[요지] 부동산매매에 따른 소득금액은 관련장부 및 증빙서류의 불비로 실지조사결정할 수는 없다 할 것이다. 따라서 소득금액을 추계조사방법으로 산정하여 종합소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없음
[요지] 부동산매매에 따른 소득금액은 관련장부 및 증빙서류의 불비로 실지조사결정할 수는 없다 할 것이다. 따라서 소득금액을 추계조사방법으로 산정하여 종합소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분 개요 청구인은 ’89.9.7 인천광역시 서구 OO동 OOO 대지 237.5㎡를 취득하여 ’90.2.7 위 지상에 지하1층, 지상4층 근린생활시설 및 주택 742.58㎡(이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후, ’90.6.20 이를 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은, 청구인이 쟁점부동산을 수익을 목적으로 신축하여 양도한 것으로 보아 쟁점부동산의 매매행위를 부동산매매업으로 판단하고, 쟁점부동산의 양도당시 검인계약서상의 매매가액 310,000,000원에서 건물분 부가가치세를 차감한 284,727,550원을 수입금액으로 확정하고 여기에 표준소득율을 곱하여 소득금액을 추계조사결정방법으로 산정한 다음, ’96.4.1 청구인에게 종합소득세 30,478,610원 및 동 방위세 6,095,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’96.5.29 심사청구를 거쳐 ’96.9.21 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득하기 전까지 의류판매업에 종사하던 자로서 장래 안정적인 수익이 보장될 것으로 예상되는 부동산임대업을 하기로 작정하고 그간 저축했던 여유자금과 타인의 자금을 빌려 쟁점부동산을 취득하였으나, 쟁점부동산의 취득후 임대사업이 부진하여 심한 자금압박을 받게됨에 따라 부득이 쟁점부동산을 양도할 수 밖에 없었는 바, 청구인이 쟁점부동산을 판매를 목적으로 취득하여 양도한 것이 아니라 임대사업에 공할 목적으로 취득하였다가 부득이한 사유로 양도한 것이므로 쟁점부동산의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세함은 부당하고,
(2) 설사, 쟁점부동산의 매매행위를 부동산매매업으로 본다 하더라도 쟁점부동산의 양도가액과 쟁점부동산의 취득가액이 되는 토지의 취득가액과 건물신축공사비가 청구인이 비치보관한 계약서 등 증빙서류에 의하여 확인되고, 구 소득세법 제118조 제2항에서 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우에도 비치기장된 장부와 증빙서류를 근거로 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 비치기장한 장부와 증빙서류에 의하여 소득금액을 결정하도록 규정하고 있으므로, 처분청이 과세권자의 편의만을 고려하여 쟁점부동산의 매매차익을 추계조사결정함은 부당하며, 더욱이 매매차익을 추계조사결정해야 한다면 그 매매가액 역시 양도당시 기준시가에 의하여 추계결정해야 할 것이므로, 양도당시 검인계약서상의 거래가액을 쟁점부동산의 매매가액으로 하여 매매차익을 추계조사결정함은 부당하다.
(1) 청구인은 근린생활시설 및 주택겸용 건물인 쟁점부동산을 ’90.2.7 신축하여 ’90.6.20 양도하였으며 쟁점부동산 이외에도 ’92년이후 여러 건의 연립주택을 신축분양하는 등 계속적으로 부동산을 취득 또는 양도하였음이 확인된다. 이러한 부동산 거래내용에 비추어 청구인은 쟁점부동산을 당초부터 임대목적으로 신축한 것이 아니라 판매목적으로 신축한 것으로 보여지므로 처분청이 쟁점부동산의 신축양도 행위를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 또한, 청구인은 토지구입비 105,500,000원, 건축비 180,000,000원을 수입금액에서 공제하여 소득금액을 실지조사결정해야 한다고 주장하면서 취득시 부동산매매계약서 및 공사하청계약서 사본을 제시하고 있으나, 공사대금지급에 따른 세금계산서 등 관련 증빙서류가 없어 그 진실성을 인정하기 어렵다고 할 것이므로, 쟁점부동산매매에 따른 소득금액은 관련장부 및 증빙서류의 불비로 실지조사결정할 수는 없다 할 것이다. 따라서 소득금액을 추계조사방법으로 산정하여 종합소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점부동산을 신축하여 양도한 행위를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부와
