토지를 도시재개발사업자에게 양도하고 그 대가로 사업지구내의 아파트 1채를 받고 나머지 금액을 청산금으로 받은 경우 양도소득세 과세대상인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 전 152㎡(공유지분 251㎡중 청구인 지분, 이하 “환지전 토지”라 한다)를 1970.11.2 취득하여 1991.9.12 OOOO구역 주택개량재개발조합에 양도하고 그 대가로 동 재개발사업지구내의 아파트 1채를 분양받고, 나머지 24.08㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 환지청산금으로 19,703,180원을 수령하고 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 1997.3.16 청구인에게 1991년도 귀속분 양도소득세 8,996,350원을 과세하였다가, 처분청의 이의신청 결정에 따라 1997.6.9 5,197,960원으로 경정하였고, 국세청의 심사청구결정에 의하여 1997.10.12 2,598,980원으로 재경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.8.12 심사청구를 거쳐 1997.12.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구 주장

(1) 청구인이 받은 청산금은 주택재개발조합에 토지를 제공하고 관리처분계획인가 고시 때 아파트를 분양받을 권리를 취득하기 위하여, 도시재개발법 제24조의 규정에 의하여 쟁점토지를 출자하여 재개발사업을 수행한 후 사업비의 과부족금을 청산한 청산금으로 아파트를 분양받을 권리의 잔여분으로 보아야 하므로 토지의 양도로 볼 수 없고,

(2) 쟁점토지의 취득시기에 대하여 도시재개발법 제65조 2항에 의하면 권리처분계획에 관하여 특별히 규정한 것을 제외하고는 토지구획정리사업법의 환지에 관한 규정을 준용한다고 규정되어 있는데도 도시재개발법 제49조 및 제53조의 규정을 적용하지 아니하고 환지전의 취득일을 적용함은 부당하고, 관리처분계획인가일 (1990.8.10)을 취득시기로 보아야 하므로 취득가액은 당연히 관리처분 이후에 최초로 설정된 등급으로 산정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 도시개발구역내의 토지와 건물을 도시재개발사업시행자에게 양도하고 그 대가로 같은 사업시행자로부터 도시재개발법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 같은법 제49조 제2항의 규정에 의하여 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보아 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나, 환지청산금을 현금으로 교부받은 부분은 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세되는 것(국세청 재일 46014-4469, 1993.12.14)으로 해석되고 있으며, 소득세법 시행령 제53조 제3항에서 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지취득일로 하도록 규정하고 있다.

(2) 도시재개발사업시행 이전에 재개발사업구역내에 토지를 소유하고 있던 자가 재개발사업으로 관리처분에 따라 토지 및 건축시설을 취득하여 건축시설의 준공 이전에 관리처분에 따라 취득한 토지 및 건축시설을 양도하는 경우 청구인의 주장과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세를 계산하는 것이나, 이 건과 같이 청구인이 재개발사업시행 이전에 취득한 환지전 토지를 관리처분계획에 따라 재개발조합에 양도하고 아파트 1채를 분양받을 수 있는 권리를 취득하면서 분양가액에 충당하고 남아 현금으로 교부받는 부분은 재개발사업시행 이전에 취득한 토지를 양도하는 것이므로 환지전 토지의 취득시 토지등급을 적용하여 양도소득세를 산출한 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 토지를 도시재개발사업자에게 양도하고 그 대가로 사업지구내의 아파트 1채를 받고 나머지 금액을 청산금으로 받은 경우 양도소득세 과세대상인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1992.12.8 법률 제4520호로 개정되기전의 것) 제4조 제3항에 “『양도』라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”고 규정하고 있고, 같은법 제27조에 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있고, 같은법 부칙 제16조에 “제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 1976년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1977년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조 제3항에 “토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다”고 규정하고 있다. 또한, 구 조세감면규제법(1991.12.27 법률 제4451호로 개정되기전의 것) 제58조 제1항에 “도시재개발법에 의한 도시재개발구역안의 토지 등을 도시재개발사업시행의 인가일(이하생략) 이후 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 면제한다. 다만 당해 재개발사업에 공공시설을 수반하지 아니한 경우에는 그러하지 아니한다.”고 규정하고 있다. 구 도시재개발법(1995.12.29 법률 제5116호로 개정되기전의 것) 제41조 제1항에 “시행자가 제40조의 규정에 의한 기간이 경과한 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획(이하 “관리처분계획”이라 한다)을 정하여 건설부장관의 인가를 받아야 한다. 다만, 시행자 이외의 토지등의 소유자가 없는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있고, 같은법 제53조 제1항에 “대지 또는 건축시설을 분양받을 자가 재개발사업의 시행전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 재개발사업의 완료후에 관리처분계획에 의하여 분양받은 대지 또는 건축시설의 가격에 차액이 있을 때에는 시행자는 분양처분의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급하여야 한다.”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1970.11.2 취득한 환지전 토지를 1991.9.12 OOOO구역 주택개량재개발조합에 양도하고 그 대가로 재개발사업지구내의 아파트 1채를 분양받고 나머지 차액분인 쟁점토지에 대하여는 청산금으로 1990.12.14 9,091,890원, 1991.2.6 6,257,110원, 1991.9.12 4,354,180원 등 3회에 걸쳐 합계 19,703,180원을 수령한 사실이 관련서류에 의하여 확인되고, OOOO구역 주택개량재개발조합은 1989.1.4 서울특별시 고시 제10호로 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 일대의 OOOO구역 주택개량재개발사업에 대한 사업시행인가를 받았고, 1990.8.10 서울특별시 서초구청장으로부터 도시재개발법 제41조의 규정에 의하여 위 사업에 대하여 관리처분계획 인가를 받았음이 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 우선, 청구인이 받은 청산금이 쟁점토지의 양도에 대한 대가로 볼 수 없다는 주장에 대하여 보면, 도시개발구역내의 토지와 건물을 도시재개발사업시행자에게 양도하고 그 대가로 같은 사업시행자로부터 도시재개발법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 같은법 제49조 제2항의 규정에 의하여 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보아 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나, 환지청산금을 현금으로 교부받은 부분은 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세된다(국세청 재일 46014-4469, 1993.12.14 같은 뜻). 그러므로 청구인이 보유하던 환지전 토지를 양도하면서 아파트 1채를 받고 나머지 쟁점토지에 대한 청산금은 아파트를 분양받을 권리의 잔여분으로 볼 수는 없다 할 것이고 재개발사업시행이전에 취득한 토지를 양도한 것으로 보아야 한다.

(3) 다음, 쟁점토지의 취득시기에 대하여 보면, 쟁점토지는 위에서 살펴본대로 도시재개발법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지가 아니라 청구인이 도시재개발사업시행전부터 소유하던 토지이므로 쟁점토지의 취득시기는 소득세법(1994,12,22 법률 제4803호로 개정되기전의 것) 부칙 제16조와 같은법 시행령 제53조 제3항에 의하여 의제취득일인 1977.1.1로 보아야 할 것이며, 처분청에서 의제취득일을 취득시기로 보아 의제취득일 현재의 토지등급을 적용하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.