쟁점아파트의 취득가액을 양도가액으로 환산함에 있어 취득시 적용할 토지등급을 183등급(㎡당 33,600원)으로 할 것인지 또는 199등급(㎡당 73,400원)으로 할 것인지 여부(경정)

[주 문] 함에 있어 취득당시의 토지등급을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OO, OOOO, OOOOO(3필지)에 소재한 OOOOOOO OOO OOOOO(대지 34.01㎡, 건물 66.225㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’88.9.7 취득하여 ’90.12.30 양도한 후 자산양도차익 예정신고 또는 확정신고를 한 사실이 없다. 처분청은 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세함에 있어 양도가액은 양도당시 쟁점아파트에 대하여 국세청장이 정한 기준시가인 77,000,000원을 적용하고, 취득가액은 위 양도가액을 기준으로 지방세법상 과세시가표준액으로 환산하면서 취득시(’88.9.7)의 토지등급으로 183등급(㎡당 33,600원)을 적용하여 산정된 가액인 46,062,396원으로 하여 ’96.5.16 청구인에게 ’90년 귀속분 양도소득세 9,322,950원 동 방위세 2,237,500원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’96.7.9 이의신청, ’96.10.18 심사청구를 거쳐 ’97.2.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 당초 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 소재의 무허가주택을 ’80.2월 취득하여 보유하고 있던 중 동 주택 소재지역이 주택개량재개발지구로 지정됨에 따라 재개발조합원으로서 쟁점아파트를 ’88.9.7 취득하여 ’90.12.30 양도하였는데 처분청에서 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 산정하면서 양도가액은 국세청 기준시가인 77,000,000원으로 하고, 취득가액은 그 당시의 국세청 기준시가가 없어 양도가액을 기준으로 환산하였는 바, 취득가액 산정시 적용한 취득시의 토지등급을 보면 183등급(㎡당 33,600원)으로 하였는데 이는 근거가 없는 것이고, 쟁점아파트의 부수토지로 편입된 위 무허가주택 소재지(OO동 OOOOO)의 토지를 비롯한 대다수의 토지가 ’88.9.7 당시의 토지등급이 199등급(㎡당 73,400원)이었으므로 동 199등급을 적용하여 쟁점아파트의 취득가액을 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장이 지정하는 지역 이외에 있는 공동주택인 아파트 토지의 기준시가를 산정함에 있어 토지의 필지가 여러개이고 등급이 각각 다른 경우는 등기부등본상에 나타나는 초두의 지번을 대표지번으로 하여 계산하는 것인데 쟁점아파트의 경우 초두에 나타나는 대표지번은 서울특별시 동작구 OO동 OO임이 확인되고 있어 처분청이 동 대표지번의 토지등급인 183등급(㎡당 33,600원)을 적용하여 쟁점아파트의 취득가액을 산정한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 취득가액을 양도가액으로 환산함에 있어 취득시 적용할 토지등급을 183등급(㎡당 33,600원)으로 할 것인지 또는 199등급(㎡당 73,400원)으로 할 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제60조(’94.12.22 전면 개정이전의 것)에서 『제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제115조(’94.12.31 전면 개정이전의 것) 제1항에서 『법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다』고 규정하면서 그 1호의 2 나목에서 『국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액』이라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서 『건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 제1항 제1호 및 제1호의 2의 규정에 불구하고 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다.』고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서 『제1항 제1호의 2 나목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점아파트 취득 및 양도경위 등에 대하여 보면 청구인은 당초 ’80.2월경 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 소재의 무허가주택을 취득(동 주택의 부수토지는 서울특별시 소유)하여 보유하고 있던 중 ’86.11.17 위 무허가주택이 소재한 지역일대(토지 600여 필지)가 토지구획정리사업지구로 지정되고, 또한 주택개량재개발조합의 구성으로 동 지역에 아파트를 건설하기로 하였는데 청구인의 경우 동 주택개량재개발조합의 조합원 자격으로 ’88.9.7 쟁점아파트를 취득하게 된 것이고, 위 토지구획정리사업이 ’89.6.30 완료됨에 따라 쟁점아파트의 지번은 서울특별시 동작구 OO동 OO, OOOO, OOOOO의 3필지로 확정되었으며, ’90.12.30 쟁점아파트를 양도하였음이 쟁점아파트의 등기부등본, 토지대장 등 관계서류에 의해 확인된다.

(2) 처분청이 쟁점아파트 양도에 대한 양도차익을 산정하면서 적용한 기준시가를 보면, 양도가액은 ’90.9.1 쟁점아파트에 대하여 국세청장이 정한 기준시가인 77,000,000원으로 하였고, 취득가액의 경우는 청구인이 ’88.9.7 쟁점아파트를 취득할 당시 국세청장이 정한 기준시가가 없어 소득세법 시행령 제115조 제5항의 규정에 의하여 위 양도가액을 기준으로 환산하여 그 가액이 46,062,396원으로 산정되었는데 그 계산내용을 보면 아래와 같다.

• 취득시(’88.9.7) 과세시가표준액: 6,490,404원 ⋯ ① ㅇ토 지: 34.01㎡ × 33,600원 (183등급) = 1,142,736원 ㅇ건 물: 66.225㎡ × 80,750원 = 5,347,668원

• 양도시(’90.12.30) 과세시가표준액: 10,849,655원 ⋯ ② ㅇ토 지: 34.01㎡ × 138,000원 (212등급) = 4,693,380원 ㅇ건 물: 66.225㎡ × 92,960원 = 6,156,275원

• 쟁점아파트 취득가액: 46,062,396원 ㅇ77,000,000원(양도가액) × ①/② = 46,062,396원 위와 같이 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 산정하면서 적용한 취득당시(’88.9.7)의 토지등급은 183등급(㎡당 33,600원)이었음을 알 수 있다.

(3) 처분청은 위와 같이 쟁점아파트의 취득가액을 양도가액으로 환산하면서 취득시(’88.9.7)의 토지등급을 183등급으로 적용한 이유를 쟁점아파트의 대표지번인 서울특별시 동작구 OO동 OO의 토지등급이 183등급이었기 때문이라는 것이나, 동 지번의 토지대장을 보면 ’89.6.30 토지구획정리사업이 완료되어 지번이 생성되었고, ’89.6.30 토지등급이 최초로 설정되면서 그 등급이 201등급으로 되어있을 뿐 쟁점아파트 취득당시(’88.9.7)의 토지등급이 183등급이었다는 사실은 확인되지 아니한다.

(4) 쟁점아파트의 부수토지에 편입된 토지의 구획정리사업 완료(’89.6.30) 이전의 구 토지대장상에 기재된 ’88.6.1 현재의 토지등급(쟁점아파트 취득시 적용할 토지등급)을 살펴보면, 청구인이 보유하였던 무허가주택 소재의 지번이었던 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO는 199등급이었고, 같은곳 OO동 OOOO, OO동 OO, OO동 OOOO의 경우도 199등급이었으며, 같은곳 OO동 OOOOO, OO동 OOOOOO의 경우는 200등급이었음이 확인되어 토지구획정리사업 완료이전의 쟁점아파트 취득시에 적용된 토지등급은 각 필지별로 그 등급이 상이하였음을 알 수 있다. 위와 같이 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 양도가액으로 환산하면서 적용한 취득시의 토지등급 183등급은 뚜렷한 근거가 없으므로 쟁점아파트 건설과 관련한 토지구획정리사업 시행이전의 각 필지별 토지등급을 조사하여 취득시 적용할 토지의 과세시가표준액을 계산하고 그에 따른 쟁점아파트의 취득가액을 산정함이 타당하다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.