[요지] 청구인들과 임차인간의 임대계약이 만료되지 아니하였음에도 청구외법인이 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하여 그 임차기간을 변경시킴과 동시에 그 임대보증금을 인상하는 등 공매이전과 이후의 임대조건에 차이가 있으므로 쟁점부동산의 임대사업은 동질성이 유지되었다고 보기 어려워 사업의 양도에 해당된다는 청구주장은 이유없음
[요지] 청구인들과 임차인간의 임대계약이 만료되지 아니하였음에도 청구외법인이 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하여 그 임차기간을 변경시킴과 동시에 그 임대보증금을 인상하는 등 공매이전과 이후의 임대조건에 차이가 있으므로 쟁점부동산의 임대사업은 동질성이 유지되었다고 보기 어려워 사업의 양도에 해당된다는 청구주장은 이유없음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인, 청구외 OOO, OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 1989.12.21 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 소재 대지 2,289.2㎡ 및 지상건물 4,416.93㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 공동취득(지분은 각 1/3)하여“OO빌딩” 이란 상호로 부동산임대업을 개시하여 사업을 영위하던 중 1993.9.13 구로세무서장이 청구외 OOO의 지분에 대하여 또한 1994.5.30 서대문세무서장이 청구인 및 청구외 OOO의 지분에 대하여 각각 체납처분을 집행하여 쟁점부동산을 압류한 뒤 OO공사에 공매의뢰하였으며, 1995.3. 24 청구외 (주) OO산업(이하 “청구외법인” 이라 한다)이 OO공사의 공매에 참가하여 쟁점부동산을 2,245,100,100원(건물 1,020,180,310원)에 낙찰받고 같은날 매각결정통지서가, 1995.4.23 매각결정서가 교부되었으며 1995.4.24 청구외법인이 공매대금을 완납하여 1995.6.20, 6.22 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 임대용부동산이 공매에 의하여 양도된 경우 공매전의 임대에 관한 권리 및 의무는 소멸되고 새로운 권리·의무가 발생하기 때문에 권리의무의 포괄적인 승계가 있었다고 볼 수 없다 하여 쟁점부동산의 양도를 사업의 양도로 인정하지 아니하고 재화의 공급에 해당되는 것으로 보아 건물분 공급가액에 대하여 1997.6.10 청구인에게 1995년 제1기분 부가가치세 111,292,390원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.7.21 심사청구를 거쳐 1997.10.27 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 주위적 청구 비록 쟁점부동산이 OO공사의 공매를 거쳐 양도되었으나 이는 사인간의 매매와 형식만 다를 뿐 그 매매의 본질에는 차이가 없는 바, 이 건의 경우 쟁점부동산의 공매전후의 임차인이 동일업종을 영위하는 사업자이며 또한 쟁점부동산 이외에 임대사업 관련비품과 부동산관리인등 청구인들의 사업과 관련된 권리와 의무가 청구외법인에 포괄적으로 승계됨으로써 사업의 동질성이 유지되었음에도 불구하고 이를 사업의 양도로 인정하지 아니하고 단순한 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한 당초 처분은 부당하다.
(2) 예비적 청구 설사 공매의 성질상 임대사업용부동산이 공매에 의하여 양도된 때에는 사업의 동질성이 유지되는 것으로 볼 수 없어 사업의 양도로 인정할 수 없다고 하더라도 쟁점부동산의 공매에 의한 처분은 사업의 폐지후 이루어진 것으로 인정되어야 할 것이며 따라서 동 부동산을 폐업시의 잔존재화로 인정하여 부가가치세 과세표준을 계산할 경우 이 건의 과세표준이 “0” 이 되어 부과할 세액이 없게 되므로 당초 처분은 잘못이 있다.
(1) 주위적 청구에 대하여 청구인들과 임차인간의 임대계약이 만료되지 아니하였음에도 청구외법인이 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하여 그 임차기간을 변경시킴과 동시에 그 임대보증금을 인상하는 등 공매이전과 이후의 임대조건에 차이가 있으므로 쟁점부동산의 임대사업은 동질성이 유지되었다고 보기 어려워 사업의 양도에 해당된다는 청구주장은 이유없다.
