환지예정지로 지정된 토지를 취득하여 양도한 경우에 환지예정지 지정 전의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 처분의 당부(경정)

[주 문] 남인천세무서장이 1997.2.10 청구인에게 한 1994년 귀속분 양도소득세 37,939,630원의 부과처분은 쟁점토지의 취득면적을 198.6㎡로 하고 취득시의 공시지가는 구 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용 취득가액을 산정하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지로 지정된 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 대지 198.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1993.4.20 취득하여 1994.12.22 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세를 신고하면서 취득가액은 1992년도 개별공시지가(174,000원/㎡)를 적용하여 산정하여야 함에도 1993년도 개별공시지가(460,000원/㎡)를 적용하여 산정하였다 하여 신고내용을 부인하고 1992년도 개별공시지가를 적용 취득가액을 재산정하여 1997.2.10 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 37,939,630원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.4.7 이의신청, 1997.6.14 심사청구를 거쳐 1997.9.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점토지의 취득가액 산정시 취득면적을 환지예정지 지정후 면적인 198.6㎡를 적용하였으나 쟁점토지의 취득일이 1993.4.20이고 환지예정지 지정공고일은 1993.8.26이므로 쟁점토지의 면적은 환지전 면적인 386㎡를 적용하여야 하며, 설사, 최초 환지예정지 지정일인 1992.9.4 쟁점토지의 면적이 198.6㎡로 환지되었다 하더라도 처분청은 1992년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하였는 바, 1992년도 개별공시지가는 1992.1.1 현황을 기준으로 하여 산정한 것으로 이때는 쟁점토지의 지목이 전이고 면적은 386㎡이었으나 1992.9.4 환지로 인하여 지목은 대지로 변경되고 면적은 198.6㎡로 감소하였음에도 면적은 환지예정지 지정후 면적인 198.6㎡를 적용하고 가액은 환지예정지 지정전인 1992년도 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지에 대한 토지구획정리현황을 보면 1991.9.30 시행인가를 받아 1992.9.4 최초 환지예정지 지정이 있었고 1993.8.26 최종 환지예정지 지정이 있었음을 알 수 있으며, 환지예정지 지정증명원을 보면 쟁점토지의 환지면적이 198.6㎡임이 확인되고 있는 바, 그렇다면 최초 환지예정지 지정일인 1992.9.4에 쟁점토지의 모지번인 OO동 OOOOOOO 전 824㎡가 445.1㎡로 환지되었음을 알 수 있고, 환지된 445.1㎡중 청구인지분 198.6㎡가 1993.5.21 OO동 OOOOOOO로 분할되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 사실, 환지면적이 현재까지도 변동이 없는 사실, 쟁점토지의 양도자인 청구외 OOO이 양도면적이 198.6㎡라고 확인하고 있는 사실 등으로 보아 쟁점토지의 취득면적을 198.6㎡로 하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 환지예정지로 지정된 토지를 취득하여 양도한 경우에 환지예정지 지정 전의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제60조에서제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제115조 제1항에서「법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토 지

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액」이라고 규정하고 있으며, 제6항에서제1항 제1호를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다고 규정하고 있다. 같은법 시행규칙 제16조 제1항에서「실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익 계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다(단서생략).

1. (생 략)

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가액－(환지예정평수×취득시의 평당가액＋기타의 필요경비)＝양도차익」이라고 규정하고 있고, 제56조의 5 제1항에서영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 소관세무서장(소관세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 소관세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 취득면적에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업 현황을 보면 1991.3.20 시행인가를 받고 1992.9.4 최초 환지예정지 지정이 있었으며 1993.8.26 최종 환지예정지 지정이 있었음이 인천광역시 공영개발사업단의 토지구획정리사업 현황에 의하여 확인되고 있으며, 청구인은 1993.4.20 청구외 OOO과 공동으로 환지예정지로 지정된 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 대지 445.1㎡(토지구획정리사업이 완료되지 아니하여 공부상에는 전 824㎡로 등재되어 있다)를 취득하였다가 1993.5.21 쟁점토지를 분할한 후 1993.6.21 OO동 OOOOO 246.5㎡는 청구외 OOO 소유로 등기하고 쟁점토지는 청구인 소유로 등기하였음이 환지예정지 지정증명원 및 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. (나) 청구인은 쟁점토지의 취득일이 1993.4.20이고 환지예정지 지정공고일이 1993.8.26이므로 쟁점토지의 취득면적은 환지전 면적인 386㎡를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 취득일이 최초 환지예정지 공고일 이후이고, 당 심판소에서 인천광역시 공영개발사업단에 확인한 바 쟁점토지는 1992.9.4 환지된 후 현재까지 면적에 변동이 없으며 환지예정지지정증명원상의 환지면적 198.6㎡도 최초 환지예정지 지정공고일 현재의 환지면적을 나타낸 것이라고 확인하고 있고, 쟁점토지의 양도자인 청구외 OOO도 1996.11.30자 거래사실확인서에서 양도면적이 198.6㎡라고 확인하고 있는 것으로 보아 청구인은 환지예정지로 지정된 토지 198.6㎡를 취득한 것으로 인정되므로 처분청에서 쟁점토지의 취득면적을 198.6㎡로 적용한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점토지의 취득가액 산정이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지의 개별공시지가 확인서에 의하면 1992년도에는 지번을 OO동 OOOOOOO로 하여 개별공시지가를 174,000원/㎡로 산정하였고, 1993도에는 지번을 OOOO OOOO로 하여 개별공시지가를 450,000원/㎡로 산정하였음이 확인되고 있는 바, 이는 토지구획정리사업의 시행으로 인하여 쟁점토지의 가액에 큰 영향을 미칠만한 토지특성의 변화가 있었기 때라고 보여진다. (나) 처분청은 쟁점토지의 취득면적은 환지예정지 지정후 면적인 198.6㎡를 적용하고 공시지가는 쟁점토지의 취득일이 1993.4.20이고 1993년도 개별공시지가 고시일은 1993.5.22이므로 개별공시지가 고시일 이전에 취득한 토지라 하여 직전의 기준시가인 1992년도 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하였으나, 쟁점토지는 토지구획정리사업 시행으로 1992년도중에 토지의 형질이 변경되었음에도 1993년도 개별공시지가 고시일 이전에 취득한 토지라 하여 토지의 형질이 변경되기 전의 토지특성을 기준으로 산정한 쟁점토지의 모지번인 OO동 OOOOOOO의 1992년도 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 처분은 불합리하다고 보여진다. (다) 국세청의개별공시지가가 없는 토지에 대한 가격평가지침에서는 환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경되어 구토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지는 개별공시지가가 없는 토지로 분류하고 있는 바, 같은 취지에서 쟁점토지도 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소관세무서장이 구 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의거 평가한 가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.