주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 더 큰지 여부(취소)

[주 문] 동수원세무서장이 1996.10.5. 청구인에게 결정고지한 ’93년도 귀속분 양도소득세 14,431,340원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 경기도 용인시 원삼면 OO리 OOOO에 주소를 두고 있는 자로서, 1983.11.5 취득한 경기도 OO시 소사구 OOO동 OOOOOO 소재 대지 336.8㎡O 333.8분지 99.17㎡ (100.06㎡) 및 그 면적이 지하층 20.047㎡, 지상 1층 40.095㎡, 지상 2층 40.095㎡이고, 그 공부상의 용도가 지하층 대피소, 1층 소매점, 2층 주택으로 되어 있는 지상의 건물 100.237㎡ (이하 지상건물을 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점건물과 그 부수토지를 “쟁점부동산”이라 한다)를 1993.11.15 양도한 사실이 있다. 처분청은 쟁점건물의 공부상 용도에 의할 때 주택의 면적이 주택 이외의 면적과 같다 하여 쟁점부동산의 양도로 인하여 발생한 소득O 2층의 주택과 지하층의 2분의 1지분 및 그 부수토지에 대하여만 1세대1주택으로 인정하여 양도소득세 비과세하였으나, 그 나머지 지하층과 1층 및 그 부수토지의 경우 양도소득세 과세대상에 해당하는 것으로 보아 그 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 다음 1996.10.5 청구인에게 양도소득세 14,431,340원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1996.10.31 심사청구를 거쳐 1996.12.21 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점건물O 1층의 경우 공부상 용도는 “소매점”으로 되어 있으나 임차인 청구외 OOO이 그 O 일부 (약 6평)에 소형선반기계를 설치하여 사업장으로 이용하면서 나머지 부분 (약 6평)에 방 1칸을 만들어 부부가 거주하였고, 지하층에서는 청구외 OOO의 자녀 3인 (당시 학생)이 쟁점부동산의 양도당시까지 실제로 거주하였으므로, 쟁점건물은 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 휠씬 큼에도 처분청이 쟁점건물에 대한 공부상의 용도만에 의존하여 주택의 면적과 주택 이외의 면적을 산정한 후 주택 이외의 면적에 대하여 양도소득세 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 주택으로 사용한 2층에 대하여는 논외로 하고 공부상 소매점인 1층의 일부와 공부상 대피소인 지하층이 쟁점부동산의 양도당시 주거용으로 사용된 사실상의 주택이었는지에 대하여 살펴보면, 청구인은 1층의 일부와 지하층이 주거용으로 사용된 증빙자료로 그 임차인 청구외 OOO 및 OO O동 3통장 청구외 OOO의 거주사실확인서를 제시하고 있으나, 영업용건물에 속하는 주거용 방은 영업용건물에 포함되는 것일 뿐 아니라 청구외 OOO의 경우 쟁점부동산의 소재지에 주민등록이 되어 있지 아니하며, 쟁점부동산의 양도시점인 1993.11.15 현재 임차인 청구외 OOO의 주소지도 쟁점부동산의 소재지가 아닌 “인천광역시 북구 OO동 OOOOO”으로 기재되어 있는 점으로 볼 때, 쟁점부동산의 지하 대피소 및 1층의 일부를 청구외 OOO 및 그 가족이 주거용으로 사용하였다는 청구인의 주장은 인정하기 어려우므로 쟁점부동산 전부에 대하여 1세대1주택으로서 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 쟁점건물의 경우 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 더 큰지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조(비과세소득) 제6호 (자)목 및 동법시행령 제15조(1세대1주택의 범위) 제1항의 규정에 의하면, 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 경우 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발행하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제15조 제3항에는 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 심리판단

