[요지] 실지거래가액에 의한 양도차익 8,000,000원을 기준시가에 의한 양도차익 111,000,000원과 비교하여 볼 때, 현저히 적은 수준이어서 실지거래가액을 사실과 부합되는 거래금액으로 보기 어려우므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 적법
[요지] 실지거래가액에 의한 양도차익 8,000,000원을 기준시가에 의한 양도차익 111,000,000원과 비교하여 볼 때, 현저히 적은 수준이어서 실지거래가액을 사실과 부합되는 거래금액으로 보기 어려우므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 적법
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OO, OOOOOOOOOOOO OOOO OOOO, 대지 100.49㎡ 및 건물 121.23㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 460,000,000원에 취득하여 이를 청구외 OOO에게 468,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내인 95.8.9 처분청에 실지거래가액을 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다고 보아 부인하고, 기준시가(취득가액:173,000,000원, 양도가액:284,000,000원)로 양도차익을 계산하여 과세하면서 취득시기는 90.7.10(등기원인일), 양도시기는 91.12.20(등기접수일)로 결정한 후 취득 및 양도가액을 173,000,000원과 284,000,000원으로 각각 산정하여 97.4.15 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 78,155,310원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.6.9 심사청구를 거쳐 97.9.27 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점아파트를 460,000,000원에 취득하여 468,000,000원에 양도하였는 바, 처분청에서 취득당시의 실지계약서상의 거래금액(460,000,000원)이 관인계약서상의 거래금액(175,000,000원)과 맞지 아니한다는 이유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.
(2) 설사 기준시가를 적용하여 과세한다 하더라도 쟁점아파트 양도시의 잔금지급약정일이 91.3.30이므로 이 날을 양도시기로 하여 양도차익을 계산하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점아파트를 460,000,000원에 취득하여 468,000,000원에 양도하였다는 주장이나 취득 및 양도가액에 대한 금융자료 등 구체적인 입증자료의 제시가 없어 동 거래가액을 신빙성이 있다고 보기 어려우므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.
(2) 처분청은 쟁점아파트의 취득시기를 등기원인일인 90.7.10로 보았으나 동 등기원인일에 잔금청산을 하였다는 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점아파트의 취득시기는 등기접수일인 90.9.29로 보아야 할 것이며, 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 양도시기 91.3.30의 경우도 이 날을 잔금청산일로 볼 수 없으므로 등기접수일인 91.12.20을 양도시기로 봄이 타당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부
② 쟁점아파트의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부
(1) 관련법령 소득세법 제23조(94.12.22 전면 개정전의 것) 제4항과 제45조(94.12.22 전면 개정전의 것) 제1항 제1호의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것으로 되어 있다. 한편, 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호(95.12.30 개정분)에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 첫째, 청구인이 이 건 양도소득세 결정고지전 처분청에 제출한 쟁점아파트의 실지거래가액 증빙을 보면, 취득가액은 460,000,000원으로서 중개인이 기재되지 아니한 매매계약서 사본을 제시하고 있고, 양도가액은 468,000,000원으로서 검인용계약서용지에 작성된 계약서만 제시하고 있다. 둘째, 당심에서 청구인에게 쟁점아파트의 취득 및 양도시에 작성한 실지매매계약서 원본과 청구인이 주장하는 위 실지거래가액의 대금수수 관련 금융자료 등 객관적인 증빙자료를 요구하였으나 이 건 심리일 현재까지 구체적인 자료제시를 하지 못하고 있다. 셋째, 쟁점아파트에 대한 양도차익을 비교하여 보면 다음과 같다. (단위: 원) 구 분 취득가액 (A) 양도가액 (B) 양도차익 (B-A) 기준시가 (처분청) 173,000,000 284,000,000 111,000,000 실지거래가 (청구주장) 460,000,000 468,000,000 8,000,000 위와 같이 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의한 양도차익 8,000,000원을 기준시가에 의한 양도차익 111,000,000원과 비교하여 볼 때, 현저히 적은 수준이어서 청구인이 주장하는 실지거래가액을 사실과 부합되는 거래금액으로 보기 어렵다. 위 사실들로 미루어볼 때, 이 건의 경우 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 쟁점아파트의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 관련법령 소득세법 제27조(94.12.22 전면 개정전의 것)에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조(94.12.31 전면 개정전의 것) 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 첫째, 쟁점아파트의 등기부등본을 보면, 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점아파트를 양도하면서 소유권이전등기한 날은 91.12.20(등기접수일)로 되어 있으며, 한편 청구인이 쟁점아파트 양도시 91.2.21 작성한 매매계약서를 보면 잔금지급약정일이 91.3.30로 기재되어 있는 바, 이와 같이 쟁점아파트의 거래는 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우임을 알 수 있다. 둘째, 청구인이 쟁점아파트의 잔금청산일이 91.3.30이라는 주장을 하여 당심에서 청구인에게 쟁점아파트 매매대금 중 잔금 323,000,000원에 대한 청산일을 확인할 수 있는 증빙자료를 요구한 바, 객관적인 자료제시가 없다. 셋째, 쟁점아파트에 대한 근저당설정 및 말소관계를 보면, 청구인이 청구외 OOO에게 91.2.21 쟁점아파트를 양도하는 매매계약을 체결하기 이전인 90.7.30부터 근저당이 설정(근저당권자:주식회사 OO은행, 채무자:OOO)되어 청구인이 주장하는 잔금청산일(91.3.30) 이후인 91.4.11에 가서야 비로소 말소된 사실이 등기부등본에 의해 확인되고 있어 쟁점아파트의 잔금청산일이 91.3.30이라는 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보기 어렵다. 위와 같이 이 건은 쟁점아파트의 잔금을 청산한 날이 분명하지 아니하고, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일 91.3.30로부터 등기접수일 91.12.20까지의 기간이 1월을 초과하는 경우이므로 처분청이 등기접수일인 91.12.20을 쟁점아파트의 양도시기로 보아 과세한 것은 정당하다고 판단된다.