1세대1주택의 양도 해당 여부

ㅇㅇㅇ세무서장이 1997.4.24 청구인에게 한 1991년도 귀속분 양도소득세 7,263,440원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 인천광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 209㎡, 점포 및 주택 겸용 2층 건물 147.97㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1981.11.16 취득하여 1991.12.4 양도하였으나 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고·납부하지 아니하였다. 처분청은 당초 쟁점부동산 중 2층 주택 45.39㎡와 그 부수토지 68.98㎡는 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세하고 1층 건물 96㎡와 그 부수토지 140.02㎡는 주택 이외의 다른 용도로 사용하였다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997.4.24 청구인에게 1991년 귀속분 양도소득세 18,910,920원을 결정고지하였다가 국세청의 심사결정에 따라 1997.9.5 1층 주택 42㎡와 그 부수토지를 추가로 비과세하여 세액을 7,263,440원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.6.23 심사청구를 거쳐 1997.10.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 주택면적이 87.39㎡(1층: 42㎡, 2층: 45.39㎡)이고 상가면적이 54㎡로서 주택면적이 상가면적보다 크므로 그 전부를 주택으로 보아야 하고, 따라서 이는 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세 비과세대상이 됨에도 상가와 그 부수토지 양도분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산 중 2층 주택을 타인에게 임대하였는바, 사람의 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 주택이외의 다른 목적의 건물에 해당하는 것이므로 2층 주택 45.39㎡는 다른 목적의 건물에 해당하며, 따라서 주택면적은 쟁점부동산의 1층 중 공부상 상가로 되어 있지만 청구인이 상시 주거용으로 사용한 42㎡로서 주택 이외의 면적보다 작으므로 쟁점부동산은 전부를 주택으로 보는 경우에 해당되지 아니한다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당되는지 여부에 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 개정되기 전의 것) 제5조에 『다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하면서, 제6호 (자)목에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서 『법 제5조 제6호 (자)에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다(단서 생략)』고 규정하고 있으며, 제3항에서 『주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청에서 제출한 등기신청서 부본 및 1세대 1주택 판정 조사서에 의하면 청구인이 양도한 건물은 1층 상가 96㎡, 2층 주택 45.39㎡, 지하실 6.58㎡로 되어 있으며, 1층 상가 중 일부는 점포로 임대하고 1층 일부는 청구인이 점포 및 상시 주거용으로 사용한 사실, 2층 주택 45.39㎡를 청구외 ○○○에게 임대한 사실, 청구인이 국내에 다른 주택을 소유하지 아니하고 쟁점부동산에서 가족과 함께 3년 이상 거주한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산 1층에서 영업을 하면서 거주하였으므로 청구인이 거주한 방은 점포에 딸린 방으로 점포로 보고 2층 주택면적과 그 부수토지에 대해서만 1세대 1주택 비과세 결정을 하였으나, 국세청은 그 심사결정에서 청구인이 상시 주거용으로 사용한 면적만을 주택으로 보고 타인에게 임대한 2층 주택 45.39㎡는 주택 이외의 다른 목적의 건물에 해당하는 것으로 판단하여 청구인이 거주한 42㎡의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 비과세함이 타당하다는 결정을 하였는바, 동 결정에 따라 처분청이 결정한 양도소득세에서 국세청이 주택으로 판단한 면적에 상당하는 금액을 추가로 감액 경정하였다. 위와 같은 처분청 결정에 오류가 있는지 여부는 별론으로 하고 이하에서는 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상인지 여부를 살펴본다.

(3) 이 건 양도 당시 시행된 구 소득세법은 겸용주택의 1세대 1주택 여부를 판정할 때 그 기준을 사용 목적에 따라 "주택"과 "다른 목적의 건물"로 구분하고 있을 뿐 주택을 임대에 공한 경우 이를 주택으로 볼 것인지 또는 다른 목적의 건물로 볼 것인지에 관하여 명문의 규정을 두고 있지 아니하나, 사람의 주거에 공하는 공간인 "주택"이라도 예외적으로 대규모 건물의 거의 대부분을 주택으로 임대하는 경우(대법원 88누1004, 1989.2.28에서는 7층 건물 중 2∼6층을 주택으로 임대)나 순수 임대목적으로 보유한 주택의 경우(재경원 재산46014-63, 1995.2.17)등에서는 이를 주택과 구별되는 "다른 목적의 건물"로서 사업용자산의 범주에 속하고 주택이 아닌 것으로 해석하여 왔다. 하지만, 이러한 해석을 일반화하여 타인에게 임대하기만 하면 획일적으로 "다른 목적의 건물"로서 주택면적에서 제외한다는 취지로 받아들여서는 안될 것이고, 겸용주택의 주택부분을 타인에게 임대한 경우 그 주된 목적이 임대인지 아니면 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공하여진 것인지에 따라 "다른 목적의 건물" 또는 "주택" 여부를 판단하여야 할 것이다.

(4) 구 소득세법 시행령 제15조 제3항 규정상의 "주택"인지 "다른 목적의 건물"인지를 판단할 때 임대한 주택도 주거용으로 사용되는 이상 모두 주택에 해당하므로 고급주택에 해당하지 아니한 경우라면 모두 비과세되는 주택에 해당한다고 판단할 수는 없지만 겸용주택용 건물의 소유자가 그 주택부분을 임대에 전용할 목적을 가지고 있고, 조리나 상식에 비추어 구조·기능·규모 등이 임대 사업으로 볼 수 있을 정도에 해당된다면 겸용주택 중 타인에게 거주용으로 임대한 부분은 주거에 공하는 것을 주목적으로 하는 "주택"이 아니라 전시 법령상의 "다른 목적의 건물"에 해당하고 여기에 해당하는 면적만큼은 주택으로 볼 수 없다 할 것이다.

(5) 이 건의 경우와 같이 건물 면적이 147.97㎡에 불과하고 1층 점포에 딸린 주택에 청구인이 거주하면서 2층 주택 45.39㎡를 타인에게 임대한 경우에는 쟁점부동산을 임대전용의 사업용자산으로 보기 어렵고 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공해지는 임대의 경우로 볼 수 있으므로 여기에서 타인의 주거용으로 임대에 공해지는 주택면적은 "다른 목적의 건물"에 해당하지 않고 주택면적에 포함된다 할 것이다. 따라서 쟁점부동산의 주택면적은 청구인이 직접 거주용으로 사용한 42㎡와 타인에게 임대한 주택 45.39㎡ 합계 87.39㎡인 반면, 주택이외의 면적이 54㎡로 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에 해당하므로 전시한 법규정에 따라 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보아야 하고 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 비과세를 배제한 처분은 부당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 국세심판관 합동회의 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.