[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구외 OOO(청구인의 夫)는 경기도 성남시 분당구 OO동 OOOOO OOO(환지후 지번: 경기도 성남시 분당구 OO동 OOOOO) 대지 231㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 이주민 택지우선분양에 따라 OOOOOO공사와 92.5.28 분양계약을 체결하고 92.7.28 분양잔금이 납입후 93.8.4 쟁점토지(환지확정전으로 OOOOOO공사로부터 소유권이전되기 이전의 상태임)를 청구인에게 증여하였고 청구인은 쟁점토지의 분양가액(할부원리금가액)인 37,114,060원을 증여가액을 하여 93.10.27 처분청에 쟁점토지의 증여세 150,390원을 자진신고 납부하였으나, 처분청은 쟁점토지의 증여가액을 증여당시(93년도)의 개별공시지가인 ㎡당 712,000원을 적용한 164,472,000원으로 하여 증여세를 산출한 후 97.4.2 청구인에게 93년도 증여분 증여세 46,544,810원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.19 심사청구를 거쳐 97.9.12 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 증여받은 재산이 구 상속세법시행령 제5조 제1항 제1호의 규정한 토지에 해당하는 것으로 보고 같은호에 규정한 바에 따라 개별공시지가에 의하여 이를 평가하였으나 청구인이 증여받은 재산은 “토지를 매수할 수 있는 권리”로서 토지와는 다른 것이며, 쟁점토지를 매수하기 위하여 소요된 금액은 잔금완납일인 92.7.28을 기준으로 할 경우 35,112,000원이고 할부금약정상의 잔금일인 93.5.28을 기준으로 할 경우에는 할부이자를 포함하여 37,114,060원이 되는 바, 쟁점토지를 증여받은 93.8.4은 할부금약정상의 잔금일로부터 3개월도 안되는 기한내에 속하는 점을 고려하면 “쟁점토지를 매수할 수 있는 권리”의 시가는 할부금약정상의 잔금일(93.5.28)을 기준으로 한 매수금액 37,114,060원이 정당하다 할 것이므로, 증여재산에 대하여 증여당시의 개별공시지가를 적용하여 증여재산가액을 평가한 후 증여세를 고지한 처분청의 처분은 부당한 처분이므로 취소되어야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 증여자가 OOOOOO공사로부터 쟁점토지를 분양받을 때의 거래가액인 37,114,060원을 시가로 인정하여야 한다고 주장이나, 시가란 증여로 인하여 취득한 날에 있어서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서 OOOOOO공사에 확인한 바에 의하면 OOOOOO공사가 이주자에게 우선하여 분양·공급하는 택지는 다른 택지보다 저렴한 가액으로 공급되고 있음이 확인되므로 증여자가 분양·공급받은 쟁점토지의 분양가액은 분양 받을 당시의 시가보다도 낮은 가액인 것으로 판단되고 따라서 이를 증여 당시의 시가로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점토지의 증여가액을 개별공시지가로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 OOOOOO공사로부터 분양받은 쟁점토지의 증여가액을 증여당시의 공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관계법령 구 상속세법(81.12.31 개정법률) 제9조 제1항 및 같은법시행령(90.12.31 개정) 제5조 제1항 제1호 가목의 규정을 모아보면 “증여 당시의 현황에 의한 증여재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때에 토지의 경우에는 개별공시지가에 의한다.”고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 먼저 이 건 사실관계를 살펴보면, 쟁점토지가 위치한 지역은 경기도 성남시 분당신도시 택지개발사업지구로서 92.5.28 청구인의 남편인 청구외 OOO가 OOOOOO공사와 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 92.7.28 잔금을 납입한 후 쟁점토지가 환지확정되어 OOOOOO공사로부터 소유권이 이전되기 이전인 93.8.4 쟁점토지에 대한 권리·의무를 청구인에게 승계하여 청구인은 95.9.11 정산금을 납부하고 96.6.13 소유권을 이전받은 것으로 나타나고 있고, 처분청의 조사자료 및 OOOOOO공사의 쟁점토지 매각원부 전산자료와 당 심판소에서 OOOOOO공사에 확인한 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지는 OOOOOO공사에서 택지개발사업지역의 이주민에게 우선적으로 특별공급하는 토지로서 쟁점토지의 공급가액은 택지조성원가 수준이거나 더 낮은 가액으로서 일반인에 대한 공급가액의 1/3수준에 불과하며, 이주민이 아닌 일반인에 대한 공급가액은 택지조성원가에 적정한 이익을 더하여 최저가액을 정한 후 매각하는 것으로 확인되고 있고, 쟁점토지의 경우 증여일(93.8.4)이전인 93.2.1 부지조성공사가 준공된 것으로 나타나고 있어 쟁점토지는 청구인이 실제로 증여받은 93.8.4 현재 소유권이전등기만 되지 않았을 뿐 토지의 이용과 사용수익이 가능한 상태였음을 알 수 있다. 이 건 관련법령에 따르면 증여당시의 현황에 의한 증여재산의 가액은 증여당시의 시가에 의하도록 하고 있고, 시가가 불분명한 경우 토지는 개별공시지가에 의해 평가하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점토지의 증여는 소유권이 이전되기 이전의 부동산을 취득할 권리의 증여이므로 증여당시의 개별공시지가를 적용하여 증여가액을 평가하는 것은 부당하고 분양금액(할부원리금가액)을 시가로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나 위의 사실관계에 기초하여 보면 쟁점토지는 일반인이 공급받는 경우보다 훨씬 낮은 가액으로 이주자에게 한정하여 특별분양한 것이고, OOOOOO공사에서 일반인에게 택지로 분양하는 토지의 거래는 일반적으로 조성원가에 적정한 이익을 붙여 매매가액을 정하는 것으로 확인되고 있으므로, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 분양금액은 일반적으로 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 통상의 가액이라고 보기 어려우므로 이를 시가로 인정할 수는 없다 할 것이다. 또한 이와 별도로 청구인은 쟁점토지의 증여당시의 감정평가액이나 시가로 인정할 만한 증빙을 제시하면서 쟁점토지의 분양가액과는 다른 가액을 시가로서 주장하는 바가 없어 쟁점토지는 증여당시의 시가가 불분명한 경우로 볼 수 있고, 이에 대해 처분청은 쟁점토지 증여당시의 개별공시지가를 적용하여 증여가액을 평가하고 있는바, 설령, 청구인이 주장하는 바와 같이 이 건 증여재산을 토지가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 본다 하더라도 쟁점토지는 증여당시 토지로서의 사용 수익이 가능하고 권리의 이전이 가능한 것으로서 증여재산의 가치가 쟁점토지의 가치와 다를 바 없으며, 사실이 이러하다면 증여당시의 증여재산에 대한 시가가 확인되지 않는 이 건의 경우 토지의 공적인 평가가치를 의미하는 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액을 증여재산의 시가로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 청구인 신고한 할부원리금을 부인하고 쟁점토지의 증여당시의 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액을 증여재산의 가액으로 보아 증여세를 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.