부동산의 취득당시 가액을 상속세법상의 보충적방법에 의하여 평가한 것이 정당한 것인지 여부(경정)

[참조결정] 국심1989부0734

[주 문]

1. 성남세무서장이 1996.1.3 청구인에게 한 1991.4.2 수증분 증여세 223,842,870원의 부과처분은 청구인이 1991.4.2 취득한 토지와 건물에 대한 취득당시 가액을 평가함에 있어 토지의 면적을 65.0㎡로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 부천시 원미구 OO동 OOOOO 대지 372.9㎡중 65.0㎡(372.9㎡중 공유자지분 264 분지 46)와 건물 47.93㎡(이상 토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1991.3.29자 매매를 원인으로 하여1991.4.2 청구인 앞으로 소유권이전등기하였으며 쟁점부동산중 대지는 1992.5.18 공유물분할에 의하여 동소 OOOOOO 대지 84.3㎡와 동소 OOOOOO 도로(사도) 14.6㎡(이 사도 부분은 청구외 OOO과 공유이므로 청구인의 지분은 7.3 ㎡임)로 분할등기(전체적으로 청구인의 면적이 26.6㎡ 증가됨. 84.3㎡ + 7.3㎡ - 65.0㎡ = 26.6㎡) 되었다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 평가액이나 그 시가가 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점부동산의 가액을 상속세법 제9조 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 보충적방법(기준시가 적용)에 의하여 575,396,850원(1992.5.18 공유물분할 후의 대지면적 84.3㎡에 1990년도에 고시한 공시지가 6,800,000원/㎡를 곱하여 계산한 573,240,000원과 건물에 대하여 기준시가로 평가한 2,156,850원의 합계액임)으로 평가한 후, 쟁점부동산을 취득함에 있어서 그 대가가 청구외 OOO(1949년생으로 청구인의 숙부임)의 재산에 의하여 지급된 것으로 인정되는 69,000,000원(경기도 가평군 북면 OOOOO외 2필지 토지 9,372㎡의 평가액 20,000,000원, OO회관 점포임차권 20,000,000원, 현금 29,000,000원)에 상당하는 부동산에 대하여는 청구외 OOO가 청구인에게 명의신탁한 것으로 보아 동법 제32조의 2의 규정에 의한 증여로 보았고, 나머지 506,396,850원(5755,396,850원 - 69,000,000원)중 청구인의 자금이나 부담에 의하여 지급된 것으로 인정되는 161,000,000원(쟁점부동산을 담보로 한 융자금 인수액 50,000,000원, 임대보증금 인수액 11,000,000원, 매도자의 개인사채 인수액 60,000,000원, 청구인 자금 40,000,000원)을 제외한 잔여금액 345,396,850원에 대하여는 동법 제34조의 6의 규정을 적용, 다른 자로부터 증여받은 것으로 추정함으로써 증여가액을 414,396,850원(69,000,000원 + 345,396,850원)으로 결정하고 1996.1.3 청구인에게 1991.4.2 수증분 증여세 223,842,870원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복, 1996.1.15 이의신청을 하여 1996.2.21 그 결정서를 수령하고 다시 1996.3.4 심사청구를 하여 1996.4.29 심사결정서를 받은 후 1996.6.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 230,000,000원이 매매계약서 및 관련 증빙자료에 의하여 확인되는데도, 처분청이 이에 대한 확인조사 없이 상속세법 제9조 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 보충적방법에 의하여 그 취득당시의 가액(시가)을 평가하고 이 평가한 금액을 기준으로 취득자금출처를 조사하여 본건 증여세를 부과하였음은 부당하다.

