[요지] 토지 및 매매차익을 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사결정한다고 규정하고 있으므로 이 건과 같이 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 확인된 실지거래가액에 의한 매매차익으로 과세하여야 함
[요지] 토지 및 매매차익을 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사결정한다고 규정하고 있으므로 이 건과 같이 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 확인된 실지거래가액에 의한 매매차익으로 과세하여야 함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 경기도 OO시 OO동 OOOOO에 상가건물 5,282.68㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 '94.9.1 신축하여 94년에 2,508.909㎡, 95년에 694.88㎡를 분양하고 부동산매매업에 대한 종합소득세를 93년귀속분은 94.12.14(신고유형:실지조사),94년귀속분은 95.5.31(신고유형:서면조사),95년귀속분은 96.5.31(신고유형:서면조사) 각각 신고하였다. 청구인이 위 부동산매매업에 대하여 양도소득 과세방법에 의한 세액을 산출하지 아니하고 종합소득금액에 따른 세액만으로 자진신고납부를 함으로써 94년 귀속 종합소득세 621,723,263원을 과소납부하였으며 94년 및 95년에 지급한상가분양수수료에 대하여는 기타소득에 대한 소득세 원천징수를 미이행 하였다는 경인지방국세청의 지적에 따라 처분청은 확정전 보전압류처분 및 통지를 하였다. 이에 대한 청구인의 시정요구에 따라 처분청은 청구인이 비치 기장한 장부를 실지조사 하여 확인된 실지거래가액으로 매매차익을 산정한 후 종합소득산출세액과 양도소득산출세액중 세액이 많은 양도소득산출세액으로 94년 귀속분종합소득세 261,910,680원을 96.9.16 결정고지 하였고, 청구인이 94년부터 95년까지 쟁점상가 분양을 알선한 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 "OOO 등"이라 한다)에게 지급한 수수료(94년 231,294,000원,95년 40,858,700원, 이하 "쟁점수수료"라 한다)를 기타소득으로 보아 94년귀속분 원천징수 갑종근로소득세 63,605,850원,95년귀속분 원천징수 갑종근로소득세 11,236,140원을 같은날 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.11.7 심사청구를 거쳐 97.1.27 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장
(1) 부동산매매업자에 대한 비교과세제도는 일시적 자산양도자와 부동산매매업자와의 과세형평을 유지하기위한 것으로 양도소득세를 과세하는 경우에는기준시가에 의한 과세가 원칙이므로, 이 건 양도소득 과세방법으로 세액을 산출함에 있어 장부에 의한 실지거래가액이 확인되더라도 기준시가에 의하여 매매차익을 산정하는 것이 합당하고,
(2) 설사, 장부 등에 의하여 매매차익을 산정하더라도 처분청이 94.12.31현재 미분양상가에 해당된다하여 필요경비를 부인한 취득가액, 설비비 및 자본적지출액 298,031,122원(이하 “쟁점경비라” 한다)은 쟁점상가를 분양하기 위한 분양사무실 운영경비로써 “양도비”에 해당하므로 발생년도(93년:123,317,923원,94년·174,713,199원)에 전액 필요경비로 공제하여야 하며
(3) 청구외 OOO 등은 전문적인 상가중개업자로서 쟁점상가를 여러번에 걸쳐 중개한 사실에 비추어 볼 때 쟁점수수료는 일시소득이 아니므로 이를 기타소득으로 보아 원천세를 부과한 당초처분은 부당하다.
