 택지개발사업이 완료되지 않은 구지번O의 畓과 같은 형질의 토지가 아니라 택지개발사업이 완료되어 언제든지 건축이 가능한 단독주택건설용지임을 알 수 있으며, (나) 쟁점토지의 면적기준 및 정산에 관하여 규정하고 있는 분양계약서 제6조에 의하면 이 계약에서 명시된 용지면적(청구인이 당초 분양받기로 계약한 면적 212㎡)은 개산면적(용지조성사업준공전 가분할면적)으로서 OOOO공사의 계획변경 및 시공O 면적증감이 발생할 수 있으며 공부정리 결과 면적증감이 발생할 경우 청구인은 이에 대하여 이의를 제기하지 아니할 뿐 아니라 증감면적에 대하여 계약체결 당시의 단가로 정산하며 정산금액에 대한 이자는 서로 부과하지 아니하기로 약정하고 있는 것으로 볼 때, 청구인이 구지번의 토지에 대한 토지구획정리사업시행인가일 이전부터 구지번O의 토지를 소유하고 있다가 환지처분에 의하여 권리면적으로 쟁점토지중 212㎡를 취득하고 추가로 과도면적 43.3㎡를 취득하였거나 또는 쟁점토지중 212㎡와 43.3㎡를 다른 분양계약서에 의하여 OOOO공사로부터 각각 취득한 것이 아니라 청구인은 하나의 분양계약서의 약정에 의하여 쟁점토지를 취득한 것이므로 청구인이 취득한 쟁점토지는 당초 분양받기로 계약한 면적 212㎡에 면적정산 당시 증가한 면적 43.3㎡를 합한 면적 1필지로 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 쟁점토지의 취득시기는 OOOO공사의 쟁점토지 면적정산 및 소유권이전등기이전 안내에 따라 청구인이 43.3㎡에 대한 증가면적의 정산대금을 납부한 날인 92.9.5로 보아야 할 것이다.
(1) 토지구획정리사업으로 인한 환지 및 택지개발등에 의하여 토지의 형질이 변경된 토지는 지번·면적·특성등이 바뀌게 되어 형질변경전 구지번의 토지와는 다른 토지로 보아야 할 것이므로 환지 및 택지개발등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경된 경우에는 개별공시지가 없는 경우에 해당되는 것으로 보아야 할 것이다(국심 제97부0300, 97.9.12·개별공시지가가 없는 토지에 대한 국세청 평가지침, 같은뜻).
(2) 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 소득세법O 쟁점토지의 취득시기인 92.9.5 현재 쟁점토지에 대한 92.1.1 기준 개별공시지가 고시되지 않았을 뿐 아니라 쟁점토지는 환지 및 택지개발등에 의하여 조성된 토지로서 연도중에 토지의 형질이 변경되어 구지번의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지로서 개별공시지가가 없는 경우에 해당되는 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 전시한 구 소득세법 제60조, 같은법시행령 제115조 제1항 제1호 가목단서 및 같은법시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정을 적용하여 쟁점토지와 지목·이용O황등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 소관세무서장이 평가하여 산정함이 타당한 것으로 판단된다.