[주 문] 평택 세무서장이 96. 3.16 청구인에게 결정고지한 92년 귀속 양도소득세 244,362,580원의 부과처분은 서울특별시 구로구 OO동 OOO O O 건물의 지하층 127.9㎡의 용도가 불 분명한 것으로 보아 이를 점포(1층: 127.9㎡)와 주택(2층: 115.77㎡)의 면적의 비율에 의해 안분계산한 주택면적과 그 부속토지를 추가로 1세대1주택 및 그 부속토지로 인정하여 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 대지(이하에서 “쟁점토지”라 한다) 515㎡를 77.1.1(의제취득일) 취득하여 83.10.24 위 지상에 건물(이하에서 “쟁점건물”이라 한다) 371.57㎡ 신축한 후, 이를 92.7.30 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 쟁점건물 중 주택으로 사용한 2층 부분(건물 115.77㎡과 그 부속토지 160.5㎡)은 1세대1주택으로서 비과세하고, 나머지 부분(1층과 지하층으로서 건물 255.8㎡, 토지 354.5㎡)에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산한 후, 96.3.16 청구인에게 92년귀속 양도소득세 244,362,580원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.13 이의신청과 96.8.20 심사청구를 거쳐 96.12.7 심판청구 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장의견
- 가. 청구인주장 처분청은 쟁점건물 2층 부분만을 주택으로 보았으나, 지하층(이하 “지하층”이라 한다)은 신축시부터 92.4월까지는 일부는 계단, 일부는 공장, 나머지는 청구외 OOO과 OOO 등이 주택으로 사용하다가, 이를 개조하여 양도 당시는 일부는 계단, 한쪽에 방 1칸으로 하였으나 그 기간은 3개월에 불과하며 그 이전에 주택으로 사용하였던 기간은 8년 6개월이나 되므로 지하층 전체를 주택으로 보아야 하고, 따라서 쟁점건물은 주택의 면적이 다른 용도의 면적보다 크므로 쟁점건물과 그 부속토지인 쟁점토지는 1세대1주택으로서 비과세하여야 한다.
- 나. 국세청장의견 쟁점건물은 각층별로 구분하여 그 용도가 표시되지 아니한 1동의 건물로서 1층은 상가로 2층은 청구인이 주택으로 사용하였다는 사실에는 처분청과 청구인 사이에 다툼없고, 청구인은 지하층을 청구외 OOO과 OOO가 주택으로 사용하였다고 주장하나, 쟁점부동산의 매수자인 청구외 OOO의 확인에 의하면 매수당시 지하층은 주택이 아니었다고 확인하고 있는 점, 사업자등록을 전산검색한 바 청구외 OOO 등이 지하층을 임차하여 영위한 것으로 보이는 제조 또는 임가공업자의 사업자등록이 되어 있는 점, 청구인 주장에서 양도 전에 지하층을 개조하여 주거시설을 철거하였다는 점을 보아 지하층은 양도당시 주거의 목적의 용도로 볼 수 없으며, 또한 청구인은 양도당시는 아니지만 그 이전에 8년여 간을 주택으로 사용하였다고 주장하나 주상복합용도에 사용되는 경우에 용도판정의 시점은 양도일을 기준으로 판정하는 것(대법원 92누OOOOO호: 같은 취지)이므로 따라서 처분청이 지하층을 주택으로 보지 아니하고 이건 부과처분한 것을 잘못이라 할 수 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점건물의 지하층의 용도가 주택이었는지의 여부를 가리는데 있다.
- 나. 관계법령 소득세법 제5조 제6호 자목에서 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제15조 제1항에서는, 법제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만 이하 생략라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서는 주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다라고 규정하고 있다.
- 다. 사실 및 적용 판단 쟁점건물과 쟁점토지를 양도할 당시, 쟁점건물 중 2층은 주택으로, 1층은 점포로 이용된 사실에는 청구인과 처분청 사이에 다툼 없으나, 지하층에 대하여는, 청구인은 주택이라고 하고 처분청은 점포라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 이건의 경우와 같이 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하여야 할 것인 바(소득세법기본통칙 1-2-49---5: 같은 뜻임), 첫째, OO공인중개사무소를 운영하는 청구외 OOO와 쟁점토지와 쟁점건물의 매수자인 청구외 OOO는 양도당시 지하층은 방1개(약 4-5평)와 공장이 있었다고 하고 있고, 쟁점건물 소재지에 청구외 OOO의 주민등록이 등재되어 있는 사실에서 지하층은 주택과 그 이외의 용도로 사용되고 있었음은 알 수 있으나, 각 용도별로 구체적인 면적은 확인되지 아니하고 있고, 둘째, 처분청의 사업장소재지조회에 의해서 쟁점건물에서는 청구외 OOO이 86.11.1부터 임가공업을, 청구외 OOO이 90.1.15부터 “OOOO”이라는 상호로 사업을, 청구외 OOO이 90.10.20부터 귀금속 소매업을, 청구외 OOO이 91.5.22부터 부동산중개업을 영위한 사실은 알 수 있으나, 그들이 사업을 한 장소가 지하층인지 1층인지 불분명하며, 셋째, 쟁점건물의 건축물대장에 의하면 각 층별로 용도가 구분표시 되어 있지 아니하고 단지 “주택 및 점포”로 기재되어 있고 넷째, 쟁점건물은 93.3.23 철거되어(동 건축물 대장에 의하여 확인되고 있다)현황 파악이 불가능한 점 등을 종합하여 보면, 지하층은 양도당시 주택과 그 이외의 용도로 사용되고 있었다는 사실 뿐, 용도별 구체적인 면적이 명확하지 아니하므로 전시 기본통칙이 정하는 바에 따라 주택의 면적과 그 부속토지의 면적을 안분계산 하여야 할 것이다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.