[요지] 실지거래가액 적용 신고했으나 공사비 등 일부 취득가액을 부인하여 기준시가에 의한 것보다 많은 양도차익을 산정한 양도세 부과는 부당함
[요지] 실지거래가액 적용 신고했으나 공사비 등 일부 취득가액을 부인하여 기준시가에 의한 것보다 많은 양도차익을 산정한 양도세 부과는 부당함
[주 문] 1.잠실세무서장이 1996.4.16 청구인에게 결정고지한 1994년 귀속분 양도소득세 1,365,303,810원은 양도부동산의 양도차 익을 기준시가에 의하여산정하고 그 과세표준과 세액을 경 정한다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 청구인의 妻인 청구외 OOO과 공동으로 1993.3.26 부산광역시 부산진구 OO동 OOOO외 5필지의 대지 3,092㎡(청구인과 청구인의 妻 지분이 각각 2분의 1임, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1994.10.6 양도하고 1995.5.30 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액중 공사비와 설계비를 취득가액에 포함되지 않는 것으로 판단하고 1996.4.16 청구인과 청구인의 妻에게 각각 양도소득세 1,365,303,810원을 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 1996.5.15 심사청구를 거쳐 1996.8.12 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
1. 쟁점토지 양도가액 총액 8,177,915,000원중 당사자간의 매매계약에 의하여 양수자가 (주)OO건설(청구인이 대표이사로 재직)에 대한 대여금과 상계처리한 4,597,915,000원을 양도가액에서 제외해야 하고 만일 이를 포함시킬 경우에는 (주)OO건설이 쟁점토지상의 상가 및 아파트 공사에 투입한 공사비와 설계비(4,528,900,000원)는 양수자인 OO종합건설(주)로부터 공사수입금액으로 받아 (주)OO건설의 부가가치세 및 법인세 신고시 매출신고한 바 있으므로 이를 양도가액에서 제외하여야 한다.
2. 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 “가”목의 규정 및 부칙 제8조 제2항의 규정에 의하면 이 건과 같이 1996.1.1이후 양도소득을 결정하는 분에 대하여는 기준시가를 원칙으로 하고 당해자산의 종류, 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있음을 알 수 있는 바, 동법시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하여 납세자가 신고한 경우 실지거래가액으로 결정할 수 있도록 한 것은 위 법규정의 위임을 받은 경우가 아니므로 원칙적으로 실지거래가액에 의한 양도소득세 결정이 기준시가에 의할 경우 보다 유리할때만 적용되는 것이라고 해석되고 따라서, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 인정되지 않는 경우에는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 소득세법 규정에 비추어 타당하다.
3. 심리 및 판단
1. 청구인이 주장하는 양도 및 취득가액에 의하여 쟁점토지 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부
2. 청구인이 주장하는 양도 및 취득가액이 인정되지 아니할 경우에는 기준시가로 양도차익을 결정하여야 하는 것인지 여부
1. 청구인이 주장하는 양도 및 취득가액에 의하여 쟁점토지 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 살펴본다. 첫째, 청구인 부부가 쟁점토지를 1993.3.26 경락대금 4,161,000,000원에 취득하여 1994.10.6 OO종합건설(주)에 총 매매대금을 8,177,915,000원으로 정하여 양도한 사실에는 다툼이 없음을 알 수 있다. 둘째, 청구인은 양도대금중 4,597,915,000원은 매수자인 OO종합건설(주)가 청구인이 대표이사로 있는 (주)OO건설에 대여한 동액의 금액과 상계하였으므로 이를 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장이나 쟁점토지 매매예약 계약서에서는 쟁점토지 매매대금을 8,177,915,000원으로 등기이전시 작성한 검인 계약서상에는 쟁점토지의 매매대금을 총 8,197,915,000원으로 정하여 거래한 것으로 확인되고 있을 뿐 아니라 매수자인 OO종합건설(주)는 처분청에 제시한 거래사실확인서에서 총거래대금 8,197,915,000원은 순수한 토지매수 대금임을 확인한 바 있어 쟁점토지 양도가액은 처분청이 결정한 8,197,915,000원(청구인 신고 8,177,915,000원)으로 인정되며 또한 청구주장과 같이 대여금과 매매대금중 일부를 상계하였다 하더라도 양도가액에서 공제할 수 있는 것은 아니므로 이 부분 청구주장은 인정할 수 없는 것으로 판단된다. 셋째, 청구인은 청구인이 대표자로 있는 (주)OO건설이 쟁점토지상의 상가 및 아파트 공사에 투입한 공사비와 설계비 4,528,900,000원을 취득가액에 산입하여야 한다는 주장이나, 당초 쟁점토지 매수자인 OO종합건설(주)가 상가 및 아파트 공사대금으로 (주)OO건설에 1994.5.30자로 공급가액 3,049백만원의 매출세금계산서를 교부하고 1994.6.30자로 공급가액 1,249,900,000원의 매출계산서를 교부하였다가 쟁점토지에 대한 매매계약서 작성(1994.10.25)이후인 1994.12.18자로 (주)OO건설이 OO종합건설(주)에 상가 및 아파트 공사대금으로 위와 동액의 매출세금계산서 및 매출계산서를 교부하여 상계처리한 것으로 확인되고 있어 (주)OO건설이 공사비등을 투입했다는 청구주장이 객관적으로 입증되지 않고 있으며 설사, (주)OO건설이 쟁점토지상에 상가등의 공사비를 지출하였다 하더라도 이는 청구인이 소유하던 쟁점토지의 취득가액을 구성할 수는 없다 할 것이므로 이 부분 청구주장도 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
