개별공시지가가 없는 토지에 대하여 인근대지의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 나주세무서장이 1996. 8. 16 청구인에게 고지한 1993년 귀속분 양도소득세 112,087,460원의 부과처분은, 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO외 8필지 도로 2,557.6㎡의 1/4 지분과 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지(도로)의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액으로 취득당시 및 양도당시의 개별공시지가를 재조사 산정하여 이를 근거로 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 1977. 6. 28 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO외 8필지 도로 2,257.6㎡(별지 명세)의 1/4 지분(이하 쟁점토지 라 한다)을 취득하여 1993. 10. 2 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득당시인 1990년 개별공시지가가 없어 인근 대지의 개별공시지가를 쟁점토지에 적용하여 취득가액을 산정하였으며, 양도당시인 1993년은 쟁점토지에 대하여 고시된 개별공시지가로 양도가액을 산정하여 청구인에게 1996. 8. 16 1993년도 귀속분 양도소득세 112,087,460원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996. 8. 16 이의신청, 1996. 9. 30 심사청구를 거쳐 1997. 7. 21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 지목이 도로로서 청구인이 17,000,000원에 취득하여 같은 금액에 양도하여 양도소득이 없고, 또한 토지의 등급 및 개별공시지가가 없으므로 종합토지세 등의 재산세도 과세되지 아니하는 토지인데도 인접 주거지역 및 상업지역의 대지 등급을 적용하여 산정한 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 산정하기 위하여 소득세법 시행령 부칙(1990. 5. 1 대통령령 제12994호)에 규정한 산식에 따른 쟁점토지의 취득당시의 개별공시지가를 적용함에 있어 쟁점토지보다 지목·이용상황 등 지가형성요인이 더 높은 인접지번의 개별공시지가를 별지와 같이 그대로 적용하였는 바, 개별공시지가가 없는 토지의 경우 법령의 규정에 의하여 적용되는 산식에 따른 비교표를 적용하지 아니한 문제점은 있으나, 이와 같은 방법으로 취득가액을 평가할 경우 쟁점토지의 취득가액이 낮아질 수 있어 결국 청구인에게 불리하게 되어 청구실익이 없게 되며, 쟁점토지는 양도당시 개별공시지가가 고시되어 있고 또한 청구인이 유상으로 양도한 토지이므로 토지등급 및 개별공시지가가 없어서 과세할 수 없다는 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 개별공시지가가 없는 토지에 대하여 인근대지의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제115조 제1항 제1호에서 토지에 대한 기준시가는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별공시지가로 한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.라고 규정하고 있고, 위 규정 단서의 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액에 대하여는 같은 법 시행규칙 제56조의 5 제1항에서 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 토지의 등급이 1990. 1. 1까지는 설정되어 있었으나 그 이후에는 설정되어 있지 아니하며, 또한 개별공시지가는 1991년, 1992년, 1993년분만 고시되어 있고 1990년분과 1994년 이후에는 고시되어 있지 아니한 사실이 토지대장등본 및 국세청의 전산자료에 의하여 확인되며, 또한 쟁점토지의 양도당시인 1993년 개별공시지가가 청구인의 관할자치단체장에 대한 개별공시지가 말소요청진정에 의하여 지적 58323-OOOO(1997. 6. 12)에 의거 소급하여 1991～1993년 개별공시지가가 말소되었음이 토지가격확인원 및 토지대장등본에 의하여 확인되므로 쟁점토지는 개별공시지가가 없는 토지의 경우에 해당된다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 산정하기 위하여 소득세법 시행령 부칙(1990. 5. 1 대통령령 제12994호)에 규정한 산식에 따른 쟁점토지의 1990년 개별공시지가를 적용함에 있어 쟁점토지 보다 지목·이용상황 등 지가형성요인이 더 높은 인접지번의 개별공시지가를 그대로 적용하였는 바, 이는 전시 법령의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가하지 아니한 잘못이 인정된다.

(3) 쟁점토지는 지목이 공부상 및 현황상 도로에 해당하여 1990년～1996년 까지 종합토지세가 비과세되었음이 확인되나 청구인이 양수인에게 유상으로 양도한 사실이 인정되어 재산적 가치가 있는 양도소득세 과세대상 자산으로 판단된다.

(4) 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청은 쟁점토지의 취득당시 및 양도당시의 개별공시지가를, 당해 토지(도로)와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지(도로)의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액으로 재산정하여 경정결정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 지 ] 쟁 점 토 지 명 세 번 호 부동산소재지 면적 (㎡) 당해토지 공시지가 처분청이적용한 인근토지 공시지가 지목 90.8.30 93.7.29 적용지번 지목 90.8.30 93.7.29 1 OO동OO OOOO 726.2 도로 미고시 850 OOO 대지 800 1,000 2 〃OOOO 50.2 〃 〃 850 OOOO 〃 800 978 3 〃OOOO 175.2 〃 〃 850 OOOO 〃 800 950 4 OO동 OOOO 181.8 〃 〃 799 OOOO 〃 770 977 5 〃 OOOO 254.5 〃 〃 799 OOOO 〃 770 977 6 〃 OOOO 95.9 〃 〃 850 OOOO 〃 810 950 7 〃 OOOO 158.7 〃 〃 816 OOOO 〃 810 950 8 〃 OOOO 46.3 〃 〃 765 OOOO 〃 810 1,060 9 〃 OOOO 868.8 〃 〃 928 OOOO 〃 810 828 합 계 2,557.6