대지가 갖는 개별적 특수성이 없음에도 부동산의 양도가액이 인근시세와 OO감정원의 감정가액보다 130%이상 고가로 평가된 가액이고 거래당사자가 특수관계에 있으므로 증여의제로 증여세를 부과함
대지가 갖는 개별적 특수성이 없음에도 부동산의 양도가액이 인근시세와 OO감정원의 감정가액보다 130%이상 고가로 평가된 가액이고 거래당사자가 특수관계에 있으므로 증여의제로 증여세를 부과함
1. ○○○세무서장이 97.2.5 청구인에게 한 96년분 증여세 636,896,890원의 처분은 청구인이 청구외 ○○○주식회사에 96.2.5 양도한 인천광역시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 792.4㎡ 상의 업무용 건물 3,209㎡는 상속 세법 제34조의 2 제2항에서 규정한 고가양도 재산에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
청구인은 94.6.26 사망한 청구외 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 상속인으로서 동인의 사망으로 인하여 상속받은 인천광역시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 792.4㎡(이하 "쟁점대지"라 한다) 위에 94.8.22 업무용 건물 3,209㎡(지하 2층, 지상 5층으로 이하 "쟁점건물"이라 하며 "쟁점대지"와 함께 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 공사대금 2,277,000,000원(부가가치세 포함)에 신축하고 이를 96.2.5 청구외 ○○○이동통신주식회사(이하 "이동통신"이라 한다)에 4,847,850,000원에 양도하고 양도소득세 자진신고를 하였다. 처분청은 쟁점건물의 신축자금 중 출처가 불분명한 1,000,000,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다)에 대하여는 상속세법 제34조의 6에서 규정하고 있는 재산취득자금 증여추정을 적용하여 산출한 94년분 증여세 679,500,000원과 청구인이 쟁점부동산을 특수관계자간인 청구외 이동통신에 고가양도하였다 하여 같은법 제34조의 2의 규정을 적용하여 산출한 96년분 증여세 636,896,890원을 97.2.5 청구인에게 각각 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.5 위 2건의 처분을 병합하여 심사청구를 거쳤으며 이후 94년분 증여세 679,500,000원에 대하여는 97.6.3자로, 96년분 증여세 636,896,890원에 대하여는 97.5.17자로 각각 심판청구를 분리하여 제기하였으나 이하 청구인의 위 2건의 심판청구에 대하여는 분리하여 판단할 실익이 없으므로 이에 병합하여 처리하기로 한다.
1. 쟁점부동산을 이동통신에 양도할 당시의 양도가액은 양도전인 95.11.21 이동통신이 공신력 있는 감정기관에 의뢰하여 나온 감정가액을 근거로 한 것임에도 처분청은 이를 시가로 보지 아니하고 별도로 의뢰한 쟁점부동산의 매매일인 96.2.6보다 6개월 이상 경과한 96.9.16(가격시점은 95.11.15임) 소급감정한 ○○○감정원의 감정가액을 시가로 보아 이를 근거로 양도가액이 시가보다 130%이상 고가라고 판단하였다. 그러나 위 감정가액은 상속세법 기본통칙 39…9에서 정한 시가가 될 수 없을 뿐 아니라 다음과 같은 이유로 처분청이 이를 시가로 보아 양도가액과의 차액을 증여로 의제함은 부당하다. 첫째, 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상의 감정가액이 있을 때에는 상속세법 제9조와 같은법시행령 제5조의 2 제3호에 의하여 가장 높은 감정가액을 시가로 인정하여야 하므로 이 건도 ○○○감정원의 감정가액(3,505,721,820원)보다 ○○○ 감정평가법인의 감정가액(4,213,032,620원)이 높으므로 이를 시가로 보아야 하며 이때의 쟁점부동산의 양도가액은 시가에 비하여 115%에 불과하다. 둘째, 96.12.30 전면개정된 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조 제1항 제2호는 증여세가 부과되는 당해재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하도록 규정하고 있으므로 이 건도 쟁점부동산이 양도되기 전에 이동통신이 의뢰하여 평가한 금액과 이 건 과세전 경인지방 국세청장이 의뢰하여 평가한 금액이 감정평가법인의 감정가액이므로 이를 평균한 금액인 3,859,377,220원을 시가로 인정하여야 하는데 이때 쟁점부동산의 양도가액은 시가에 비하여 125%에 불과하므로 고가양도라고 하여 증여의제규정을 적용할 수 없다. 셋째, 처분청은 청구인이 이동통신과 상속세법시행령 제41조 제2항 제6호에 의한 특수관계가 성립된다고 보았으나 위 거래당사자는 특수관계자가 아니므로 특수관계자간의 거래를 전제로 한 고가양도의 증여의제는 적용할 수 없다. 넷째, 처분청의 이 건 증여세 결정고지후 청구인이 ○○○감정평가법인에 의뢰한 감정가액이 4,002,588,480원인데 이를 보아도 쟁점부동산은 고가로 양도된 것이 아니다. 다섯째, 처분청과 같이 ○○○감정원의 감정가액을 시가로 인정하더라도 쟁점부동산의 감정 및 양도시 건물과 토지의 가액을 구분하여 감정 및 양도하였으므로 시가와 양도가액과의 차액도 나누어서 고가여부를 판단하여야 하는 바, 쟁점건물의 양도가액은 2,821,500,000원으로 시가인 2,317,121,000원의 121%에 해당하므로 건물은 고가양도에 따른 증여의제에 해당하지 아니한다.
