토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 과세처분의 당부(취소)

[주 문] 광진세무서장이 96.1.3 청구인에게 결정고지한 93년도 귀속분 양도소득세 167,531,900원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 광진구 OO동 OOOOO 소재 대지 204.3㎡, 지상 3층건물 496.84㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 93.6.17일 양도하고 실지거래가액(취득가액 425,000,000원, 양도가액 630,000,000원)에 의하여 94.5.31 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 425백만원중 88.1.16 증축비용 55백만원에 대한 명백한 증빙이 없고, 신고한 실지거래가액이 시가에 비해 신빙성이 없다는 이유 등으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 96.1.3 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 167,531,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.27 이의신청과 96.3.27 심사청구를 거쳐 96.7.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 93.6.17 양도하고 계약서 등 관련 증빙서류를 첨부하여 94.5.31 실지거래가액으로 확정신고 납부하였으나, 처분청은 신고서류의 사실여부에 대한 일체의 조사도 없이 적법하게 신고된 실지거래가액을 일방적으로 부인하고 기준시가로 과세한 것은 근거과세원칙에 위반되므로 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 실지거래가액중 양도가액은 기준시가보다 적은 금액으로 처분청의 조사에서 기준시가에 비해 낮고(91.9%), 취득가액은 높아(180%) 신빙성이 없고, 88.1.16 3층주택 101.34㎡를 55백만원에 건축하였음을 입증할 수 있는 명백한 증빙이 제시가 없다. 따라서 소득세법에 따르면 토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 다만 예정 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에만 신고된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있도록 한정하고 있는 바, 처분청이 청구인이 제출한 증빙에 의하여 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 양도후 94.5.31 신고기간내에 실지거래가액으로 확정신고·납부하였으나, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 과세처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호) 제166조 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액』에 의하도록 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외』할 수 있도록 규정하고, 같은 항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외』할 수 있도록 규정하고, 시행령부칙 제8조 제2항에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용』하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 93.6.17 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 계약서 등 증빙서류를 첨부하여 94.5.31 확정신고·납부한 사실에는 다툼이 없다. 처분청 및 청구인이 제출한 자료를 종합하여 판단컨대,

1. 처분청에서는 88.1.16 3층주택을 증축하고, 94.5.31 확정신고시 제출한 공사계약서 작성일자는 88.9.20로 되어 있어 제출자료에 신빙성이 없고 주택증축금액(55백만원)에 대한 명백한 증빙자료가 없다는 이유로 기준시가로 과세하였는 바, 청구인은 건물증축분 공사계약서는 87.9경 증축공사시 당초 작성한 서류가 없어 94.5.31 확정신고를 위해 재작성한 것으로, 증축공사일로부터 확정신고일까지 많은 세월이 경과된 관계로 착오가 발생한 것일 뿐이라고 주장하며 이에 대한 확인서를 추가로 제출하였다. 건축물 관리대장 및 과세자료 등 청구인 및 처분청에서 제출한 자료에 의하면, 88.1.16 3층주택이 증축된 것이 명백한데도 처분청에서는 소요건축비에 대한 실질적인 내용에 대하여 구체적으로 조사하지 않고, 단지 제출자료의 작성일자가 어긋난다는 이유 등으로 신고한 내용에 신빙성이 없다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이다.

2. 양도가액은 기준시가에 비해 낮고(기준시가의 91.9%) 취득가액은 기준시가에 비해 오히려 높아(기준시가의 180%), 청구인이 주장하는 실지거래가액에 신빙성이 없다는 처분청의 주장에 대하여, 청구인은 93.6 양도 당시 부동산경기는 완전히 침체한 시기였으며 93.6 양도 당시 청구인의 부채로 자금압박이 심하여 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 630백만원에 양도하면서 OOOO금고 부채 400백만원 월세보증금 176.1백만원을 승계시키고 나머지 잔액 53.9백만원만 받아 93.6.23 OO은행 통장에 입금시켰다고 주장하며 관련 증빙서류를 제시하고 있다. 청구인의 주장은 자신이 제시하고 있는 거래증빙자료(매매계약서, 거래사실확인서, 부채증명원, 월세계약서, OO은행 당좌차월 및 입금내역 등)에 의해 확인이 되고 있는 바, 처분청에서는 청구인이 주장하는 실지거래가액을 거래증빙 등에 의하여 확인하지 아니하고, 단지 신고가액이 양도가액은 기준시가에 비해 낮고 취득가액은 기준시가에 비해 오히려 높다 하여 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 판단하는 것은 잘못이다.

3. 결론적으로, 청구인이 96.1.3 양도소득금액 결정일 전에 신고(94.5.31)한 것이 분명하므로 처분청에서는 개정소득세법의 내용에 따라 실지거래가액에 의해 과세하여야 할 것이며, 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 청구인에게 미진한 부분에 대한 자료를 요구하는 등 주어진 여건하에서 실지거래가액을 확인하려는 노력이 있어야 함에도 불구하고, 위 1), 2)에서 지적한 바와 같이, 청구인이 신고한 내용 및 증빙서류에 대해 일체의 사실조사도 없이 단지 서류상으로만 검토하여 제출자료의 작성일자가 어긋나고 기준시가 대비 신고가액이 차이(취득가액 180%, 양도가액 91.9%)가 난다는 이유 등으로 구소득세법을 적용하여 『확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』에만 실지거래가액으로 결정할 수 있다고 판단하여 기준시가로 과세한 것은 잘못이라 하겠다.

• 라. 결론 위와 같은 이유로 이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.