청구인이 신고한 부동산의 실지거래가액을 부인하고 그 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 1989.6.1 청구외 OOO(청구인의 조카사위)으로부터 서울특별시 성동구 OO동 OO OOOOOOOO 소재 대지 190.2㎡ 및 동 지상주택 181.48㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다가, 1993.5.14 이를 다시 청구외 OOO에게 양도하고, 1993.6.29 그 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 각각 201,250,000원 및 241,500,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 이행한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 위 취득가액의 경우 그 거래당시 기준시가 (110,063,659원)의 182.8%로서 기준시가를 크게 상회하는 반면, 양도가액은 기준시가 (247,941,468원)의 97.4%로서 기준시가에도 미달할 뿐만 아니라 쟁점부동산의 보유기간 중 그 가액의 상승률이 청구인이 신고한 가액을 기준으로 할 경우 120%로서 기준시가에 의한 상승률 225.3%에 비해 현저히 낮은 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 신고가액이 신빙성이 없다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 계산한 다음 1996.2.16 청구인에게 ’93년 귀속 양도소득세 62,217,910원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1996.3.30 심사청구를 거쳐 1996.7.4 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인의 조카사위 청구외 OOO이 1983.7.23 쟁점부동산의 취득시 그 취득자금 중 일부가 부족하다 하여 청구인이 자금을 대여해 주고 담보로 쟁점부동산에 가등기를 설정하였으며, 그 후에도 OOO이 사업의 부진을 이유로 수시로 자금의 대여를 요구해와서 청구인은 쟁점부동산가액의 범위 내에서 자금을 대여해 준 바 있으나, OOO의 사업이 극도로 부진하여 이자조차 지급받을 수 없는 상황에 이르러 결국 청구인이 쟁점부동산을 201,250千원에 매수하기로 하면서 그때까지의 대여원금 및 이자 등 161,205千원을 계약금 및 중도금과 상계하고, 잔금 4,000만원을 OOO에게 현금으로 지급하고 그 소유권을 이전받았지만, 인척관계에 있는 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산을 취득한 것이 항상 마음에 걸려 언젠가는 이를 다시 돌려주리라 생각하던 중 93년경 OOO의 자금사정이 호전되어 쟁점부동산을 다시 매입하도록 권유하였고, OOO이 청구인의 제의를 받아들여 그 가액을 241,500千으로 정하고 93.5.14 소유권을 돌려주었는 바, 사실이 이러함에도 처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고하면서 실지거래가액으로 신고한 위 취득 및 양도가액을 그 기준시가(개별공시지가)와 비교하여 청구인의 신고가액에 신빙성이 없다고 보았으나, 처분청이 청구인의 신고가액과 비교한 개별공시지가, 특히 90년도 최초 고시분의 경우 적정한 평가가 이루어지지 아니하여 그 공시가액을 신뢰할 수 없다 함이 공지의 사실임에도 이에 기초하여 청구인의 신고가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 근거과세 및 실질과세원칙에 반하는 것으로 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도에 따른 자산양도차익예정신고시 신고한 위 취득 및 양도가액이 그 진정거래가액이라고 주장하고 있으나, 첫째, 청구인이 예정신고시 실지거래가액에 대한 증빙으로 취득 및 양도에 관한 부동산매매계약서와 거래상대방의 사실확인서를 제출하고 있지만, 이는 사인간에 임의작성할 수 있는 문서로서 동 자료만을 근거로 청구주장을 인정하기가 어렵고, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO으로부터 취득하여 이를 다시 동 OOO에게 양도하였으며, OOO의 쟁점부동산 보유기간 중 청구인이 계속 가등기를 설정하여 왔던 점으로 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보여지고, 둘째, 청구인이 신고한 취득시 실지거래가액은 201,250千원으로서 그 기준시가 110,063,659원의 182.8%, 양도시의 실지거래가액은 241,250千원으로서 기준시가 247,941,468원의 97.4%에 해당하고, 청구인의 보유기간중 부동산가액의 상승률이 기준시가에 의할 때 225.3%인 데 비하여 신고된 실지거래가액에 의할 경우 120%인 점으로 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보여지는 바, 이러한 사실에 의할 때 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액은 진정거래가액으로 인정되지 아니하므로, 처분청이 청구인의 위 신고가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 그 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조(양도소득) 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고, 같은 법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호에는 “거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(취득가액)는 당해자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 결정할 수 있다” 라고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항에서는“『대통령령이 정하는 경우』”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1～2.: 생략

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의거 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도에 따른 자산양도차익예정신고시 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액이라고 주장하며 이에 대한 입증자료로 취득 및 양도시의 “부동산매매계약서”와 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있는 바 이 건 청구주장의 진위여부를 살펴보면,

(1) 청구인은 위 증빙 이외에 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙 (금융자료 등)을 일체 제시하지 못하고 있다.

(2) 한편, 이 건의 경우 청구인이 신고한 취득시의 실지거래가액은 201,250,000원으로서 그 기준시가 110,063,659원의 182.8%에 달하는 반면, 양도시의 실지거래가액은 241,500,000원으로서 그 기준시가 247,941,468원에도 미달하는 97.4%인 점과 청구인의 쟁점부동산 보유기간 중 신고된 위 실지거래가액에 의한 가액 상승률이 120%로서 그 기준시가에 의한 상승률 225.3%에 비하여 현저히 낮은 것으로 나타나고 있다.

(3) 아울러, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서를 보면 그 매매계약일 및 잔금지급약정일이 각각 1988.9.21 및 1989.5.20로 기재되어 있고, 부동산(가옥)의 명도를 1989.5.20 하기로 기재되어 있으나, 이는 청구인이 쟁점부동산을 취득한 원인이 1988.9.21 자 가등기에 의한 본등기인 점에 비추어 볼 때, 그 거래당시에 작성한 것으로 보이지 않고 사후 작성한 것으로 보여지고, 또한 양도당시의 매매계약서를 보면 동 거래를 중개인이 중개한 것으로 기재되어 있는 데, 이는 지인 또는 인척관계에 있는 자간의 부동산의 거래에 있어서는 그 거래당사자끼리 쌍방합의하여 거래하는 것이 일반적인 부동산 거래관행인 점에 비추어 볼 때 인척관계에 있으면서 사업자금을 빌려주는 등 서로 친밀하게 지내왔다는 청구인과 청구외 OOO이 쟁점부동산을 중개인의 중개 하에 거래하였다고 보이지 아니할 뿐 아니라 그 취득 및 양도의 거래상대방이 동일인인 이 건의 경우에 있어서 취득시에는 “쌍방합의”하여 거래한 것으로 되어 있음에도 그 양도시에만 중개인이 중개하였다는 것은 부자연스러운 현상이어서 동 계약서는 그 자체가 신빙성이 있다고 보여지지 아니한다.

(4) 위의 사실관계 등을 종합해 볼 때, 이 건의 경우 다른 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 자산양도차익예정신고시 신고한 위 취득 및 양도가액은 진정한 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 하겠으므로, 처분청이 청구인의 위 신고가액을 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의거 양도차익을 계산한 다음 이 건 양도소득세 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장에 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.