2. 94년분 증여세 679,500,000원과 관련하여 청구인은 일정한 직업이 있고 상당한 재력과 사업경험이 있음에도 처분청은 청구인이 쟁점건물 신축자금 일부에 대하여 자금출처(사채)를 입증하지 못한다고 하여 증여세를 추징하였다. 그러나 일정한 직업과 상당한 재력이 있음에도 신축자금의 일부에 대한 출처를 명확히 밝히지 아니한다 하여 곧바로 그만큼 다른 사람으로부터 증여받은 것이라고 볼 수 없는 것(대법원 89누3168, 89.9.12외 다수가 같은 뜻임)으로 청구인은 쟁점건물을 신축하면서 일시에 많은 자금이 필요하였으나 부동산임대빌딩 건축에는 은행 등에서 신축자금의 대출이 되지 아니하여 신축후 임대보증금 및 부가가치세 환급금 207,000,000원 등으로 상환하려고 사채시장에서 1,000,000,000원의 공사비를 융통하였는데 처분청은 사채시장에서 자금융통시 전주를 알 수 없는 관행에도 불구하고 사채의 전주를 밝히라고 요구하였으며 전주를 밝히지 아니하자 청구인이 위 사채를 변제한 사실을 무시하고 상속세법 제34조의 6의 규정을 적용하여 부당하게 증여세를 부과하였다.
1. 이동통신은 쟁점부동산을 청구인으로부터 매수하면서 자사의 고정 거래처인 ○○○ 감정평가법인에게 95.11.21 감정을 의뢰하였고 동 감정법인은 특별한 이유없이 "대상지를 인근지보다 약 75%정도 증액보정함이 타당할 것으로 판단된다"는 평가의견을 감안한 금액인 4,213,032,620원(토지 1,664,040,000원, 건물 2,548,992,620원)으로 평가하였는데 매수가액은 위 감정가액과 대비할 때 115%상당액인 4,847,000,000원이다. 그런데 처분청이 96.9.16 ○○○감정원에 의뢰한 95.11.15기준 쟁점부동산의 감정가액은 3,505,721,820원이며, 인근 부동산중개업소에서 확인한 시세는 평당 3,500,000원이고, 공시지가는 평당 4,000,000원으로 쟁점대지의 양도가액이 인근시세 및 공시지가보다 2배이상 높은 가격으로 거래되었음을 알 수 있고 쟁점부동산의 양도가액도 처분청의 감정가액보다 138%이상 고가양도되었다. 살피건대 ○○○ 감정평가법인은 쟁점대지가 갖는 개별적 특수성이 없음에도 인근필지보다 증액보정(쟁점대지 가액의 75%)한 것으로 쟁점대지의 양도가액이 인근시세나 공시지가보다 200%이상 높은 가액으로 거래되었으므로 이를 객관적인 정상거래가액이라고 보기에는 어려움이 있는 바, 청구인의 거래정황을 종합하여 볼 때 ○○○감정원의 감정가액이 비록 소급감정이라고는 하나 거래당시의 시가를 더욱 적정하고 객관적으로 평가한 금액으로 보이며 대법원의 판례(90누4761, 90.9.28)도 소급감정가액이라고 하여 그 가액(거래당시의 교환가치)이 달라진다고 볼 수 없다고 판시하고 있고, 상속세법시행령 제5조 제1항에서 시가로 볼 수 있는 범위를 정한 기본통칙 39…9 제1항 각호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과(대법원 89누2509, 89.10.10 참고)하므로 소급감정가액은 무조건 시가가 될 수 없다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액은 인근시세와 ○○○감정원의 감정가액보다 130%이상 고가로 평가된 가액이고 거래당사자는 특수관계에 있으므로 처분청이 상속세법 제34조의 2 규정에 따라 증여의제로 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.