(1) 청구인이 1983.11.5 쟁점부동산을 취득하여 약 10여년간 보유하다가 이를 1993.11.15 청구외 OOO에게 양도한 사실, 쟁점부동산O 건물의 공부상의 용도 및 면적은 지하층 대피소 20.047㎡, 1층 소매점 40.095㎡, 2층 주택 40.095㎡이고, 쟁점부동산의 양도당시 2층 주택의 경우 공부상은 물론 사실상 주택이었던 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 다만, 쟁점건물O 지하 대피소와 1층 소매점의 일부를 사실상 주택으로 이용하였는지에 대하여 처분청은 주택으로 이용한 것으로 인정할 수 없다고 하고 있고, 반면 청구인은 이 부분을 사실상 주택으로서 이용하였다고 주장하면서 그 증빙으로 청구외 OOO (임차인), 청구외 OOO (쟁점부동산 매수인), 청구외 OOO (쟁점부동산 소재지 통장)의 사실확인서 및 청구외 OOO, OOO 등 본 건 관련인들의 주민등록표 등을 제시하고 있는 바, 이를 현지출장시 확인한 사항과 종합하여 살펴보면, (가) 쟁점부동산은 “경기도 OO시” 소재의O동전철역에서 남쪽 방향으로 약 200m 거리의 경인국도변에 위치하고 있고, 또한 쟁점부동산은 연접한 청구외 OOO 소유 부동산 (이하 “연접부동산”이라 한다)과 1개로 이루어져 있는 데 토지의 경우 청구외 OOO과 2인 공유, 건물의 경우 각 소유자별로 등기되어 있으며, 현재 그 사용내역을 보면 1층의 경우 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 청구외 OOO가 쟁점부동산과 연접부동산의 벽을 헐어 꽃집 (상호: OO꽃집)으로 사용하고 있고, 쟁점부동산의 2층은 주택, 연접부동산의 2층은 음식점으로 각각 이용하고 있으며, 연접부동산의 지하층은 다방, 쟁점부동산의 지하층은 방과 부엌으로 칸이 구분되어 있고, 그 O 부엌에는 씽크대 등 취사시설, 방에는 침대 및 옷장 등이 설치되어 있어 주거용으로 사용한 흔적이 남아 있으나 현재는 어떤 용도로도 사용하지 아니하는 것으로 확인되고 있다. (나) 한편, 쟁점부동산의 1층 및 지하층을 청구인으로부터 임차하여 사업장 및 주거용으로 사용하였다는 청구외 OOO의 주민등록사항에 의하면, 그 가족(청구인, 妻 및 子 3人)은 쟁점부동산의 소재지 (경기도 OO시 소사구 OO동 OOOOOO)에 주민등록이 되어 있지 아니하고 “경기도 OO시 소사구 OO동 OOOOO”에 되어 있으나, 현지확인조사시 청구외 OOO은 쟁점부동산의 1층 및 지하층을 임차하여 1층 O 일부를 사업장 및 부부의 거주장소로 사용하고 지하층은 그 당시 학생이던 자녀들의 공부방으로 사용한 것이 진실이라고 진술하였고, 쟁점부동산의 소재지에 주민등록을 두지 아니하고 “OO동 OOOOO”에 주소를 이전한 이유에 대하여는 주민등록의 이전시 쟁점부동산 소재지 일대가 환지됨으로 인하여 그 당시 쟁점부동산의 지번을 정확히 파악할 수 없었기 때문에 착오가 있었던 것 같다고 하면서 자신은 본 건의 양도소득세 과세로 인하여 자신의 주민등록사항이 문제가 되기 전까지도 주민등록이 잘못되어 있는 사실을 알지 못하였다고 진술하고 있으며, 또한 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 청구외 OOO의 진술에 의하면 청구외 OOO가 청구외 OOO 소유 연접부동산의 1층을 임차하여 꽃집을 운영 (개업일: 1992.12.10)하던O 사업장이 작아 그 확장을 위해 쟁점부동산의 1층을 임차하고자 하였으나 그 당시 동 장소에서 선반기계를 설치하여 “공업사”를 운영하던 청구외 OOO이 자신의 다급한 사정을 이용하여 사업장이전비 및 권리금 등을 무리하게 요구하는 바람에 홧김에 쟁점부동산을 매입하였다고 진술하는 점 등에 비추어 볼 때, 청구외 OOO이 쟁점부동산에서 실제 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있는 것으로 보인다. (다) 그러면, 청구외 OOO의 가족이 쟁점부동산의 1층 일부와 지하층을 주거용으로 사용한 사실의 유무에 대하여 살펴본다.