2. 위 처분개요에서 보는 바와 같이 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득가액에 포함하여 신고한 공사비와 설계비 4,528,900,000원을 부인하고 다툼이 없는 취득시 경락대금 4,161,000,000원을 취득가액으로 확정하고 양도가액은 검인계약서 및 매수인의 거래사실확인서에 기재된 8,197,915,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 밝혀지고 있는데, 이 건과 같이 청구인이 양도소득세 과세표준 확정신고시 신고한 신고내용중 일부를 받아들일 수 없는 경우 기준시가에 의한 양도차익으로 과세하여야 하는 것인지 아니면 새로이 확정된 실지거래가액에 의한 양도차익으로 과세하여야 하는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였음에 다툼이 없고, 이 건 결정고지일이 1996.4.16임이 관련서류에서 확인되고 있으므로 이 건의 경우 적용할 관련법령은 앞에서 본 소득세법시행령부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조 제2항에 의하여 소득세법시행령 제166조의 제4항(1995.12.30 개정)·제5항(1995.12.30 개정) 및 제6항임을 알 수 있다. 둘째, 양도소득세 관련 현행 소득세법령을 보면 토지 및 건물의 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하면서 예외적으로 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의하는 것임을 알 수 있으며, 대통령령이 정하는 경우에 대하여 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 및 제2호에서는 단기매매차익 양도나 조세부담회피 목적으로 부정한 방법을 사용하여 부동산을 취득 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 소위 투기거래를 규정하고 있으며, 동 제3호에서는 양도자가 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우를 규정하고 있는 바, 이와 같은 소득세법령 체계에서 볼 때 위 제1호 및 제2호는 소득세법 제96조에서 규정한 위임근거에 따라 소득세법시행령에서 규정한 일정한 요건에 해당하는 경우 기준시가에 의한 과세원칙에 불구하고 실지거래가액에 의한 과세를 하도록 한 규정이고 위 제3호는 소득세법에서 구체적으로 위임하고 있지 아니함에도 불구하고 납세자가 양도소득세를 신고하는 경우를 시행령에서 규정하여 기준시가로 계산한 양도차익보다 적은 양도차익이 발생하는 경우에 신고를 함으로써 실지거래가액에 의한 과세가 가능하도록 하여 기준시가로 과세당하는 불이익을 받지 않도록 길을 열어준 규정이라는 점에서 그 차이가 있다. 셋째, 청구인의 경우는 위 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 및 제2호에 해당되지 아니한 데 다툼이 없으므로 양도소득세 과세표준 신고를 하지 아니하였더라면 기준시가에 의하여 과세되는 경우이고 또한 신고한 내용을 보면 총 취득가액을 8,689,900천원으로 기재하고 그 내역으로 경락가액 4,161,000천원, 공사대 4,298,900천원, 설계비 230,000천원을 각각 구분하여 기재하였는데 이중 경락가액은 사실로 확인되어 취득가액으로 인정되었으나 공사대 및 설계비는 토지의 취득가액이 될 수 없다 하여 부인된 경우로서 청구인이 실지거래가액에 의한 신고를 하면서 판단착오를 일으켜 사실과 다르게 취득가액이 신고된 경우인데 이러한 경우에도 납세자가 신고하였다 하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산하여 양도차익을 계산함으로써 기준시가로 과세하는 것보다 더 많은 양도소득세를 부과하는 것은 세법의 해석·적용에 있어서 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다는 국세기본법상의 세법해석의 기준(국세기본법 제18조 제1항)에도 위배되는 부당함이 있는 것으로 판단된다. 넷째, 위 소득세법시행령 제166조 제5항에 의하면 단기매매차익양도나 허위계약서 작성등 소위 투기거래의 경우(위 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호·제2호가 적용되는 경우)에도 취득 및 양도경위와 그 이용실태등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 않거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정하는 경우에는 제6항에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액 적용 대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 과세되도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 이 건과 같이 소득세법에서 규정하고 있는 단기매매차익 양도등 투기거래도 아니고 또한 부정한 방법으로 거래한 것도 아닌 경우에는 기준시가 적용 과세시 보다 불리한 실지거래가액의 적용을 배제하는 것이 관련규정의 취지나 조리상 타당하다 할 것이다. 위와 같은 점들을 종합하여 보면, 쟁점공사비등이 소득세법상 취득가액을 구성할 수 없는 것으로 알았다면 당연히 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 아니하였거나 또는 기준시가에 의하여 양도소득세 과세표준을 신고하였을 것으로 추정되는 본건에 있어서는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 현행 소득세법령 해석 및 적용상 적법한 것으로 판단되므로 처분청이 청구인의 실지거래가액 신고이유를 내세워 청구인의 신고내용중 일부를 부인하고 기준시가에 의한 양도차익 보다 많은 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 쟁점1부분에 대하여는 국세심판관회의 의결을 거치고, 쟁점2부분에 대하여는 국세심판관 합동회의(1997.9.26) 의결을 거쳐 청구주장이 일부 이유 있는 것으로 보아국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.