2. 청구인은 94.6.26 사망한 ○○○의 상속인으로서 ○○○그룹 총회장 ○○○의 생질이며 청구외 ○○○물산(주)의 대표이사로서 쟁점부동산(취득가액 2,277,000,000원)을 96.2.5 양도가액 4,847,000,000원(부가가치세 제외)으로 하여 특수관계자인 이동통신에 양도하였는데 처분청이 조사한 청구인의 쟁점건물 취득자금 출처조사서에 의하면 신축자금 2,277,000,000원중 1,000,000,000원은 ○○○그룹의 계열법인인 청구외 ○○○해운(주)의 자사전도금으로 처리된 금액이 청구인의 은행계좌를 통하여 94.4.19 공사대금으로 지급되었고, 쟁점금액 1,000,000,000원은 ○○○은행 ○○○지점에서 94.3.18과 3.19 발행된 자기앞 수표로 지급되었음을 확인하고 청구인에게 위 수표의 출처에 대하여 소명을 요구하였으나 청구인이 이를 해명하지 못하였다. 살피건대 일정한 직업이 있어 소득이 있다 하더라도 그 소득 정도나 재산상태에 비추어 당해재산을 스스로의 재력으로 마련할 수 없었음이 명백한 경우에는 증여받은 것으로 추정하여야 할 것(대법원 90누6071, 90.10.26도 같은 뜻임)이므로 청구인의 쟁점건물 취득자금의 100분의 5 이상인 1,000,000,000원의 출처가 확인되지 아니하고 있는 상태에서 사채시장에서 청구인이 어음을 담보하여 융통한 금액으로 신축자금을 충당하고 이를 청구인의 금융대출금과 아파트전세보증금으로 상환하였다는 청구주장은 제시되는 증빙이 없어 신뢰할 수 없다. 따라서 청구인은 근로소득 33,743,000원(93년 귀속기준) 이외에 타소득이 없는 것으로 확인되고 있으므로 사채시장에서 1,000,000,000원을 차용하였다는 청구주장과 관련하여 증빙을 제시하고 해명하여야 하나 이를 명확히 하지 못하고 있으므로 처분청이 상속세법 제34조의 6의 규정에 따라 증여로 추정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
(1) 청구인이 쟁점부동산을 특수관계자인 이동통신에게 고가양도한 것으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부(97경1119호 관련)와
(2) 쟁점부동산의 건물신축자금 10억원을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부(97경1520호 관련)를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 쟁점부동산 양도당시의 상속세법 제34조의 2 제2항은 법 제34조(배우자등의 양도행위)의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 높은 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자로부터 양수한 경우에는 그 재산을 양수한 때에 있어서 재산의 양수자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자인 양도자에게 증여한 것으로 본다고 규정하고 있다. 같은법시행령 제41조는 제4항에서 위 법에서의 "현저히 높은 가액"이라 함은 증여일의 현황을 기준으로 하여 시행령 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 130 이상의 가액을 말한다고 규정하고 있으며, 특수관계에 있는 자의 정의에 대하여는 제2항에서 규정하고 있는데 그 중의 하나로서 제6호에서 양도자 또는 양수자(이하 "양도자등"이라 한다)가 총리령이 정하는 계열기업군 소속기업이거나 그 기업의 임원인 경우로서 다음 각목의 1의 관계에 있는 자를 특수관계자로 규정하고 있다.
(2) 사실관계를 본다.
(3) 청구인과 이동통신이 상속세법이 규정하고 있는 고가양도시의 특수관계에 있는지 본다. 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 이동통신은 계열기업군인 ○○○그룹에 속해 있으며, 동 ○○○그룹을 사실상 지배하는 자는 동 그룹의 회장인 청구외 ○○○이다. 또한 청구인의 모 ○○○이 청구외 ○○○의 누나이므로 청구외 ○○○은 청구인의 3촌이내의 모계혈족에 해당되므로 상속세법시행령 제41조 제2항에서 규정하고 있는 친족에 해당된다.(상속세법기본통칙 100…31도 같은 뜻임) 그러하다면 청구인과 쟁점부동산을 양수한 청구외 이동통신은 상속세법시행령 제41조 제2항 제6호에 의하여 특수관계에 있는 자에 해당한다.
