[요지] 토지의 양도(90.2.6)당시 시행된 구소득세법시행령 제115조의 규정에 따라 산정한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세함이 타당하다고 판단됨
[요지] 토지의 양도(90.2.6)당시 시행된 구소득세법시행령 제115조의 규정에 따라 산정한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세함이 타당하다고 판단됨
[주 문]
1. 속초세무서장이 96.4.1 청구인에게 부과 처분한 90년 귀속 의하여 양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 강원도 속초시 OO동 OOOOO외 전 6,143㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 법원판결 (춘천지법속초지원 90가단 143, 90.3.16)에 의하여 90.11.20 청구외 OOO에게 소유권이전 한 바 있다. 처분청은 이 건 양도에 대하여 쟁점토지의 매매대금청산일(86.6.30)이 확인되지 아니한다 하여 등기접수일(90.11.20)을 쟁점토지의 양도시기로 보아 96.4.1 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 113,651,840원 및 동 방위세 22,730,360원 합계 136,382,200원을 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.29 심사청구를 거쳐 96.8.28 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인주장 및 국세청장 의견
① 청구인은 쟁점토지를 86.6.30 매도하고 매매대금을 전액 수령하였으나 쟁점토지는 농지(전)이며, OOO는 그 당시 농지소재지에 주소를 둔 자가 아니어서 농지매매증명을 받을 수 없어 소유권이전등기가 불가능하여 청구인 명의로 둔 채 매매예약에 의한 가등기를 하였던 것이며, 동 사실은 90.3.16 법원판결문에 의하여 입증되고, 쟁점토지에 대한 규제구역 지정이 매매일인 86.6.30 이후인 89.5.4 최초에 지정되었으므로 토지거래허가일을 양도의 시기로 본다는 심사결정은 부당하므로 이 건 양도소득세는 부과제척기간 만료로 취소되어야 한다.
② 소득세법령에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 민법 제564조의 매매예약은 상대방이 매매를 완결하는 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 이 건 가등기에 기한 본등기 청구소에 대한 판결문에서 90.2.6자 매매가 완결되었다고 판시하고 있고, 등기부상 소유권이전의 원인일도 90.2.6로 등재되어 있으므로 쟁점토지 양도일은 90.2.6로 보아야 하는 것임에도 불구하고 등기접수일인 90.11.20을 양도시기로 보아 과세한 처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점토지의 양수자인 청구외 OOO는 86.6.30 매매예약을 원인으로 하여 86.7.1 소유권이전청구권가등기를 하였고, 90.3.16 춘천지방법원으로부터 90.2.6 매매예약완결에 의한 소유권이전의 본등기를 이행하라는 판결(90가단 143, 90.3.16)을 받고 90.10.27 토지거래허가를 받은 후 90.11.20에 90.2.7 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 한 사실이 이건 관련 등기부등본, 판결문 등에 의하여 확인되고 있으며, 한편, 쟁점토지는 89.4.28 건설부 공고 제46호로 토지거래허가구역으로 지정된 바 있다.
(2) 쟁점토지의 양도에 대한 매매대금청산일이 확인되는지 여부 청구인은 쟁점토지의 매매대금청산일을 86.6.30이라고 주장하고 있으나 매매대금 청산일을 확인할 수 있는 객관적인 거증서류 제시가 없어 쟁점토지의 매매대금청산일을 확인하기는 곤란하다 하겠다.
(3) 쟁점토지의 양도가 토지거래허가 대상인지 여부 처분청은 쟁점토지가 토지거래허가 구역내의 토지이므로 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권전 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 토지거래허가 대상인 쟁점토지의 매매는 토지거래 허가를 받기 전까지는 무효이므로, 설사 쟁점토지의 토지거래허가 전인 90.2.6 매수인이 쟁점토지에 대한 매매예약 완결의 의사표시를 하였다 하더라도 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당되지 아니한다 하여 등기접수일을 쟁점토지의 양도시기로 보았으나, 90.8.8 삭제되기 전의 국토이용관리법시행령 제30조 제12호 및 90.8.8 삭제당시의 같은법시행령 부칙 제4조의 규정에 의하면, 90.8.8 개정된 국토이용관리법시행령 시행전에 이루어진 민사소송법의 절차에 따른 권리의 이전에 대하여는 토지거래허가를 요하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 쟁점토지는 90.3.16 춘천지방법원의 판결에 의하여 소유권이전등기 된 것이므로 쟁점토지는 국토이용관리법에 의한 토지거래허가 대상인 토지에 해당되지 아니한다 할 것이고, 설사 청구인이나 매수인이 이러한 사실을 모르고 토지거래허가를 받아 쟁점토지의 소유권이전등기를 하였다 하더라도 그 사실에는 변함이 없으므로 쟁점토지는 토지거래허가 대상인 토지가 아니라 하겠다.
(4) 쟁점토지의 양도시기를 매매예약완결일인 90.2.6로 볼 수 있는지 여부 민법 제564조 제1항에서는 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다고 규정하고 있는 바, 매매예약이라 함은 장래에 매매계약을 체결할 것을 약속하는 계약으로서 예약권리자의 매매완결의 의사표시를 조건으로 하는 정지조건부매매이므로 매매예약만으로는 매매의 효력이 생기지 아니하는 것이고, 따라서 매매예약에 따라 매도자가 매수자로부터 매매대금상당액을 수령하였다 하더라도 매매예약완결의 의사표시가 있기 전까지는 매도자가 수령한 매매대금상당액의 성질은 예약금 또는 증거금에 불과하므로, 예약권리자가 매매완결의 의사를 표시하는 때에 매매가 성립되고, 예약금도 이때에 비로소 매매대금으로 전환된다고 보아야 할 것이므로 예약권리자인 매수인이 청구인에게 매매예약완결의 의사표시를 한 때인 90.2.6이 쟁점토지의 양도시기라 할 것이다(국심 95구 147, 95.6.3 같은 뜻임). 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도당시에 시행된 법률이 아닌 90.5.1 대통령령 제12994호로 개정된 구소득세법시행령 제115조의 규정에 의하여 산정된 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다 할 것이므로 쟁점토지의 양도(90.2.6)당시 시행된 구소득세법시행령 제115조(90.5.1 대통령령 제12994호로 개정되기 전의 것)의 규정에 따라 산정한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세함이 타당하다고 판단된다(국심 96중 2911, 96.10.30 같은 뜻임).