(2) 쟁점부동산 취득당시에 청구외 OOO가 69,000,000원을 부담한 것은 쟁점부동산내의 전자오락실을 공동운영키 위한 것인데도 이에 상속세법제32조의 2 명의신탁 증여의제 규정을 적용하여 본건 증여세를 부과한 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산이 그 등기부등본상 공유로 되어 있으나 실질적으로는 구분되어 있었고 맹지여서 재산적 가치가 별로 없었는 바 230,000,000원이 실지거래가액이라고 주장하나, 이는 불특정다수인간에 통상적으로 성립하는 시가라고 볼 수 없으므로, 처분청이 쟁점부동산의 시가를 상속세법 소정의 규정에 따라 보충적방법에 의하여 평가하고 이 가액을 기준으로 자금출처를 조사한 후 부족분에 대하여 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

(2) 처분청은 청구인이 제출한 쟁점부동산의 취득자금 230,000,000원에 대한 자금출처내역중 청구외 OOO로 부터 제공받은 69,000,000원의 경우는 쟁점부동산중 69,000,000원에 상당하는 부분이 명의신탁된 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점부동산중 동 69,000,000원 상당의 부분에 대하여 상속세법 제32조의 2 증여의제 규정을 적용, 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단 이 사건의 쟁점은

(1) 쟁점부동산의 취득당시 가액(시가)을 상속세법상의 보충적방법에 의하여 평가한 것이 정당한 것인지 여부와

(2) 쟁점부동산 취득시 청구외 OOO의 재산에 의하여 조성되어 그 취득대금 지급에 사용된 69,000,000원이 쟁점부동산내의 전자오락실을 청구외 OOO가 청구인과 공동으로 운영하기 위한 자금인지, 아니면 청구외 OOO가 쟁점부동산중 그 일부를 취득하기 위한 자금인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

• 가. 쟁점(1)에 대하여 (가) 관련법령

① 상속세법 제29조의2 제1항 제1호에서 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 이 법에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.

② 상속세법 제9조는 제1항에서 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 제2항에서『제1항 규정에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다』라고 규정하고 있으며, 동법시행령 제5조 제2항은 제1호 (가)목에서『토지의 평가는 (나)목의 경우(국세청장이 지정하는 지역내 토지에 대한 배율방법에 의한 평가)를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의한다(단서생략)』라고 규정하고 제1의 2호 (가)목에서『건물의 평가는 (나)목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 이 규정은 동법 제34조의 7 및 동법시행령 제42조 제1항의 규정에 의하여 증여세에 준용하게 되어 있다.