(4) 쟁점부동산이 고가양도된 것인지 본다. (가) 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 산출한 근거가 되었다고 주장하는 ○○○ 감정평가법인의 감정평가서를 보면 "도로접면에서는 표준지가 우세하나 인근 편의시설과의 접근성에서는 대상지가 우세하다"고 기재되어 있으며 쟁점대지의 가격을 결정함에 있어서는 표준지에 비하여 약 75%정도 증액보정하는 것이 타당하다고 하면서도 증액보정사유에 대하여는 기재된 내용이 없다. 살피건대 ○○○ 감정평가법인이나 처분청이 과세근거로 한 ○○○감정원의 감정가액 모두 공시지가를 기준으로 하고 있는데 공시지가로 평당 4,000,000원인 쟁점대지의 가격이 ○○○ 감정평가법인의 감정가액은 평당6,942,000원이고 ○○○감정원의 감정가액은 평당 4,958,000원으로 큰 차이를 보이고 있는데 위 ○○○ 감정평가법인은 청구인과 특수관계에 있는 이동통신의 감정의뢰에 의하여 쟁점부동산을 감정하였다는 점과 경인지방국세청장이 징구한 쟁점부동산 인근 부동산중개업자인 ○○○랜드 ○○○ 등 3인의 문답서을 보면 쟁점부동산이 소재한 ○○○동 일대는 매매나 건축이 실제로 이루어지지 아니하고 있으며 거래시세도 공시지가 이하로 형성되고 있다고 진술하고 있는 점에 비추어 보아 처분청이 ○○○감정원의 감정가액을 쟁점대지의 시가로 본 것은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다. 따라서 쟁점대지의 양도가액 2,020,350,000원은 감정가액 1,188,600,000원의 170%에 해당하므로 처분청이 쟁점대지가 고가양도된 것으로 보아 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 쟁점건물의 경우는 ○○○ 감정평가법인의 감정가액은 2,548,000,000원이고 ○○○감정원의 감정가액은 2,317,121,000원으로 별다른 차이가 있지 아니하다. 따라서 쟁점부동산의 매매계약서에 건물과 토지의 양도가액이 구분 기재되어 있고 건물의 양도가액 2,821,500,000원은 처분청이 시가로 본 ○○○감정원의 감정가액 2,317,121,000원의 122%에 불과하므로 처분청이 쟁점건물이 고가양도된 것으로 보아 증여세를 부과한 것은 부당하다고 판단된다.
(1) 관련법령 쟁점건물 신축당시의 상속세법 제34조의 6과 같은법시행령 제41조의 5에 의하면 직업·성별·연령·소득 및 직업상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 신고 또는 과세받은 소득금액 등으로 자금출처가 입증되는 금액의 합계액이 취득재산의 가액의 100분의 80(취득재산의 가액이 10억원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여는 100분의 95) 미만인 경우에는 당해 재산의 취득자가 다른 자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다고 규정하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점건물을 92.12.24 총 공사대금 2,277,000,000원(부가가치세 포함)에 신축계약하였는데 경인지방국세청장의 취득자금에 대한 조사결과공사대금 중 1,000,000,000원은 94.4.19 ○○○그룹계열사인 청구외 ○○○해운주식회사가 자사의 싱가포르 및 ○○○현지 사무소의 전도금으로 회계처리한 자금을 청구인의 ○○○은행 ○○○지점 계좌(○○○)에 입금한 것을 인출하여 지급하였고, 이와는 별도로 쟁점금액 1,000,000,000원은 청구인이 94.3.18 및 3.19 ○○○은행 ○○○지점에서 각각 현금으로 인출한 후 자기앞 수표로 교환하여 공사대금을 지급하였으며 이에 대하여 경인지방국세청장은 청구인에 대하여 재원출처에 대한 소명을 요구하였으나 청구인이 사채시장에서 조달하였다고 주장할 뿐 입증자료를 제시하지 아니하였다. 살피건대 청구인은 쟁점금액을 사채시장에서 조달하여 쟁점건물을 신축한 후 이를 쟁점건물의 임대보증금 및 청구인 소유 아파트의 매각대금 등으로 반제하였다고 주장하면서 쟁점건물의 임대차계약서 및 청구인 소유○○○아파트의 양도계약서 등을 제시하고 있다. 그러나 처분청이 제출한 청구인에 대한 소득관련 국세청 전산자료(91∼93년도분)를 보면 93년도의 경우 부동산 소득이 726,000원이고 ○○○물산(주)의 대표이사로서의 근로소득이 41,250,000원에 불과할 뿐 아니라 개인으로부터 차입한 차입금이 상속세법상 자금출처로서 인정되기 위해서는 대여자가 대금업을 영위하는 자이거나 비영업대금이익에 대하여 소득세 등을 납부한 사실을 입증해야 하는 것(국심 89구 600, 89.7.3도 같은 뜻임)임에도 청구인은 쟁점금액을 사채업자로부터 차입하였다고 주장하면서도 관련 증빙은 제시하지 못하고 있다. 따라서 쟁점건물의 공사대금 2,277,000,000원(부가가치세 포함) 중 1,000,000,000원인 쟁점금액의 출처가 확인되지 아니하는 이 건의 경우 처분청이 쟁점금액을 청구인이 타인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.