2개의 필지가 합필되어 다시 6개의 필지로 분필된것 중의 3필지에 대한 양도시 기준시가가 없는 경우 모지번 2개필지의 기준시가를 가중평균함은 부당함(경정)

[주 문] 북인천세무서장이 96.12.16 청구인에게 한 93년도 귀속분 양도소득세 10,518,430원의 부과처분은 인천광역시 계양구 OO동 OOOOO 답 328㎡, 같은동 OOOOOO 답 356㎡, 같은동 OOOOOO 답 190㎡의 양도가액을 소득세법시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 단서 및 같은법시행규칙(94.4.19 재무부령 제1974호로 개정되기 전의 것) 제56조의 5 제1항의 규정에서 정한 방법으로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 인천광역시 계양구 OO동 OOOOO 답 328㎡, 같은동 OOOOOO 답 356㎡, 같은동 OOOOOO 답 190㎡ 합계 874㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 93.2.8 양도하고 양도가액을 288,420,000원(874㎡×330,000원/㎡)으로 하여 자산양도차익예정신고·납부하였으나 처분청은 양도가액을 311,509,332원(874㎡×356,418원/㎡)으로 평가하고 취득가액은 기준시가로 하여 양도차익을 OO한 후 96.12.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 10,518,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.1.7 심사청구를 거쳐 97.3.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 인천광역시 계양구 OO동 OOOOOO에 속해 있던 토지로서 양도를 위하여 OOOOO에 합필하였다가 다시 분필하여 양도한 것으로서 합필된 토지의 공시지가가 새로이 공시되기전에 양도한 것이므로 합필전 토지인 OOOOOO의 개별공시지가(330,000원/㎡)를 적용하여 양도가액을 산출하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 양도가액은 양도일 현재의 고시된 개별공시가에 의해 산정하여야 할 것이나 합필전 지번의 공시지가가 각각 다르고 합필후 지번의 양도일 현재 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 합필전 토지지번의 가중평균에 의한 단위(㎡)당 가격을 합필후 지번의 개별공시지가로 보는 것이 합리적이라 할 것이므로 합필전 전체토지의 공시지가 합계액을 총 토지 면적으로 나누어 산정한 단위당 가액에 쟁점토지의 면적을 곱하여 양도가액을 산출한 처분청의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 개별공시지가가 서로 다른 2필지의 토지를 합필하였다가 이를 다시 여러 필지로 분필하였으나 분필된 각 필지별 개별공시지가가 결정·고시되기 전에 일부 필지를 양도하였을 경우 그 양도가액 산정을 위한 기준시가의 결정방법을 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22 개정전의 것) 제23조 제4항에서 토지의 양도가액은 양도당시 기준시가에 의한다고 규정하고, 같은법 제60조에서는 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령(94.12.31 개정전의 것) 제115조 제1항 제1호 가목에서 토지의 경우에 있어 기준시가의 결정방법을 국세청장이 지정하는 지역이 아닌 지역의 기준시가 결정은 시장·군수·구청장이 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)로 한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙(94.4.19 개정전의 것) 제56조의 5 제1항에서는 영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 지번생성 경위등에 대하여 보면, 쟁점토지는 당초 인천광역시 계양구 OO동 OOOOOO의 토지(답 1,653㎡)와 같은동 OOOOO의 토지(답 1,002㎡)가 92.12.26 합필되어 같은동 OOOOO의 토지(답 2,655㎡)가 되고, 동 토지가 92.12.31 다시 분필되어 쟁점토지(OOOOO, OOO 및 OOO)와 OOOOOO, OOO 및 OOO의 6 필지로 되었음이 토지대장 및 지적도에 의해 확인된다. 위와 같이 OOOOO과 OOOOOO은 92.12.26 합필되어 한필지의 토지가 되었다가 92.12.31 다시 6필지의 토지로 분필되었고 92년과 93년의 개별공시지가는 92.6.5 및 93.5.22에 각각 고시되어 합필된 토지(OOOOO 및 OOOOOO에서 OOOOO로 합필)는 쟁점토지의 양도당시 현재 고시되어 있는 개별공시지가가 없는 경우로서 처분청은 합필이전 토지의 개별공시지가(OOOOO: 400,000원/㎡, OOOOOO: 330,000원/㎡)를 가중평균[(400,000원×1,002㎡+330,000원×1,653㎡)÷1,665㎡]한 금액인 ㎡당 356,418원을 쟁점토지의 양도시 개별공시지가로 적용하였음이 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의해 확인되고 있는 바, 단지 쟁점토지에 대하여 지번별로 고시된 ‘92년도 개별공시지가가 없다는 이유로 처분청이 합필되기 이전토지인 OOOOO 및 OOOOOO의 개별공시지가를 가중평균한 가액을 쟁점토지의 양도당시 기준시가로 적용하는 것은 타당성이 없는 것으로 판단되고,

(2) 청구인은 쟁점토지의 경우 종전토지인 당초 OOOOOO과 OOOOO이 1필지로 합필된 후 6필지로 분필된 토지중 3필지로서 이들은 모두 합필되기 전의 OOOOOO에 위치한 토지로서 분필후의 각 지번에 대한 새로운 공시지가가 고시되지 않았으므로, 그 기준시가를 산정함에 있어서 처분청이 가중평균하여 산정한 ㎡당 356.418㎡원 보다는 종전토지(OOOOOO)의 개별공시지가인 ㎡당 330,000원을 적용하는 것이 보다 더 합리적이라는 주장인 바, 쟁점토지가 비록 종전토지(OOOOOO)의 위치에 속해 있던 토지이기는 하나 종전토지가 여러 필지로 분할되었으며, 필지분할에 의해 지번별로 토지의 특성이나 이용도·경제적 가치등이 달라질 수 있다는 점을 감안하면, 위와 같은 사정을 고려하지 않고 청구인의 주장대로 분필된 토지마다 종전토지의 공시지가를 일률적으로 적용하는 것 역시 불합리하다 할 것인 바,

(3) 이와 관련하여 재정경제원 예규(재산 46014-346, 97.10.8)에 서는 토지양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 적용할 양도가액은 양도당시 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하는 것이며, 하나의 필지가 2이상의 필지로 분할(분할과 동시 지목변경되는 경우도 포함)됨으로써 당해 토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액에 의하는 것으로 회신한 바 있고, 구 소득세법 시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행규칙(94.4.19 재무부령 제1974호로 개정되기 전의 것) 제56조의 5 제1항에 의하면 쟁점토지의 양도당시 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 양도당시의 당해토지와 지목·이용상황등 지가 형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 쟁점토지의 양도시 기준시가로 산정하도록 규정하고 있다.

(4) 위의 사실 및 관련법령을 종합해 볼 때, 쟁점토지는 2개의 필지가 합필된 하나의 필지가 다시 6개의 필지로 분필된 토지중의 3개의 필지로서 쟁점토지의 양도 당시 고시된 개별공시지가가 없는 이 건의 경우 합필전 2개의 필지의 개별공시지가를 가중평균한 가액을 쟁점토지의 양도당시의 기준시가로 보아 양도가액을 산정하는 것은 불합리하며, 위에서 적시한 방법에 따라 납세지 관할세무서장이 산정하는 가액을 적용한 양도가액으로 이 건 양도소득세를 경정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.