③ 상속세법 제34조의 6 (재산취득자금의 증여 추정) 및 동법시행령(재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우) 제41조의 5의 규정에 의하면 직업·성별·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 자금출처 입증금액이 재산의 취득가액에 미달하는 경우에는 당해 재산의 취득자가 다른 자로부터 그 미달하는 취득자금을 증여받은 것으로 보게 되어 있다. (나) 사실관계 및 판단 청구인은 경기도 부천시 원미구 OO동 OOOOO 대지 372.9㎡중 65.0㎡(372.9㎡중 공유자지분 264 분지 46)와 건물 47.93㎡를 1991.3.29자 매매를 원인으로 하여 1991.4.2 청구인 앞으로 소유권이전등기하였고, 위 대지는 1992.5.18 공유물분할에 의하여 동소 OOOOOO 대지 84.3㎡와 동소 OOOOOO 도로(사도) 14.6㎡(이 사도 부분은 청구외 OOO과 공유이므로 청구인의 지분은 7.3㎡임)로 분할등기(전체적으로 청구인의 면적이 26.6㎡ 증가됨. 84.3㎡ + 7.3㎡ - 65.0㎡ = 26.6㎡) 되었음이 부동산등기부등본과 분할당시의 지번별조서에 의하여 확인된다. 과세기록에 의하면, 처분청은 청구인이 1991.4.2 청구외 OOO로부터 소유권이전등기한 쟁점부동산의 실지거래가액이나 그 당시 시가가 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점부동산의 가액을 상속세법 제9조 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 보충적방법(기준시가 적용)에 의하여 평가하였고, 이를 보충적방법에 의하여 평가함에 있어서는 1992.5.18 공유물분할 후의 대지면적 84.3㎡에 1990년도에 고시한 공시지가 6,800,000원/㎡를 곱하여 계산한 573,240,000원과 건물에 대한 기준시가 평가액 2,156,850원을 합계한 575,396,850원으로 평가하였으며, 이와 같이 평가한 후 쟁점부동산의 취득자금(575,396,850원)중 청구외 OOO의 자금분(69,000,000원)과 청구인의 자금분(161,000,000원: 쟁점부동산을 담보로 한 융자금 인수액 50,000,000원, 임대보증금 인수액 11,000,000원, 매도자의 개인사채 인수액 60,000,000원, 청구인 자금 40,000,000원)을 제외한 나머지 345,396,850원에 대하여는 동법 제34조의 6의 규정을 적용, 이를 다른 자로부터 증여받은 것으로 추정하였음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 230,000,000원이므로 이 금액을 기준으로 자금출처를 가리어야 할 것이고, 이 건의 경우 그 자금출처가 분명히 밝혀지므로 본건 증여추정은 부당하다는 주장이다. 살피건대 첫째, 청구인은 쟁점부동산을 230,000,000원으로 가격결정하여 청구외 OOO 소유의 경기도 가평군 북면 OO리 OOOOO 외 2필지 토지(제방 및 하천) 9,372㎡와 서울특별시 용산구 OO동 OOOOO에 소재하는 OO회관(식당, 약 80평)에 대한 청구외 OOO의 점포임차권(20,000,000원) 및 청구인의 자금 50,000,000원과의 교환으로 취득하였다고 주장하면서 부동산 교환계약서와 합의각서 등을 제출하고 있으나, 각 교환부동산에 대한 시가가 객관적인 자료에 의하여 확인되지 아니하고, 또한 위 청구주장 가액은 기준시가의 3분지 1에 불과한 가액인 바, 위 부동산교환계약서와 합의각서의 내용이 진정한 것으로 확인된다거나, 쟁점부동산의 취득당시 시가가 230,000,000원으로 확인된다고 보기 어렵다 하겠고, 둘째, 청구인은 쟁점부동산의 경우 취득당시 공부상 공유로 되어 있었지만 실질적으로는 청구인의 지분이 별도로 구분되어 맹지 상태에 있었기 때문에 그 시세가 매우 낮은 상황이었고, 분할등기후에는 재산적가치가 더욱 하락되었다고 주장하나, 쟁점부동산의 분할전·후 개별공시지가를 보면 아래와 같이 그 취득년도에도 상당히 높은 가액이었고, 분할등기후 오히려 상승한 것으로 나타나는 점에서 볼 때 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 인정되는 바 공시지가 (단위: 원/㎡) 구 분 1990년도 1991년도 1992년도 1993년도 분할전(동소OOOOO) 분할후(동소OOOOOO) 6,800,000원

• 7,560,000원

• 8,710,000원

• 8,710,000원 9,500,000원 이상의 내용을 종합하면, 쟁점부동산의 취득당시 가액(시가)은 확인되지 아니한다고 인정되고, 한편 상속세법 제9조 및 제34조의 7과 동법시행령 제5조 제2항 제1항 (가)목 및 제42조 제1항에 의하면 증여세와 관련하여 시가를 결정함에 있어서 시가가 불분명한 경우 토지는 공시지가에 의하여 평가하고 건물은 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 계산하는 보충적방법에 의하여 산정한 가액을 시가로 보게 되어 있으므로 쟁점부동산의 가액을 상속세법상의 보충적방법에 의하여 평가한 것은 정당한 것으로 인정된다. 그렇다면 이건의 경우 쟁점부동산의 시가는 상속세법상의 보충적방법에 의하여 평가한 금액에 의하여야 하므로, 처분청이 이와 같이 보충적방법에 의하여 평가한 금액을 기준으로 그 취득자금출처를 가림에 있어, 상속세법 제34조의 6 및 동법시행령 제41조의 5의 규정에 의하면 자산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우는 그 미달하는 자금을 다른 자로부터 증여받은 것으로 추정하게 되어 있고, 한편 청구인은 1960년생으로서 청구외 OOOO공업(주)에 근무하여 얻는 연 800여만원의 근로소득이외에 달리 소득원이나 재산이 없음이 처분청의 이 건 조사관계기록에 의하여 확인되며, 또한 위에서 주장한 자금출처이외에 달리 자금출처를 주장하거나 그 입증자료를 제시하지 아니하고 있는 바, 자금출처 부족분에 대하여 상속세법 제34조의 6의 규정을 적용, 다른자로부터 증여받은 것으로 추정하고 본 건 증여세를 부과하였음은 정당한 것으로 판단된다. 다만, 위 사실관계에서 본 바와 같이 처분청이 쟁점부동산의 가액을 보충적방법으로 평가함에 있어 토지의 경우 1991.4.2 취득당시의 면적이 65.0㎡이므로 이 면적에 대하여 평가하여야 할 것임에도, 이와 같이 평가하지 아니하고, 1992.5.18 분할후의 면적 84.3㎡에 대하여 평가하였음은 부당하므로 이 부분에 대하여는 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

