쟁점토지의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는지 여부 및 실지양도가액이 확인되는 경우 실지양도가액이 기준시가로 산정한 양도차익을 초과하는지 여부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 ’89.5.10.에 취득한 전라남도 동광양시 OO동 OOO 소재 답 1,745㎡ 중 ½지분 및 같은동 OOOOO 답 3,002㎡ 중 ½지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 94.1.5 청구외 OOO에게 양도하고 양도가액을 36,500,000원, 취득가액을 35,500,000원으로 하여 95.5.31 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도시 거래가액이 불분명한 것으로 보아 96.7.1 청구인에게 ’94연도분 양도소득세 30,457,820원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.8.14 이의신청 및 96.9.14 심사청구를 거쳐 96.11.27 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 35,000,000원, 취득가액을 35,500,000원으로 조사하였음에도 청구인이 신고한 거래가액과 상이하다고 하여 기준시가로 과세함은 부당하며, 가사, 기준시가로 자산양도차익을 산정한다 하여도 기준시가에 의한 양도차익은 72,819,638원으로 실지양도가액 35,000,000원을 초과하고 있어 실지양도가액 35,000,000원을 양도차익으로 하여 경정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 취득자인 청구외 OOO는 친구인 청구외 OOO에게 빌려준 대여금을 갚지 아니하여 대신 쟁점토지를 취득하였으며, 대여금일자가 언제인지, 변제기일이 언제인지 모르는 상태에서 약 35,000,000원정도에 취득하였다고 진술한 사실이 조사복명서에 나타나고 있으며, 공인중개사의 사실확인서를 보면, 청구외 OOO 소유의 토지 1,400평을 89년도에 평당 50,000원씩 70,000,000원에 취득(½지분)하였다고 인감증명을 첨부하여 확인하고 있다. 청구인은 36,500,000원이 실지양도가액이라고 주장하지만 객관적이고 명백한 금융자료나 계약서 등 증빙서류를 제출하지 아니하고 있으며, 당해 양도가액 36,500,000원은 기준시가의 43.03%에 불과하여 사회통념상 인정하기 어렵다. 따라서 이 건은 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는지 여부 및 실지양도가액이 확인되는 경우 실지양도가액이 기준시가로 산정한 양도차익을 초과하는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 본문 및 제1호에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항 본문 및 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 제1항 본문에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 본문 및 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항 본문 및 제2호에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있고, 95.12.30 대통령령 제1597호로 개정된 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 『제153조 제4항·제155조 제1항과 동제165항·제164조 제11항 및, 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구외 OOO를 상대로 하여 받은 문답서에 의하면, 청구외 OOO는 청구외 OOO과 쟁점토지를 공유하다가 청구인에게 평당 매매가액 50,000원에 양도하였다고 진술한 사실이 있다.

(2) 쟁점토지의 취득자인 청구외 OOO는 96.5.7 처분청에서 『쟁점토지를 청구외 OOO로부터 취득하였으나 등기이전은 청구인으로부터 받았는 바, 국민학교 친구인 OOO에게 자금을 빌려주었으나 기일내 변제하지 아니하여 쟁점토지를 인수한 것이다』라고 진술한 사실이 처분청이 제출한 문답서에 의하여 확인되고 있다.

(3) 청구인은 자기가 주장하는 양도가액이 실지양도가액임을 입증할 수 있는 객관적이고 신빙성있는 증거를 제시하지 못하고 있다.

(4) 그렇다면, 위 사실관계로 볼 때 청구인으로부터 쟁점토지를 실제로 매수한 자가 청구외 OOO(등기상 매수자)인지 아니면 청구외 OOO인지가 불분명할 뿐만 아니라 실지양도가액도 확인되지 아니하고 있다. 따라서 쟁점토지의 실지취득가액이 확인된다고 하더라도 청구인이 신고한 양도가액이 실지양도가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.