(2) 쟁점부동산의 매매소득금액을 검인계약서상 매매가액에 의하여 산정한 수입금액에 표준소득율을 곱하여 추계결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』라고 규정하고 있는 바, 부동산의 거래행위가 사업소득세 및 부가가치세 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이다. (대법 95누 92, ’95.11.7 같은 뜻임)
(2) 사실관계 및 판단 쟁점부동산의 등기부등본, 매매계약서에 의하면 청구인은 ’89.9.7 인천광역시 서구 OO동 OOO 대지 237.5㎡를 취득하여 ’90.2.7 그 지상에 근린생활시설 및 주택겸용의 건물을 신축하고, ’90.5.14 매매계약을 체결하여 ’90.6.20 양도하였음이 확인되며, 또한 ’91년부터 ’93년 사이에 인천광역시 일원에서 토지를 취득하여 상가주택과 연립주택 32세대를 신축하고 연립주택 25세대를 분양하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인되는 바, 청구인이 쟁점부동산을 신축 즉시 양도한 점, 쟁점부동산 외에도 ’91년부터 ’93년 사이에 인천광역시에서 상가 및 연립주택을 신축하여 분양한 사실에 비추어 볼 때 청구인은 수익을 목적으로 쟁점부동산을 신축하여 판매한 것으로 판단된다. 따라서 쟁점부동산의 신축양도행위를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 할 것이다.
(1) 관련법령 소득세법 제120조(’94.12.22 전면 개정전의 것) 제1항에서 『정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 제124조의 규정에 의한 소득표준심의회의 심의를 거쳐 정부가 정하는 추계방법에 의하여 조사결정한다』라고 규정하고, 같은법시행령 제169조(’94.12.31 전면 개정전의 것) 제1항에서 『법 제120조 제1항에서 “대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때(단서생략)
2. 기장의 내용이 시설규모·종업원수·원자재·상품·제품시가·각종요금 등에 비추어 허위임이 명백한 때
3. 기장의 내용이 원자재 사용량, 전력사용량, 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 때』라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단
1. 이 건 과세기록에 의하면 처분청은 쟁점부동산의 양도당시 검인계약서상의 매매가액 310,000,000원에서 건물분 부가가치세 25,272,450원을 차감한 284,727,550원을 쟁점부동산의 판매에 따른 수입금액으로 확정하고 여기에 표준소득율을 곱하여 사업소득금액을 추계조사결정하였음이 확인된다.
2. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 청구인이 비치 보관한 매매계약서 및 증빙서류에 의하여 확인되므로 쟁점부동산매매에 따른 소득금액을 실지조사결정해야 하며, 청구인이 비치기장한 증빙서류에 의하여 소득금액을 실지조사결정할 수 없다면 쟁점부동산매매에 따른 수입금액 역시 양도당시 기준시가에 의하여 추계결정해야 한다고 주장하고 있다.
3. 그런데 청구인은 쟁점부동산의 취득가액에 대한 입증자료로 토지취득시 매매계약서(매매가액 105,500,000원), 건물신축공사 하청계약서(공사금액 180,000,000원)을 제시하고 있으나, 청구인이 제시하는 토지매매계약서와 공사하청계약서는 그 계약서상의 계약금액이 객관적으로 확인되는 금융자료가 제시되지 아니하고, 더욱이 건축공사를 하청받아 시공했다는 청구외 OOO은 건설업 면허를 소지한 사업자가 아니어서 건물신축공사비에 대한 세금계산서를 발행한 사실이 없으므로 신빙성이 인정되지 아니하는 바, 청구인의 제시증빙만으로는 쟁점부동산의 취득가액이 객관적으로 확인된다고 보기는 어렵다고 보여진다. 또한, 매매계약 당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정해야 할 것이므로 납세자가 그 검인계약서상의 거래가액 이외에 다른 진정한 실지거래가액이 있음을 입증하지 아니하는 한 과세관청이 검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 알고 따를 수 없는 것은 아니라 할 것이다. 그러므로, 처분청이 취득가액이 확인되지 아니하고 검인계약서상 양도가액 외에는 달리 양도당시 실지거래가액에 대한 증빙의 제시가 없는 쟁점부동산의 매매에 따른 소득금액을 검인계약서상의 매매가액에서 부가가치세를 차감한 수입금액에 표준소득율을 곱하여 추계조사결정함은 달리 잘못이 없다고 판단된다.