[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOO 대지 232㎡ 및 주택 23.43㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 84.12.26 취득하여 94.2.19 양도하고 94.3.28 실지거래가액(취득가액 290,000,000원, 양도가액 400,000,000원)에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.3.3 청구인에게 94년귀속 양도소득세 75,084,940원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.7 심사청구를 거쳐 97.7.14 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택의 취득 및 양도계약서, 거래상대방의 인감증명서 등을 첨부하여 실거래가액에 의하여 적법하게 신고하였음에도 불구하고 처분청에서는 실지거래가액이 얼마인지 정확히 밝히지도 아니하고 기준시가로 결정함은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 청구외 OOO이 쟁점주택을 80.7.2 청구인으로부터 취득하여 84.12.26 청구인에게 다시 양도한 점 및 OOO의 쟁점주택 취득당시(90.7.2) OOO 주소인 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOOO상의 주택 및 부수토지를 청구인이 92.7.20 취득한 사실을 모아보면 OOO 또는 OOO과 청구인 사이에는 특별한 관계가 없다고 할 수 없어 취득당시 매매계약서 등을 실지거래가액을 확인할 만한 신빙성 있는 입증자료로 보기 어려우며 1984년 당시 240,000,000원이라는 거액을 부동산투자대금으로 OOO에게 지급하였다고 주장하면서도 채권확보를 위한 담보설정, 투자대금 지급에 관한 증빙등 이를 인정할 만한 아무런 증빙도 제시하지 못하고 있고, 한편, 쟁점주택의 청구주장 취득가액은 그당시 인근 부동산가액에 비해 현저히 비싼 것으로 보아 쟁점주택의 실제취득가액이 290,000,000원이라는 청구주장은 인정하기 어려우므로 관련법령에 의거 실지거래가액 적용을 배제하고 기준시가로 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
- 나. 관련법령 쟁점주택 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4856호) 제23조 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합해 보면, 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가를 원칙으로 하되 양도자가 신고시 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 1995.12.29 법률 제5108호로 개정된 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목, 같은법시행령 제166조 제4항 제3호, 같은조 제5항 제2호, 같은법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항의 규정을 종합해 보면, 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것에 대하여 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 과세할 수 있으나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인은 78.4.26 쟁점주택을 취득하여 80.7.2 청구외 OOO에게 양도하였다가 84.12.26 다시 취득하여 94.2.19 양도하고 94.3.28 실지거래가액(취득가액 290,000,000원, 양도가액 400,000,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 한 사실이 관련자료에 의하여 확인된다. 청구인은 처분청 결정 기준시가(취득가액 195,331,269원, 양도가액 420,672,776원) 중 양도가액에 대하여는 다툼이 없으므로 청구인이 신고한 취득가액에 대하여 살펴본다. 청구인 주장 쟁점주택의 취득경위는 청구인이 쟁점주택 전소유자인 OOO에게 부동산 구입을 의뢰하며 동 투자대금 240,000,000원을 맡겼으나 수개월이 지나도록 OOO이 부동산을 구입해 주지 않고, 투자대금을 모두 탕진하자 투자원금 대신 쟁점주택을 청구인에게 이전하여 준 것이므로 쟁점주택의 취득가액은 미반환된 투자대금 240,000,000원과 청구인의 전세보증금 50,000,000원(청구인은 78.4.22부터 93.1.5까지 쟁점주택에서 계속 거주함)을 합친 290,000,000원이어야 한다고 주장하며 매매계약서 및 거래확인서등의 입증서류를 제시하고 있으나, 청구인 제시 매매계약서를 보면, 쟁점주택의 취득대가로 보아야 한다는 투자대금 미상환액과 전세보증금에 관한 약정사항이 확인되지 않고, 소개인으로 기재되어 있는 OOO의 사업자등록번호와 주민등록번호등이 기재되어 있지 않아 위 매매계약서의 진위확인이 되지 아니하며, 거래확인서 및 인감증명서는 전소유자 OOO의 처 OOO의 것으로 위 청구인 제출 입증자료로는 쟁점주택의 취득가액이 확인된다고 보기 어려우며, 또한, 쟁점주택의 취득가액을 살펴보면, 처분청 조사담당공무원이 서울특별시 마포구 OO동 OOOOO 소재 OOO공인중개사, 같은동 OOOOOO 소재 OO공인중개사 등에 출장하여 탐문한 쟁점주택 인근토지의 거래가액이 1984년에서 1985년 당시 평당 1,300,000원 내지 1,500,000원으로서 이를 쟁점주택 대지면적에 적용하면 쟁점주택의 토지가액이 91,000,000원에서 105,000,000원에 불과(주택은 1970년에 신축되어 주택가액은 감안하지 아니함)한 것으로 처분청 조사서류에 의하여 확인되며, 청구인이 당초 소유하고 있던 쟁점주택을 청구외 OOO에게 양도하였다가 다시 청구외 OOO으로부터 취득하는 등 양자간의 특수한 거래관계등을 감안하여 볼 때 청구주장 취득가액 290,000,000원을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 한편, 청구인은 94.2.19 쟁점주택 양도후 94.3.28 실지거래가액에 의해 예정신고를 하였음에도 처분청은 95.12.29 개정된 소득세법 제96조, 제97조 및 95.12.30 개정 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호를 소급 적용하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정함은 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점주택 양도당시 법률인 구소득세법 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호를 모아보면, 부동산 양도시 양도차익을 결정함에 양도 및 취득가액은 기준시가에 의해 결정함이 원칙이며 납세자가 예정신고 및 확정신고기한내에 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의해 결정토록 규정하고 있음은 결정당시 법률과 같다고 볼 수 있으며, 다만, 결정당시 법률인 개정 소득세법시행령 제166조 제5항은 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의해 확인되지 아니하는 경우 같은법 제166조 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으며 같은법 부칙 제8조는 위 166조의 개정규정은 이령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 규정하고 있으므로 소급과세라는 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다. 위 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점주택의 양도는 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 처분청에서 매매가액이 분명하지 아니하다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.