[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 인천광역시 중구 O동 OO OOOOOOOO 대지 232.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.3.28 취득하여 1991.2.26 건축허가(지하1층, 지상4층)를 받고 1층 스라브공사까지 진행된 상태에서 청구외 OOO에게 1995.10.20 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 신고가액이 신빙성이 없다하여 인정하지 않고 기준시가로 양도차익을 산정한 후 1995년 귀속분 양도소득세 24,097,860원을 1996.9.16 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.11.11 이의신청, 1997.2.14 심사청구를 거쳐 1997.6.25자로 본심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 OOOO공사로부터 매입한후 1991.2월 건축허가(지하1층, 지상4층)를 받고 지하1층, 지상1층 스라브공사까지 건축하였으나 인접토지 소유주가 대형건물을 신축하기 위해 1991.8경 쟁점토지 주변 3면을 12m 깊이로 철재빔 등을 설치한 상태로 방치해 신축중인 건축물이 10㎝가량 지반이 침하된 관계로 부득히 건물 신축을 중단할 수밖에 없었다. 이후 인접토지 소유주로부터 쟁점토지의 매수협의가 있었으나 응하지 않고 수차에 걸쳐 건물의 원상회복 등을 요구하며 관계기관에 진정까지 하였으나 인접토지 소유주의 고의 건물신축지연이 언제까지 갈지 예측할 수 없어 부득이 건물신축을 포기하고 양도할 수밖에 없었는 바, 이에 따라 토지의 분양가액 및 건축비만 보상받는 차원에서 매매되어 공시지가의 상승률에 못미치는 금액으로 거래가 되었다.
- 나. 국세청장 의견 쟁점토지 양도가액인 32백만원은 개별공시지가 96백만원의 33%에 불과하는등 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없다고 판단되므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액을 진실한 매매가액으로 인정할 수 있는 것인지 여부
- 나. 관련법령 이 건과 같이 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어있는 소득세법 시행령 제166조 제4O 제3호의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액을 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 것이며, 동조 제5O 제2호의 규정에 의하여 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있음을 알 수 있다.
- 다. 심리 및 판단 청구인은 쟁점토지 실지거래가액을 중단된 건물신축비 65,306,840원을 취득 및 양도가액에 똑같이 반영하므로서 취득가액 87,406,840원, 양도가액 97,000,000원으로 신고하였는 바, 여기서는 건물신축비를 제외한 순수 토지가액에 해당하는 취득가액 22,100,000원, 양도가액 31,693,160원에 대하여만 살펴보기로 한다. 먼저 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액은 OOOO공사O 체결한 매매계약서에 의하여 확인되므로 양도가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인의 쟁점토지 보유기간(1989년부터 1995년까지 약 7년)동안 기준시가는 180.2%가 상승한 것으로 나타나고 있는데 청구인이 주장하는 실지거래가액은 43.4% 상승에 불과한 것으로 나타나고 있다. 둘째, 청구인은 양도가액에 대한 증빙으로 매매계약서만을 제시하고 있을 뿐 이를 입증할 수 있는 금융자료등을 제시하지 못하고 있다. 셋째, 청구인이 신고한 쟁점토지 양도가액은 기준시가의 33%에도 미치지 못하고 있는바, 이는 인접토지 소유주O의 분쟁으로 토지의 분양가액 및 건축비용만 보상받는 차원에서 공시지가의 상승률에 못미치는 금액으로 거래되었다는 청구인의 주장을 인정하기에는 지나치게 낮은 가액임을 알 수 있다. 위O 같은 사실을 종합하여 볼때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 인정하기 어려워 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정한 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1O 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.