[요지] 쟁점토지는 건축허가가 제한되어 양도시까지 건축허가를 받지 못하여 부득이 나대지 상태로 양도하였으므로 장기보유특별공제를 하여야 함
[요지] 쟁점토지는 건축허가가 제한되어 양도시까지 건축허가를 받지 못하여 부득이 나대지 상태로 양도하였으므로 장기보유특별공제를 하여야 함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOOO 대지 165㎡(이하 “쟁점1 토지”라 한다)를 76.6.14에 취득하여 90.5.30 양도하였으며, 82.11.3에 취득한 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 298㎡ 중 205.6㎡지분(이하 “쟁점2토지”라 한다)을 90.11.30 청구외 OOO에 이전등기 한 후 90년귀속분 과세표준확정신고를 91.5.31 하면서 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도에 따른 90년 귀속 양도소득세 4,220,740원을 납부하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점1토지와 쟁점2토지에 대한 장기보유 특별공제를 배제하고, 쟁점2토지에 대하여는 등기접수일을 양도시기로 하고 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 96.4.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 83,212,540원과 동 방위세 17,467,570원을 결정고지하였다가 96.6.13한 청구인의 이의신청에 대한 결정에 의하여 쟁점2토지에 대한 장기보유 특별공제를 하여 양도소득세를 75,153,150원으로, 동 방위세를 15,860,610원으로 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.9.7 심사청구를 거쳐 96.12.17 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장의견
(1) 쟁점1토지는 80년 토지구획정리사업 및 84년 O동 신시가지 개발계획에 따라 건축허가가 제한되어 양도시까지 건축허가를 받지 못하여 부득이 나대지 상태로 양도하였으므로 장기보유특별공제를 하여야 하며,
(2) 쟁점2토지의 실지거래가액(양도가액:126,000,000원, 취득가액:93,000,000원)을 인정하여 양도차익을 결정하거나, 기준시가에 의하더라도 양도시기를 실제 잔금청산일인 90.8.29로 하여 결정하여야 한다.
(1) 청구인이 제시한 양천구청장의 건축허가제한사유회신문(건축 58550-69 3, 96.4.16)에 의하면 쟁점1토지는 침수우려지역에서 조건부 해제된 토지임을 알 수 있고, O동 신시가지 개발계획에 따른 건축행위를 유보한 것으로 회신하고 있으나, 그보다 앞선 95.4.9 발급된 토지계획확인서상의 도시개발사업란에 “해당없음”이라고 기재되어 있어 쟁점1토지가 양도시점에서도 건축허가가 유보된 토지인지가 확인되지 아니하므로 청구주장을 인정하기 곤란하며,
(2) 청구인이 쟁점2토지 양도에 대하여 확정신고기간내에 기준시가로 신고하였을 뿐 실지거래가액으로 신고한 사실이 없으므로 기준시가로 이 건 양도소득세를 결정한 처분은 정당하며, 잔금청산일에 대한 객관적 입증이 없으므로 처분청이 그 등기접수일을 양도시기로 본 것도 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점1토지가 장기보유특별공제 대상인지 여부와,
(2) 쟁점2토지의 양도시기를 등기접수일로 하고 취득 및 양도가액을 기준시로 하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 소득세법 제23조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 한다고 하면서, 같은 조 제2항은 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액인 양도가액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액인 양도차익에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제70조 제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다.
2. 제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년이상인 것에 대하여는 다음 각O의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “장기보유특별공제액”이라 한다) (가) 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것 당해차익의 100분의 10 (나) 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30”라고 하고 있으며, 같은 법 시행령 제46조의 3에서는 “법 제23조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 지적법상의 지O이 대지로서 건축물(재무부령이 정하는 무허가건축물을 제외한다)이 없는 토지와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 그러하지 아니하다.
1. 양도일 현재 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지로서 재무부령이 정하는 것
2. (생략)”이라고 규정하고 있다. 한편 소득세법 시행규칙 제18조의3 제1항을 보면, 령 제46조의3 제1호에서 “재무부령이 정하는 것”이라 함은 당해 토지의 취득 후 도시계획법·자연공원법·도로법 기타 법령의 규정에 의하여 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지를 말한다 라고 하고 있다.
(2) 쟁점1토지가 “양도일 현재 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지로서 재무부령이 정하는 것”에 해당하는지 여부를 확인하기 위하여 당심판소가 양천구청장에게 한 심리자료제출요구에 대하여 양천구청장이 회신한(건축 58550-571, 97.4.8) 내용에 의하면, 84.3.20 O동 신시가지 개발계획에 따른 인근지역 건축행위 허가가 유보되었으나 87.8.31 건축통제와 관련된 민원대책으로 쟁점토지 및 그 인근지역의 건축허가 통제를 전면 해제하였음이 확인되고 있는 바, 쟁점토지의 양도일인 90.5.30에는 건축허가통제가 해제된 상태인 나대지에 해당하므로 위 법령에 의하여 장기보유특별공제를 배제한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
(1) 관련법령 95.12.29 개정된 소득세법 제96조 제1호, 소득세법 제97조 제1항 제1호를 보면, 자산의 양도가액 및 취득가액은 제94조 제1호,제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외함)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 95.12.30 개정된 같은 법 시행령 제166조 제4항을 보면, 법 제96조 제1호 단서 및, 법 제97조 제1항 제1호 가O 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우란 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.2. (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우라 하고 있으며, 같은조 제5항에서는, 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라 규정하고 있다. 한편, 소득세법 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이지만 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하도록 하면서 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 경과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.
(2) 먼저, 쟁점2 토지의 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점2 토지를 양도하고 91.5.30 기준시가로 확정신고를 하였을 뿐, 처분청의 이 건 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고한 사실은 없으므로, 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당하다 하겠다. 다음으로 쟁점2 토지의 양도시기를 등기접수일로 하여 과세한 것이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점2토지에 대한 잔금청산일인 90.8.29이라고 주장하면서 그 입증서류로서 검인계약서와 쟁점2토지를 청구인으로부터 매수한 청구외 OOO의 확인서를 제출하고 있으나, 이것만으로는 청구인의 주장이 명백히 입증된다고 보기는 어려울 뿐만 아니라, 당 심판소에서 강서등기소장에게 확인한 바에 의하면 쟁점2토지 양도에 따른 소유권 이전 등기접수시 제출된 부동산 매도용 인감증명서 발급일자가 90.11.29로 되어 있는 점과, 쟁점2 토지 양도당시 청구인 주소지(경기도 김포군 대곳면 OO리 OOO; 90.8.15 동소 전입함)관할인 대곳면장이 90년 8월부터 9월까지 청구인 명의로 부동산 매도용 인감증명서를 발급받은 사실이 없는 것으로 확인되고 있는데 잔금까지 받고도 이전등기를 위한 인감증명서가 발급되지 아니하였다고는 하기 어려운 점등에 비추어 보면 청구인이 쟁점2토지의 양도에 따른 잔금을 90.8.29에 청산하였다는 주장은 이를 인정하기 어렵다 하겠다.