부동산매매업에 대한 종합소득세 과세시 양도당시 기준시가에서 취득당시 기준시가를 차감한 금액을 매매차익으로 보아 이에 의해 소득금액을 산출한 것이 정당한지 여부(경정)

[참조결정] 국심1995경1406

[주 문] 남인천세무서장이 1997.4.16 청구인에게 한 1991년 귀속 종합소득세 12,682,380원의 부과처분은 쟁점토지(인천광역시 서구 OO동 OOO 대지 425㎡등 5필지 토지 2,065㎡)의 실지거래 양도가액을 다시 조사하여 실지거래 양도가액이 확인되면 확인된 양도가액에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액을, 실지거래 양도가액이 확인되지 아니하면 양도당시 기준시가에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액을 각각 매매차익으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정결정한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 청구인 소유인 인천광역시 서구 OO동 OOO 대지 425㎡, 같은동 OOOOO 대지 401.4㎡, 같은동 OOOOOO 대지 401.5㎡, 같은동 OOOOO 대지 432.4㎡, 같은동 OOOOO 대지 405.5㎡(위 5필지 토지 2,065.8㎡를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 1991.6.3 양도한 후 기준시가로 양도차익을 산정 1992년 5월 양도소득세 예정신고를 하고 관련세액 139,255,100원을 자진납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당된다고 판단하여 양도당시 기준시가에서 취득당시 기준시가를 차감한 금액(281,572,768원)을 매매차익으로 하여 비교과세방법에 의거 1991년 귀속 종합소득세 12,682,380원을 1997.4.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.5.20 심사청구를 거쳐 1997.7.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 부동산매매업에 대한 토지등 매매차익 계산시 장부와 증빙서류가 없어 추계조사결정사유에 해당하는 경우에는 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산하여야 하고(구 소득세법 시행령 제142조 제1항 제2호), 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가를 매매가액으로 하도록 관계법령에서 규정(구 소득세법 시행령 제142조 제2항)하고 있는데도 처분청은 아무런 근거도 없이 양도시 기준시가에서 취득시 기준시가를 차감하는 방법으로 매매차익을 산정 과세하였는 바, 이는 위법 부당한 처분이므로 이 건의 경우 쟁점토지의 실지거래 양도가액(421,269,060원)에 표준소득율을 곱하여 매매차익을 산정 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 처분청의 과세내용을 보면 양도당시의 기준시가에서 취득당시의 기준시가를 공제하는 방법에 의하여 소득금액을 산출 과세하였는 바, 이와 같은 방법이 부동산매매업에 대한 소득금액 계산에 대하여 규정하고 있는 구 소득세법 제92조, 납부세액의 계산에 대하여 규정하고 있는 구 소득세법 제82조의 규정취지에 비추어 볼 때 달리 위법이 있었다고 볼 수는 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 부동산매매업에 대한 종합소득세 과세시 양도당시 기준시가에서 취득당시 기준시가를 차감한 금액을 매매차익으로 보아 이에 의해 소득금액을 산출한 것이 정당한지 여부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4281호) 제82조 제2항에서는「부동산매매업자로서 종합소득금액에 토지등의 매매로 인하여 발생하는 사업소득 이외의 종합소득이 있는 자에 대한 종합소득에 대한 세액의 계산에 있어서는 다음 각호의 세액중 많은 금액을 종합소득산출세액으로 한다.

1. 제70조의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 제92조 제2항의 규정에 의한 산출세액의 당해연도분 합계액과 종합소득과세표준에서 제92조 제1항의 규정에 의한 토지등 매매차익의 당해연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 기본세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액」으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제134조 제2항에서법 제82조에 규정하는 종합소득산출세액의 계산은 재무부령이 정하는 바에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제67조에서는「영 제134조 제2항의 규정에 의한 종합소득산출세액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. (생 략)

2. 토지등의 매매로 인하여 발생한 소득 이외의 종합소득이 있는 경우에는 다음 (가) 및 (나)에 의하여 계산한 금액중 많은 금액을 그 종합소득산출세액으로 한다. (가) {(매매차익 - 기타필요경비 + 다른종합소득금액) - 소득공제액} × 기본세율 = 종합소득산출세액 (나) {(매매차익 - 양도소득공제법 - 제68조 제2항의 규정에 의한 소득공제액)×법 제70조 제3항 각호의 규정에 의한 세율} + {(다른종합소득금액 - 소득공제액)×기본세율} = 종합소득산출세액」으로 규정하고 있다. 한편, 같은법 제92조 제1항에서는부동산매매업자의 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제141조 제1항에서는법 제92조 제1항에 규정하는 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다. 1.～5.(생략)라고 규정하고 있으며, 소득세법 제94조 제1항에서부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고 납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제142조 제1항에서는「법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다.

1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다.

2. 제169조 제1항 각호(추계조사결정사유)에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액으로 한다」고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서는제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당된다고 판단 쟁점토지의 양도당시 기준시가(355,086,000원)에서 취득당시 기준시가(73,513,232원)를 차감한 금액(281,572,768원)을 매매차익으로 하여 종합소득세를 청구인에게 과세한 사실이 이 건 과세기록에 의해 확인되고, 이와 같은 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 이 건의 경우 실지거래 양도가액에 표준소득율을 곱하여 매매차익을 산정 과세하여야 하고 쟁점토지의 실지거래 양도가액은 421,269,060원이라고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 매매계약서를 제시하고 있다. 살피건대, 부동산매매업에 대한 토지등 매매차익 산정과 관련된 법령의 규정을 종합해 보면, 부동산매매업자의 종합소득산출세액은 “매매차익”의 결정이 선행되어야 하고, 매매차익은 신고여부에 불구하고 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 결정하여야 하며, 비치·기장한 장부 및 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때에는 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액을 매매차익으로 하고, 이 경우 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매도당시의 기준시가를 매매가액으로 하도록 규정하고 있음을 알 수 있는 바(국심 95경1406, 1995.9.21 같은 뜻임), 양도당시 기준시가에서 취득당시 기준시가를 차감하여 매매차익을 산정하여 과세한 이 건 종합소득세 부과처분은 법적근거가 없는 방법에 의거 매매차익을 산정하였기 때문에 위법 부당한 처분이라 아니할 수 없다 하겠고, 청구인이 주장하고 있는 실지거래 양도가액 또한 매매계약서 외에 다른 객관적인 증빙(대금수불 관련 금융자료등)의 제시가 없어 이를 실지거래 양도가액으로 인정할 수는 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 처분청의 당초 과세처분이 위법 부당한 처분으로 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.