3. 국세청장 의견
(1) 구 소득세법시행령 제142조 제1항에는 토지 및 매매차익을 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사결정한다고 규정하고 있으므로 이 건과 같이 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 확인된 실지거래가액에 의한 매매차익으로 과세하여야 하며,
(2) 청구인은 쟁점경비가 양도비라고 주장하고 있으나 이에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장을 받아들이기 어렵고,
(3) 쟁점수수료를 수령한 청구외 OOO등이 부동산중개업법에 의한 허가를사실에 대한 증빙의 제시도 없으며 쟁점상가 이외에 다른 부동산을 중개하여 부동산중개업을 영위하였다는 입증도 없으므로 94년부터 95년까지 쟁점상가를 3～ 6회 중개한 사실만으로는 부동산중개업 등의 사업을 하는자로 보기 어렵다 할것이고, 중개업 등의 사업을 하지 않은 자가 일시적으로 타인의 부동산 판매를 소개하고 지급받은 대가는 일시적인 소득으로 기타소득에 해당하므로 당초처분은 정당하다.
4. 심리 및 판단
① 부동산매매업자에 대한 비교과세를 위하여 양도소득금액 계산방법으로 매매차익을 산정함에 있어 장부 등에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에도 기준시가에 의하여야 하는지 여부
② 위 양도소득금액의 계산방법에 의하여 세액을 산출하는 경우 취득가액, 설비비 및 자본적지출의 필요경비를 양도비에 해당되는 것으로 볼 수 있는지 여부
③ 상가분양 알선 대가로 지급한 분양수수료가 일시소득인 기타소득으로서 원천징수 대상인지 여부를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 부동산매매업자로서 토지 또는 건물의 매매로 인하여 발생하는 사업소득 이외의 종합소득이 없는 자에 대한 종합소득세액의 계산방법을 정한 소득세법 제82조 제1항의 규정에 의하면 "제70조의 규정에 의한 종합소득산출세액"과 “제92조 제2항의 규정에 의한 산출세액의 당해 연도분 합계액“ 중 많은 금액을 종합소득산출세액으로 하도록 되어 있고, 같은법시행령 제142조 【토지등 매매차익과 세액의 조사·결정 및 통지】 제1항 제1호에 『부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 동 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다.』, 같은항 제2호에 『제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.』 고 규정되어 있다.
(2) 사실관계 및 판단
1. 쟁점상가의 매매차익을 청구인이 종합소득세 자진신고납부시 처분청에 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 있다는 데 대하여는 다툼이 없고 다만 이 경우에도 기준시가에 의하여야 하는지에 대하여만 다툼이 있다.
2. 청구인은 부동산매매업자의 비교과세제도가 일시적인 자산양도자와 부동산매매업자와의 과세형평을 유지하기 위한 제도이므로 매매차익을 계산함에 있어 양도소득세의 원칙적인 과세방법인 기준시가를 적용해야 한다고 주장하고 있으나 전시한 소득세법시행령 제142조에서는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 결정하도록 명시하고 있어 이를 받아들이기 어렵고, 처분청이 청구인의 장부 및 증빙서류를 실지조사하여 확인한 실지거래가액에 의하여 매매차익을 계산하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 관련법령 소득세법 제45조 제1항에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다 l (생략) 2 설비비와 개량비 3 대통령령이 정하는 자본적지출액 4. 대통령령이 정하는·양도비" 라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제94조 제4항에는 “법 제45조 제1항 제4호에서 대통령령이 정하는 양도비라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세를 말한다.” 라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단
1. 처분청이 청구인의 장부 및 증빙서류를 실지조사하여 작성한 "필요경비 등의 연도별 공사원가등 추인내역" 및 "일반관리비중 공사원가 양도비등이 포함되었는지 여부의 조사명세서" 등의 조사자료에 의하면 청구인의 쟁점상가 신축 및 양도와 관련된 일반관리비는 '93년 310,916,548원, '94년757,006,405원, '95년 246,906,900원이며 이 중 처분청은 장부 및 증빙서류, 경비의 성격 및 직원의 업무종류 등에 따라 연도별 필요경비를 취득원가, 설비비, 자본적지출, 양도비로 각각 구분하여 '93년 76,070,000원, '94년 375,156,576원을 양도비로 보아 전액 발생년도의 필요경비로 인정하고 나머지 경비는 쟁점상가분양실적에 따라 연도별로 배분하였음을 알 수 있다.
