쟁점부동산의 2층만을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세하고 나머지 부분에 대하여는 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부 (기각)

[참조결정] 국심1995중1764

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 양천구 OO동 OOOOOO 『대지』 299.7㎡를 70.1.25 취득하여 80.10.18 위 대지 지상에 점포주택 330.59㎡(지층: 67.11㎡, 1층: 128.93㎡, 2층: 134.55㎡, 이하 대지 및 점포주택을 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하였고 93.12.21 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산중 공부상 주택으로 등재되어 있는 2층 주택부분을 제외한 지층과 1층 점포건물 및 그 부속토지에 대하여 97.2.4 양도소득세 73,189,570원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.5 심사청구를 거쳐 97.6.25 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 93.12.21 양도 당시 2층의 주택에는 청구인이 거주하였고 1층은 당초 점포(근린생활시설)였으나 상권이 형성되지 않아 4개의 주거용 주택으로 개조하여 1개 점포(미용실, 5평)를 제외하고 나머지 부분은 청구외 OO이 세대 등 4세대가 거주하였고, 지하층도 21평은 공장으로 임대하였으나 8평을 차고로, 8평을 주택으로 개조하여 1세대가 거주하였으므로 위 겸용주택의 주택면적은 점포면적 보다 넓게 사용하게 되어 주택에 해당된다. 또한 공부상 1층의 근린생활시설을 점포로 본다 하더라도 무허가로 지하층을 개조하여 차고로 사용한 부분과 1층의 욕실, 발코니 부분은 실지로 주택으로 사용하였으므로 건물 총면적 381.69㎡중 주택부분이 192.08㎡가 되어 주택부분이 점포면적 보다 크므로 주택에 해당되어 이 건 과세 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 80.10.18 신축한 쟁점부동산은 공부상 지층 67.11㎡, 1층 128.93㎡, 2층 134.55㎡임이 확인되고, 지층의 1개 방과 공부상 점포인 1층 건물은 청구인 주장대로 양도 당시까지 5세대에게 주택으로 임대하여 주거용으로 사용하였음이 각 임차인의 주민등록등본, 재직증명원 및 사진 등으로 확인된다. 이는 청구인이 거주하지 않고 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 건물이라고 보여지는 바, 주거용으로 사용하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적하는 것은 “다른 목적의 건물”로 해석하여 주택 이외의 건물로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 2층만을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세하고 나머지 부분에 대하여는 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조(비과세 양도소득)에서 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 부과하지 아니한다.”라고 하고 있고, 같은조 제3호는 “대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) 제1항은 “법 제89조 제3호에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다(이하생략)”고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분이 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같은 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다”고 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 80.10.18 쟁점부동산의 건물을 신축하여 10년 이상을 위 부동산의 2층에서 거주하였고 1세대 1주택이었으며 공부상 점포인 1층 건물에 양도 당시까지 주택으로 임대하여 4세대가, 지하층에 1세대(27.36㎡)가 거주하였음에 처분청과 다툼이 없다. 다만 청구인은 공부상 점포인 1층 중에서 주택으로 임대한 부분도 주택으로 보아야 한다고 주장(이 경우에는 주택부분의 면적이 주택외의 면적보다 더 크게 되어 쟁점부동산 전체가 주택으로서 양도소득세가 비과세된다)하지만 쟁점건물은 겸용주택으로서 소유자가 거주하지 아니하고 타인에게 임대하는 주택부분은 점포등과 마찬가지로 소유자의 주거가 아니므로 주택외 부분으로 보아야 할 것이다(같은뜻: 국심95중1764, 95.10.31).

(2) 또한, 청구인은 1층의 욕실(8.84㎡)과 지층의 차고(24.4㎡)를 무허가로 개조하여 실지로 주택으로 사용하였다고 주장하나, 위에서 본 바와 같이 1층은 주택이외 부분이므로 1층의 욕실은 주택으로 인정할 수 없고, 다만 지층중에서 무허가로 차고로 개조된 부분을 주택으로 인정한다 하더라도 쟁점부동산중 주택부분의 총면적은 158.95㎡가 되어 쟁점부동산 건물의 총면적 330.59㎡의 2분의 1을 넘지 못하게 된다.

(3) 그러므로 처분청이 쟁점부동산의 2층 및 그 부속토지만 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 부분에 대하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(4) 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.