(2) 예비적 청구 청구외법인의 공매대금 완납일 및 임대사업 개시일이 1995.4.24로 확인되고 있으며 또한 OO공사의 쟁점부동산의 공매는 청구인들을 대리한 양도행위에 불과한 것으로서 청구인들의 동 부동산의 임대사업은 그 공매대금이 완납된 날까지 영위된 것으로 보아야 할 것이므로 동 부동산이 폐업시의 잔존재화에 해당된다는 청구논지는 이유없다.
3. 심리 및 판단
(1) 임대사업에 공하던 부동산이 국가기관등의 공매를 거쳐 다른 부동산임대업자에게 소유권이전된 것에 대하여 그 임대사업의 동질성이 유지된 것으로 보아 사업의 양도로 인정할 수 있는지 여부
(2) 사업의 양도로 볼 수 없다면, 매수인인 청구외법인이 공매대금을 완납하기 전에 임대사업을 폐업하지 아니하였으나 동 법인이 공매대금을 완납한 날부터 임대사업에 공한 쟁점부동산을 폐업시의 잔존재화로 볼 수 있는지 여부
(1) 주위적 청구 관련 부가가치세법(1994.12.22 법률 제4808호로 개정된 것, 이하동일) 제6조【재화의 공급】 제6항에 “재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다”라고 규정되어 있으며, 같은법 시행령(1994.12.31 대통령령 제14471호로 개정된 것, 이하동일) 제17조【담보제공과 사업양도】 제2항에 “법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다”라고 규정하고 있다.
(2) 예비적 청구 관련 부가가치세법 제6조【재화의 공급】 제4항에 “사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다”라고 규정되어 있고, 같은법 시행령 제49조【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】 제1항에 “과세사업에 공한 재화가 소득세법 시행령 제81조 또는 법인세법 시행령 제54조에 규정된 감가상각자산(이하 ‘감가상각자산’이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각 호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 10을 초과하는 때에는 10으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.(1990.12.31 개정)”라고 규정되어 있으며, 같은항 제1호(건물 또는 구축물)에 “당해 재화의 취득가액×(1-10/100×경과된 과세기간의 수) = 시가” 라고 되어 있고 제2호(기타의 감가상각자산)에 “당해 재화의 취득가액×(1-25/100×경과된 과세기간의 수) = 시가”라고 규정되어 있다. 한편 부가가치세법 기본통칙 5-2-17…16【경매등에 따른 세금계산서 교부】에 “법원등 권한있는 기관이 사업자의 재산을 경매하는 때에는 당해 기관이 채무자를 공급하는 자로, 경락등을 받는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부할 수 있다. 다만, 경매·공매 당시 당해 채무자가 이미 폐업하였거나 당해 재산이 사업과 관련되지 아니한 私用財産인 때에는 그러하지 아니하다”라고 규정되어 있다.
(1) 주위적 청구에 대하여 (가) 부가가치세법 제6조 제6항 소정의 ‘사업의 양도’란 “사업과 관련된 물적 및 인적시설, 권리의무등을 포괄적으로 양도양수하여 그 양도일 전후에 사업의 동질성을 그대로 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것”을 의미한다고 되어 있는 바(대법 91누 13014, 1992.5.26 같은 뜻임), 이하 위와 같은 관점에서 관련기록을 살펴보면, 이 건은 국세체납으로 압류된 쟁점부동산이 공매에 의하여 양도된 것으로서 양도양수계약서는 작성되지 아니하였고 청구외법인은 