실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 182㎡와 그 지상주택건물 82.45㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 90.11.8 취득하여 91.12.26 양도하고, 92.2.18 양도가액 및 취득가액 공히 75,000,000원으로 거래한 것으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지 취득 및 양도가액을 믿을 수 없다하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 97.4.11 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 47,331,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.15 심사청구를 거쳐 97.8.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점주택은 인접한 주택들로 둘러 쌓인 삼각형 모양의 맹지로서 시세보다 낮게 거래되었는바, 청구인은 쟁점주택을 75,000,000원에 취득하여 같은 가격인 75,000,000원에 양도한 것이 사실이며, 양도의 경우에는 매수인인 OOO으로부터 취득자금이 부족하므로 쟁점주택을 담보로 제공하여 OOO명의로 30,000,000원을 대출받아 매매대금으로 충당하여 달라고 요구함에 따라 위 대출금 30,000,000원과 나머지 대금 45,000,000원을 지급받고 쟁점주택을 양도한 것이 사실이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 매수인인 OOO에게 쟁점주택을 담보로 제공하여 근저당권이 설정된 날은 91.10.23이나, 이 보다 훨씬 늦은 91.11.10에 매매계약을 체결하고도 매매계약서에 근저당권 설정내용을 기재하지 아니하였고, 취득 및 양도계약서 모두 중개인에 대한 기재사항이 없는 점등으로 미루어 신고한 가액의 신빙성을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점주택의 양도당시(91.12.26) 소득세법시행령 제170조 제1항에 의하면, 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하고, 같은조 제4항에 의하면, 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제3호에는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 열거하여 규정하고 있다. 한편, 위 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정은 93.12.31 개정되어 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 또는 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 동령 부칙 제3조의 규정에 의하여 개정령의 시행일(94.1.1) 이후 최초로 양도하는 분부터 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 과세받을 수 있는 것으로 개정되었고, 위 규정은 95.12.30 다시 개정되어 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”에는 동령 부칙 제8조 제2항의 규정에 의하여 개정령의 시행일(96.1.1) 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 과세받을 수 있는 것으로 개정되었다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 매매계약서 상에 근저당권 설정내용이 표기되지 아니하여 청구인이 제시한 매매계약서를 믿을 수 없다는 처분청 및 국세청장의 의견 외에도, 청구인은 쟁점주택을 75,000,000원에 취득하여 같은 금액에 양도하였다는 주장이나, 쟁점주택의 취득에 따르는 지방세와 등기비용 조차 보전하지 못하는 가격에 양도하였다고 볼만한 특별한 사유가 발견되지 아니하고, 쟁점주택의 기준시가가 159,970,860원임에 반하여 이 가격의 50%에도 미치지 못하는 가격에 양도하였다고 보기는 어렵다 할 것이다.

(2) 또한 청구인은 쟁점주택 부속토지의 개별공시지가가 이 토지와 인접한 다른 토지에 비하여 높게 책정되어 있다고 주장하나, 쟁점주택과 위치 및 형태가 유사한 인근토지중 개별공시지가가 가장 낮은 토지의 가격에 의한다 하더라도 쟁점주택 부속토지의 가격이 116,480,000원(㎡당 640,000원 × 182㎡)으로 산출되는 점등으로 보아 청구인이 쟁점주택을 75,000,000원에 양도하였다고 믿기는 어렵다 하겠으므로, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 처분은 적법하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.