쟁점토지가 미등기양도 제외자산에 해당하는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분내용 청구인은 89.9.7 취득한 전라남도 여천시 OO동 OOOOOO 대지 348.2㎡중 ½(이하 “쟁점토지”라 한다)을 91.6.11 미등기전매하고 양도소득세 신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액은 확인된 실지거래가액(98백만원), 양도가액은 구 소득세법 제170조 제1항 제2호 (나)목에 규정되어 있는 환산한 가액(159,841천원)으로 양도차익을 계산하여 96.7.3 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 55,611,450원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.7.26 이의신청, 96.10.11 심사청구를 거쳐 97.12.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 청구외 OOO이 OOOOOO공사로부터 환매특약부로 취득하여 청구외 OOO(후에 개명하였으므로 이에 따라 이하 “OOO”라 한다)에게 소유권 이전한 것으로 되어 있으나 이는 환매특약 때문이며, 사실은 OOO→청구인(89.9.7)→OOO(89.12.28)→OOO(91.7.30)순으로 이미 양도가 이루어진 상태이므로 청구인의 입장에서는 쟁점토지를 OOO에게 양도한 것이 아니고 OOO에게 100백만원에 양도한 것이며, 따라서 취득가액은 98백만원, 양도가액은 100백만원으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다. 설령 처분청의 의견대로 OOO에게 양도하였다고 보더라도 양도일은 OOO가 건축허가를 신청한 90.12.24 이전이므로 96.7.3 결정고지한 처분은 국세부과제척기간이 경과된 부당한 처분이며, 이 건 양도당시 쟁점토지는 환매특약으로 인한 등기제외자산이므로 일반세율을 적용함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 양도하였다는 사실은 확인되지 아니하며 건축허가 신청은 원소유자인 OOO이 신청하였음이 확인될 뿐 아니라 매수자인 OOO의 진술거부로 양도가액이 확인되지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 청구인이 쟁점토지를 91.6.11 청구외 OOO에게 양도하였는지의 여부

② 쟁점토지가 미등기양도 제외자산에 해당하는지의 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에서 『양도 및 취득가액은 당해자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 구 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서에서 『미등기자산을 양도한 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고, 같은항 제2호 나목에서 『취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액은 “취득당시의 실지거래가액×양도당시의 기준시가/취득당시의 기준시가”로 계산한 가액으로 한다』고 규정하고 있으며, 구 소득세법 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고, 구 소득세법 시행령 제53조 제1항 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있고, 같은법 제70조 제7항에서 『“미등기 양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제121조의 2에서 『법 제70조 제7항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각 호에 게기하는 것을 말한다.

1. 할부 또는 연불로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제5조 제6호 (라)·(마) 및 (차)에 규정하는 토지

4. 법 제5조 제6호 (자)에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산』으로 규정하고 있으며 국세기본법 제26조의 2 제1항 제1호에서 『소득세는 이를 부과할 수 있는 날로부터 5년간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 89.12.28 청구외 OOO에게 양도하였으므로 동 거래내용에 따라 과세하여야 하며, 만일 처분청과 같이 청구외 OOO에게 양도하였다고 보더라도 90.12.24 건축허가 신청을 하였으므로 양도시기는 90.12.24 이전이 되고, 이 경우 96.7.3 결정고지한 처분청의 처분은 국세부과제척기간이 경과한 부당한 처분이라는 주장인 바 이를 살펴보면, 청구인이 제출한 공사계약서는 90.12.14 OOO가 OO건업 대표 OOO와 체결한 것으로 되어 있으나 건축허가대장에 의하면 건축허가는 90.12.24 OOO 명의로 신청하였고 91.6.7 건축주 명의를 OOO로 변경한 것으로 등재되어 있어 사실상 OOO가 90.12.24 건축허가를 신청하였는지의 여부는 확인되지 아니하며, 청구인은 증빙자료로 청구인, OOO 및 OOO와 부동산 중개인(전남 여천시 O동 소재 OO 부동산 대표 OOO)의 거래사실확인서를 제출하였는데, 일반적으로 거래사실확인서는 이로 인하여 거래당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 않는 한 거래상대방등이 요구하는 대로 작성해 줄 수도 있는 것으로서 이것만으로는 객관적으로 신뢰성이 인정된다고 볼 수 없을 것이며, 대금지급관련 금융자료등 객관적이고도 명백한 증빙에 의하여 거래가액이 확인되지 않는 이 건의 경우 동 거래사실확인서에 기재된 거래내용을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어려우므로 이를 부인하고 등기부에 기재된 등기접수일인 91.6.11을 양도일로 보아 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지가 OOOOOO공사와 환매특약(OOOOOO공사로부터 토지를 취득한 자는 그 취득일로부터 3년이내에 건축물 60% 이상을 신축하지 않을 때에는 OOOOOO공사가 연 5푼의 이율을 가산한 금액으로 환매할 수 있음)된 토지이므로 미등기제외자산에 해당된다는 주장이나, 소득세법 시행령 제121조의 2의 미등기제외자산이란 정상적인 거래에 있어서 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 취득당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산을 규정한 것이므로 쟁점토지의 환매특약내용은 청구외 OOO이 나대지 상태로는 다른 사람에게 양도할 수 없다는 것을 계약한 것으로서 원소유자인 OOO이 특약한 사항을 위반하여 청구인에게 미등기 양도하고 또 청구인이 제3자에게 미등기 양도한 이 건의 경우는 소득세법 시행령에서 규정한 미등기제외자산에 해당되지 아니한다고 판단된다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.