토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

[참조결정] 국심1994경4590

[주 문] 도봉세무서장이 1996.2.16 청구인에게 결정고지한 1993년 귀속 종합소득세 72,308,080원 및 1994년 귀속 종합소득세 11,991,920원의 과세처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 1993.1.20 경기도 의정부시 OO동 O OOOO 임야 26,289㎡중 2,928㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를, 1994.8.16 및 1994.9.16에 경기도 의정부시 OO동 O OOOO 임야 298,087㎡중 528㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고, 쟁점토지①과 ②를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 각각 양도한데 대하여 이를 부동산매매업으로 보아 1996.2.16 청구인에게 종합소득세 1993년 귀속분 72,308,080원 및 1994년 귀속분 11,991,920원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.3.23 심사청구를 거쳐 1996.7.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 지번상에는 약 20년전부터 무단으로 무허가건물을 지어 점용하고 있던 주민들이 있어 동 주민들의 반발과 요구로 부득이 당해 주민들에게 그 점용토지를 매각하였는바 1993년과 1994년에 걸쳐 매각하게 된 것은 매수인들의 자금사정때문이었으며, 부동산매매업의 여부는 그 매매행위의 영리목적성, 규모 및 계속성, 반복성과 취득 및 양도기간의 장단기성등에 비추어 통념상 사업으로 인정될 것인가에 따라 구별할 것으로 쟁점토지는 1982년에 취득하여 10년이상 보유하다가 매수자의 사정에 따라 2회에 걸쳐 양도한 것으로 토지의 매매차익을 목적으로 한 거래는 단 한 건도 없을 뿐더러 쟁점토지를 오래전부터 무단점용하고 있던 주민들에게 일괄계약형식으로 양도하여 불특정다수인에게 양도한 사실이 없으며, 또한 부동산매매업을 목적으로 한다면 지가의 상승 또는 토지의 이용가치의 증대를 위하여 토지의 개발행위, 합병, 분할 등이 필수적으로 이루어지는 것이나 청구인은 쟁점토지의 취득시부터 양도시까지 일체 이러한 행위를 가하지 않은 상태에서 양도하였다. 처분청은 양도가액이 취득가액보다 높아 상당한 영리를 취득하였다는 것을 과세요건으로 들고 있으나 이는 청구인이 10년이상 쟁점토지를 보유한데 따른 지가의 자연상승에 따른 것으로 양도소득세 과세대상이 될지언정 부동산매매업에 의한 사업소득으로는 볼 수 없다 할 것이므로 이 건 과세처분은 취소함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 학교설립목적으로 취득하였다고 주장하나 취득목적을 입증할 어떠한 증빙제시도 없고 청구인이 쟁점토지를 당초의 목적사업에 사용하지 못하는 이유를 쟁점토지가 그린밸트 지역내에 소재하고 있고 주민들의 집단반발때문이라고 주장하고 있으나 청구인이 쟁점토지를 취득하기 이전에 이미 그린밸트로 지정되어 있었고 또 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지를 무단점유하여 거주한 주민은 주민등록등본 등 어떠한 증빙으로도 확인되지 않고 있다. 쟁점토지의 양도결과 이에 대한 수익내용을 보면, 쟁점토지①의 취득시 평당 공시지가는 23,140원이고 양도가액은 평당 400,000원이며, 쟁점토지②의 취득시 공시지가는 평당 16,529원이나 양도가액은 평당 380,000원임이 확인되고 있어 상당한 영리를 취득하였음을 알 수 있다. 위와 같은 사실관계로 미루어 보아 쟁점토지의 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 양태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있으므로 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 개정이전) 제20조 제1항 및 같은법시행령 제36조 제3호에는 부동산매매업에서 발생한 소득은 사업소득으로 규정되어 있고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서는 부동산의 매매 또는 그 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업장의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 보도록 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1982.9.6 취득하여 쟁점토지①은 1993.1.20 청구외 OOO등 22명에게 양도하였고, 쟁점토지②는 청구외 OOO등 3인에게 양도한 사실이 확인된다.

(2) 부동산매매업의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지 그 규모와 횟수에 비추어 어느정도의 계속성과 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다.(국심 94경4590, 1994.11.17 등 다수 같은 뜻임)

(3) 청구인은 쟁점토지를 점유자들에게 불가피하게 매각하였다고 주장하면서 그에 대한 증빙으로 매매계약서, 사실확인서, 쟁점토지지번상 건축물관리대장, 거주자들의 주민등록등본 등을 제시한 바 이를 살펴본다.

① 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 청구외 OOO 등 10명을 매수인으로 1992.8.5 매매계약이 체결된 사실이 확인되고,

② 건축물관리대장상 건물소유자와 등기부상 매수자 및 거주자의 주민등록내역을 살펴보면, 위 매매계약서상 및 등기부상 매수인들은 대부분 쟁점토지상주택소유자 또는 그 가족들로서 공부상 확인되는 주택소유자 및 매수자와 주택거주자는 다음과 같다. 주택소유자 매수자 (주택소유자와 관계) 주택거주자 (매수자와의 관계) OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO (본인) OOO 외2 (본인 및 친척) OOO 외1 (본인 및 동생) OOO (OOO의 자부) OOO, OOO 외2 (본인, 母, 가족) OOO 외1(본인 및 처) OOO 외3 (본인 및 가족) OOO 외10 (본인·가족 및 친척) OOO 외5 (본인·가족 및 친척) OOO·OOO 외5 (본인 및 가족) OOO 외3 (본인 및 가족) OOO 외3 (본인 및 가족)

③ 매수자 OOO의 남편인 청구외 OOO가 제출한 사실확인서(경위서)에 의하면 쟁점토지상 주택이 있는 부락은 수재민촌으로 그린밸트지역이라서 공무원들과 주택철거문제로 수차례에 걸쳐 마찰이 있었으며 주민들이 시청에 몰려가 항의를 하니까 시청 도시과장이 토지 매수에 협조를 하여주겠다고 하여 토지소유자를 만나 보았으나 당초에는 전혀 매도할 의사가 없었으며 주민들이 수차례 만나 매매동의를 얻었고 또한 가격문제로 다시 수십차례 만나 결정하게 되었으며, 이 부락의 가구수는 30가구며 집은 10채로 시청 도시과장이 동네실정을 알고 토지소유자에게 몇번이고 부탁을 하고 주민들이 수차례 찾아가 사정을 한 결과 매입한 것으로 매수자가 여러명이 된 것은 한가구에 사는 친인척들이 합심하여 돈을 내어서 여러사람이 된 것이며 청구외 OOO는 이 부락의 새마을지도자로서 주민들의 권고에 의하여 대표자로서 계약을 체결한 것으로 되어 있다.

④ 또한 청구인이 제시한 사진 및 1992.10.13 대한지적공사 경기도지사 의정부출장소장이 작성한 현황측량성과도에 의하면 쟁점토지상에는 부락이 형성되어 있는 사실이 확인된다.

(4) 위와 같이 쟁점토지가 그 지상 주택소유자들 및 그 거주자들에게 양도된 사실이 인정되고, 청구인이 쟁점토지의 취득후 10년이상 보유한 사실 및 쟁점토지가 쟁점토지지번상 청구인소유 토지면적의 50분의 1에 불과한 점에 미루어 보아 청구인이 쟁점토지를 수익목적으로 양도한 것으로 보이지는 않는다 할 것이며 또한 쟁점토지상 부락주민들에게 일괄매각한 것이 인정된다 할 것이므로 사회통념상 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.