• 나. 쟁점(2)에 대하여 (가) 관련법령 상속세법 제32조의 2 제1항에서는 『권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록·명의개서 등을 요하는 재산에 있어서 실질소유자와 명의자가 다른 경우에는 국세기본법 제14조의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기 등을 한 날에 실질소유자가 그 명의자에게 증여한 것으로 본다. 다만, 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 한 것 중 부동산등기특별조치법 제7조 제2항의 규정에 의한 명의신탁에 해당하는 경우 및 조세회피목적 없이 타인의 명의를 빌려 등기 등을 한 경우로서 대통령령이 정하는 때에는 그러하지 아니하다』고 규정하고 있다. (나) 사실관계 및 판단 과세기록에 의하면 처분청은 쟁점부동산의 가액을 상속세법상의 보충적방법에 의하여 575,396,850원으로 평가한 후, 쟁점부동산중 그 취득에 있어서 그 대가가 청구외 OOO의 재산에 의하여 지급된 69,000,000원(경기도 가평군 북면 OOOOO외 2필지 토지 9,372㎡의 평가액 20,000,000원, OO회관 점포임차권 20,000,000원, 현금 29,000,000원)에 상당하는 부분에 대하여는 청구외 OOO가 청구인에게 부동산을 명의신탁한 것으로 보아 동법 제32조의 2의 규정에 의한 증여로 보았음이 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산 취득시 청구외 OOO의 재산에 의하여 지급된 69,000,000원은 청구외 OOO가 쟁점부동산내의 전자오락실을 청구인과 공동으로 운영하기 위하여 투자한 것이지 쟁점부동산을 취득하기 위한 것이 아니었다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 위에서 본 바와 같이 청구외 OOO의 재산에 의하여 조성된 쟁점 69,000,000원의 경우 청구외 OOO가 전자오락실을 청구인과 공동으로 운영하기 위한 것이었다고 주장하나, 공동투자나 공동사업에 관한 아무런 입증자료가 제출되지 아니하고 있는 한편, 쟁점 69,000,000원이 쟁점부동산의 취득대금으로 지급된 사실에 있어서는 다툼이 없으므로, 쟁점부동산의 취득자금중 청구외 OOO가 조성한 쟁점 69,000,000원은 청구인과 전자오락실을 공동으로 운영하기 위한 투자금액이 아니라 쟁점부동산중 69,000,000원에 상당하는 그 일부를 취득하기 위한 것으로 봄이 타당한 것으로 인정된다. 그렇다면 쟁점부동산의 취득대금의 지급에 사용된 69,000,000원은 청구외 OOO가 쟁점부동산중 그 일부를 취득하기 위한 금액이고, 한편 쟁점부동산의 전부가 청구인 단독명의로 소유권이전등기된 사실에 있어서는 다툼이 없으며, 상속세법 제32조의 2 제1항의 규정에 의하면 등기등을 요하는 재산에 있어서 그 실질소유자 자기의 명의로 등기등을 하지 아니하고 제3자명의로 등기 등을 한 재산에 대하여는 그 실질소유자가 등기등의 명의자에게 증여한 것으로 의제하게 되어 있으므로 쟁점부동산중 청구외 OOO가 자금을 부담한 69,000,000원에 상당하는 부분의 경우 청구외 OOO가 청구인에게 증여를 한 것으로 의제하고 동 부분의 가액을 69,000,000원으로 평가하여 증여세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단되는 반면, 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다(부동산의 일부분에 대하여 명의신탁 증여의제를 인정한 심판결정례: 국심89부734, 1989.7.23 참조).
• 다. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부는 이유 있고, 나머지는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.