2. 이에 대해 청구인은 쟁점상가 신축공사를 건설업자에게 일괄도급을 주었으므로 처분청이 취득원가, 설비비, 자본적지출로 본 쟁점경비는 전액상가분양 관련경비로써 양도비에 해당된다고 주장하고 있으나 쟁점상가 신축에 관한 도급내역을 입증하는 증빙을 제시하지 못하고 있고, 반면 처분청이건축공사 관리·감독 및 보조직원 관련비용은 취득원가, 상가준공이후 칸막이등 내부공사비용은 설비비, 상가준공전의 지급이자는 자본적 지출, 분양 관련경비는 양도비로 구분하여 필요경비로 인정하였는 바, 처분청에서 쟁점상가분양과 관련된 필요경비를 그 성격에 따라 위와 같이 구분하고 양도비로 제외한 취득원가등을 그 분양실적에 비례하여 귀속년도별로 분양수입금액에 대응하는 필요경비로 안분계산한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(1) 관련법령 소득세법 제142조 제1항 제5호 및 동법 제143조에는 국내에시 거주자 비거주자에게 기타소득금액을 지급하는 자는 그 거주자 또는 비거주자에대한 소득세를 원천징수하여 그 징수일이 속하는 달의 다음달 10일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 납부하여야 한다고 규정되어 있고 동법 제144조 제1항 제6호에는 기타소득금액의 원천징수세율을 100분의 25로 한다고 규정되어 있으며 소득세법 제25조 제1항 제l5호에는 기타소득은 이자·배당·부동산·사업·근로·퇴직·양도 및 산림소득 이외의 소득중 제1호 내지 제14호 이외의 소득으로서 대통령령이 정하는 일시소득으로 한다고 규정되어 있고 동법시행령 제49조의2 제1항 제1호에는 법 제25조 제1항 제15호에서 "대통령령이 정하는 일시소득" 중의 하나로서 재산권에 관한 알선수수료를 열거하고 있으며 소득세법기본통칙 2-9-2..25(기타소득인 일시소득의 범위) 제1항에는 『소득세법시행령 제49조의2 제1항 제1호에 규정하는 재산에 관한 알선수수료는 타소득에 속하지 아니하는 것으로서 재산의 매매·양도·교환·임대차계약 기타 이와 유사한 계약을 알선하고 받는 수수료를 말한다. 이 경우 영 제37조 제1항 제10호에 규정한 사회 및 개인 서비스업에 속하는 중개업은 포함하지 아니한다.』 고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단
1. 청구인이 쟁점상가를 분양알선한 청구외 OOO 등에게 쟁점수수료를 지급하면서 소득세를 원천징수하지 않은 사실에 대해서는 다툼이 없다.
2. 청구인은 청구외 OOO 등이 전문 중개업자로서 쟁점상가를 94년부터 95년까지 3～6회 분양알선하였으므로 이들에게 지급된 쟁점수수료는 일시소득이 아닌 사업소득이라고 주장하고 있으나, 청구외 OOO 등은 부동산중개업 허가를 받았거나 사업자등록을 한 사실이 없고 부동산 중개행위와 관련된 부가가치세나 소득세를 납부한 실적이 없을 뿐만 아니라 쟁점상가 이외에 다른 부동산을 중개한 사실을 입증하는 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 부동산중개업을 영위하는 사업자로 보기는 어렵다 할 것이다. 그렇다면 청구외 OOO 등에게 지급된 쟁점수수료는 사업소득이 아닌 일시소득으로 기타소득에 해당된다고 하겠고, 청구인이 쟁점수수료를 지급할 때 소득세를 원천징수하여 정부에 납부하여야 함에도 동 원천징수의무를 이행하지 아니하였으므로 처분청이 청구인에게 이 건 원천징수 불이행분 기타소득세를 결정고지한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.