부동산임대업을 영위하는 사업자로 공매대금을 완납한 1995.4.24부터 종전 임차자들에게 계속 임대하였으며 동 법인은 OO공사로부터 매입세금계산서를 교부받은 사실은 없음이 확인되고, 또한 청구외법인이 1996.4 작성한 확인서에는 동 법인이 쟁점부동산을 낙찰받아 현재까지 부동산임대업을 계속 영위하는데 동 부동산에 있던 관리사무실의 집기비품인 쇼파, 캐비넷, 책상, 의자 및 전화를 인수받았음이 기재되어 있으며 그 집기비품의 명세서를 제시하고 있으나, 청구인은 부동산임대사업관련 다른 자산의 승계와 관련된 증빙의 제시는 없다. (나) 한편 OOOOOO공사 OO전화국장이 발행한 가입전화가입원부등록사항증명서(1997.11.24) 및 OO전화국 마케팅2과 청구외 OOO의 사실확인서에 의하면, 쟁점부동산의 소재지에 청구인 명의의 전화(번호: OOOOOOOOOOOO)가 설치(1987.11.24)되어 있다가 1997.11.27 청구외법인 앞으로 명의변경된 사실이 확인되며, 또한 쟁점부동산의 관리소장으로 근무하였다고 주장하는 청구외 OOO이 1996.4.10 작성한 확인서에는 동인이 1990.1부터 관리소장으로 근무하여 동 부동산이 낙찰된 이후에도 근무하다가 1995.9.30원에 의하여 사직하였다고 기재되어 있으나 위 확인내용을 입증할만한 객관적인 증빙(근로소득원천징수영수증, 퇴직소득관련자료등)의 제시는 없다. (다) 그렇다면, 위의 자료외에는 다른 구체적인 증빙의 제출이 없는 이 건의 경우 쟁점부동산을 제외한 다른 인적·물적시설의 승계여부가 불분명한 경우에 해당된다고 보여지며 더욱이 임대보증금이 있는 임대용부동산이 국가기관등의 공매를 거쳐 양도되는 경우 그 임대수입의 원천이 되는 임대보증금은 당해부동산의 취득자에게 그대로 승계되지 아니하고 공매기관등이 임대인을 대신하여 공매대금을 임차인등의 채권자에게 배분하게 되는 바, 이로써 청구인과 임차인간의 종전 임대차관계는 종료된다고 보아야 하며 이 경우 사업의 양도에 관한 다른 요건들(인적·물적시설등의 포괄적인 양도·양수)을 고려하지 아니하더라도 쟁점부동산의 임대사업에 관한 청구인들의 권리의무가 동 부동산의 매수인에게 그대로 승계되었다고 인정하기는 어려워 쟁점부동산의 양도가 사업의 양도에 해당된다는 청구주장은 이유없다고 판단된다.
(2) 예비적 청구에 대하여 (가) 쟁점부동산의 공매진행과정을 모두어 보면, 1995.3.24 청구외법인의 공매참가 및 낙찰, 매각통지서수령(잔금납부지정일은 1995.4.23), 4.23 OO공사로부터 매각결정서의 수령, 4.24 공매대금의 완납, 5.11 동 법인이 4.24을 임대사업개시일로 하여 사업자등록신청, 6.19 및 23 서대문 및 구로세무서장이 쟁점부동산의 공매대금에 대하여 각각 배분계산서를 작성하고 임차인들에게 임대보증금상당액을 전액 배분, 6.20 및 6.22 소유권이전등기 경료, 7.3 및 7.13 종전 임차인들과 새로운 임대차계약을 체결하여 임대보증금 및 월임대료 조정, 1996.6.1 처분청의 직권폐업(1995.4.24) 등의 순으로 이루어졌다. (나) 그렇다면, 이 건의 경우 공매대금의 완납일 이전에 임대사업을 폐지한다는 청구인들의 처분청에 대한 명시적인 의사표시(폐업신고)가 없었던 점, 쟁점부동산의 공매대금을 청구외법인이 완납할 때까지 동 임차인들이 당해부동산을 계속하여 사용하였고 사업자가 변경된 이후에도 종전 임차인들이 계속 사용한 것으로 확인되고 있는 점등을 감안할 때, 청구인들의 임대사업은 청구외법인이 공매대금을 완납할 때까지 계속되었다고 보아야 할 것이며 이런 경우 청구인들의 임대사업의 폐지는 쟁점부동산이 양도됨으로써 그와 동시에 이루어진 것으로 보아야 할 것이므로 재화의 공급에 해당되어 사업의 폐업후에 양도된 재화를 의미하는 폐업시의 잔존재화로 보기는 어렵다고 판단되므로 청구주장은 받아들일 수 없다.