기준시가에 의해 계산된 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 따라서 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 전남 여천시 OO동 OOOOOO외 5필지 3,732㎡를 92.10.28 청구외 OOO에게, 동소 OOOOOO외 1필지 2,311㎡를 92.11.20 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고기한까지 신고를 하지 아니하여 처분청은 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 산출하여 95.12.16 92년귀속 양도소득세 145,150,020원을 결정고지 하였다. (96.3.1 토지등급 가액이 잘못 적용된 것을 바로잡아 당초세액 145,150,020원을 102,590,370원으로 직권 시정함.) 청구인은 이에 불복하여 96.2.15 심사청구를 거쳐 96.6.12 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 전남 여천시 OO동 OOOOOO외 5필지 3,732㎡를 청구외 OOO에게 평당 200,000원의 가액으로 225,800,000원에 양도하였으며, 그 중 한 필지인 동소 OOOOOO 임야 1,473㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 실지양도가액은 평당 200,000원으로 볼 때 89,116,000원에 해당하는 바, 처분청에서 기준시가에 의하여 산출한 쟁점토지의 양도차익 234,383,392원이 쟁점토지의 실지양도가액을 초과하므로 쟁점토지의 실지양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득금액을 산출하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 양도소득세 확정신고기한까지 쟁점토지의 실지양도가액의 제출이 없었으므로 처분청이 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 데에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 기준시가에 의해 계산된 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 따라서 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하고 있으며, 각호중 제1호는 “제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법 제45조 제1항은 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하고 있으며, 제1호 취득가액의 가목에서는 “제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”라고 규정하고 있으며, 각호중 제3호는 “양도자가 법 제95조(자산양도차익 예정신고)또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 전남 여천시 OO동 OOOOOO 외 5필지를 청구외 OOO에게 양도하고, 양도소득세 신고기한까지 신고를 하지 아니한 사실에는 다툼이 없다. 청구인은 상기 6필지를 평당 200,000원씩 계산하여 225,800,000원에 양도하였으며, 따라서 위 단가를 기준으로 할 때 쟁점토지의 실지양도가액은 89,116,000원에 해당하며 이는 처분청에서 기준시가에 의하여 계산한 양도차익 234,383,392원에 못미치므로 실지양도가액을 양도차익으로 계산하여 당초 처분을 경정하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 첫째, 청구인은 이에 대한 증빙자료로 매매계약서와 청구외 매수인 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 실지양도가액을 구체적으로 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료의 제출이 없어 매매계약서의 진위 여부가 확인되지 아니하며 둘째, 양도당시 상기 6필지 토지의 필지별 토지등급 및 공시지가 현황을 보면, 아래와 같이 필지별로 크게 차이를 보이고 있다.

• 다 음 - 토 지 소 재 지 면 적 토지등급 공시지가 비 고 전남 여천시 OO동 OOOOOO 1,473㎡ 176 160,000원 쟁점토지 OOOOOO 185㎡ 92 2,400원 OOOOOO 229㎡ 115 3,210원 OOOOOO 548㎡ 170 5,600원 OOOOOO 900㎡ 170 10,300원 OOOOOO 397㎡ 108 3,200원 위의 사실을 종합해 볼 때, 토지등급가액제도의 경직성 등으로 인해 기준시가에 의한 양도차익이 경우에 따라서는 과다하게 계산될 가능성을 배제할 수는 없지만 확정신고기한까지 신고가 없었으며 실지양도가액 자체가 확인되지 않으므로 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.