① 현지출장조사시 청구외 OOO 및 그의 처 청구외 OOO은 자신들이 당초 쟁점부동산의 1층만을 임차하여 그 O 일부를 사업장, 나머지 부분을 방(1칸)으로 만들어 부부 및 자녀들이 사용하였고, 그 때 쟁점부동산의 지하층은 젊은 부부와 어린아이 등 3인이 임차하여 거주하였으나 이들이 1985.5～6월경 다른 곳으로 이사하여 마침 1층의 방 1칸으로 비좁게 생활하던 자신들이 지하층을 추가로 임차하여 자녀들의 방으로 이용하였다고 진술하고 있다.

② 또한, 쟁점부동산의 매수인 청구외 OOO는 쟁점부동산의 취득동기를 앞에서 본 바와 같이 진술하면서 쟁점부동산 취득계약당시 청구외 OOO이 1층의 전면에서 “공업사”를 경영하면서 그 후면에 방 1칸을 만들어 사용하고 그 자녀들의 경우 지하층에서 거주하였던 것이 사실이라고 진술하고 있고, 쟁점부동산의 취득계약을 한 후 곧바로 청구외 OOO의 가족을 퇴거케 하고 1층의 벽면을 헐어 연접부동산의 1층과 연결하여 꽃집으로 사용하였으며, 2층에서는 자신의 가족이 전입하여 거주하였고, 청구외 OOO의 자녀들이 거주하던 지하층에서는 종업원 청구외 OOO의 부부가 전입하여 거주하였다고 진술하였으며, 동 진술은 청구외 OOO의 사업자등록사항과 주민등록사항 (쟁점부동산 전입일: 1993.7.26) 및 청구외 OOO의 주민등록사항(1993.2.5 전입하여 이 건 심리일 현재까지 주민등록을 두고 있음) 등에 의하여 뒷받침되고 있다. (라) 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 이 건의 경우 쟁점부동산의 2층 40.095㎡가 그 공부상의 용도와 같이 주택으로 사용한 사실에는 다툼이 없고, 또한 공부상의 용도와 달리 실제로 주택의 용도로 사용하였다고 주장하는 쟁점부동산의 1층 40.095㎡의 일부와 지하층 20.047㎡O 적어도 지하층은 그 공부상의 용도와 달리 청구외 OOO의 가족이 주거용으로 사용하다가 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시(1993.11.15)에는 청구외 OOO (청구외 OOO의 종업원)의 가족이 실제 거주하였다고 봄이 타당하다 하겠다.

(3) 그렇다면, 쟁점부동산의 경우 그 전체면적 100.237㎡O 주택으로 사용한 면적이 2층 40.095㎡ 및 지하층 20.047㎡ 등 최소한 60.142㎡으로서 주택 이외의 면적 40.095㎡보다 크다 하겠으므로, 쟁점부동산의 양도로 인하여 발생한 소득은 그 전부가 1세대1주택의 양도소득세 비과세대상이라 하겠다. 사실이 이러함에도 처분청이 쟁점부동산O 2층 및 지하층 O 2분의1에 해당하는 면적만을 양도소득세 비과세대상으로 인정하고 그 나머지 면적에 대하여 양도소득세 과세한 처분은 그 사실관계를 잘못 파악한 데 기인한 것으로서 잘못이라 하겠다.

4. 결론 이 건 심판청구의 심리결과 청구주장에 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.