토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 어떠한 방법으로 취득가액을 계산하는 것이 정당한지 여부(기각)토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 어떠한 방법으로 취득가액을 계산하는 것이 정당한지 여부(기각)

[참조결정] 국심1995서1934

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 87.4.30 서울특별시 강남구 OOO동 OOO 대지권 38.43㎡를 취득하고 90.4.19 동 지상에 아파트가 준공됨으로 인하여 건물 84.27㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득한 후 이를 보유하다가 91.6.25 쟁점아파트를 양도한 다음 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액 산정에 오류가 있다고 보고 이를 재산정하여 96.1.4 청구인에게 91년도분 양도소득세 32,357,700원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.22 심사청구를 거쳐 96.6.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 양도당시에는 쟁점아파트의 기준시가가 고시되어 있으나 취득당시에는 기준시가가 고시되어 있지 않고, 또한 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 취득가액 계산은 쟁점아파트 양도당시의 기준시가를 각 자산별 과세시가표준액의 비율에 의하여 토지분 안분기준시가와 건물분 안분기준시가로 구분한 다음, 토지분 안분기준시가를 기초로 하여 토지의 취득당시인 87.4.30의 환산기준시가를 계산하고, 건물분 안분기준시가를 기초로 하여 건물의 취득당시인 90.4.19의 환산기준시가를 계산하여 양자를 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 계산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하여 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이고, 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니한 경우 취득당시의 기준시가는 양도당시의 기준시가를 취득 및 양도당시의 과세시가표준액 비율로 안분계산하는 것이므로, 아파트 특정지역에 해당하고 토지 및 건물의 취득시기가 다른 이 건의 경우 아파트에 대한 국세청 기준시가를 기준으로 그 취득가액을 계산하기 위하여 처분청이 먼저 토지 및 건물가액을 기준시가에 비례하여 안분계산하고 안분된 가액을 기준으로 과세시가표준액에 비례하여 취득가액을 계산한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 양도당시에는 아파트의 기준시가가 고시되어 있으나 취득당시에는 고시되어 있지 않고, 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 어떠한 방법으로 취득가액을 계산하는 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제60조에서 『제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다』고 규정하고 있고, 동 법 시행령 제115조 제1항 제1호의 2 (나)목에서 『국세청장이 지정하는 지역에 안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 양도자산의 종류, 거래상황 등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액』에 의하도록 규정하고 있으며, 동조 제5항(93.12.31 개정되기 전의 것)에서 『제1항 제1호의 2 (나)목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니한 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 기준시가×취득당시의 과세시가표준액/양도당시의 과세시가표준액(제3항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)』으로 규정하고 있다.

(2) 한편, 소득세법 시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 87.4.30 이 건 토지를 취득하고 90.4.19 동 지상에 아파트가 준공됨으로 인하여 쟁점아파트를 취득하였는바, 국세청장은 쟁점아파트 취득 후인 90.9.1 쟁점아파트의 기준시가를 126,000,000원으로 최초로 고시하였으며, 양도당시인 91.6.25에도 변함없이 126,000,000원인 사실이 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 쟁점아파트 양도당시(91.6.25)의 기준시가 126,000,000원(건물+토지)을 쟁점아파트 준공당시(90.4.19)로 과세시가표준액의 비율에 의하여 환산하여 기준시가(쟁점아파트 취득당시 환산기준시가)를 계산하고, 쟁점아파트 취득당시 환산기준시가를 각 자산별 기준시가의 비율에 의하여 토지분 안분기준시가와 건물분 안분기준시가로 구분한 다음, 그 토지분 안분기준시가(90.4.19 아파트 준공 당시)를 기초로 하여 토지의 취득당시인 87.4.30 당시의 환산기준시가를 계산하여 동 87.4.30 당시의 토지분 환산기준시가와 90.4.19 쟁점아파트 준공당시의 건물분 안분기준시가를 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 계산하였다.(별지1 쟁점아파트 취득가액 계산방법 참조) 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트 양도당시의 기준시가를 각 자산별 과세시가표준액의 비율에 의하여 토지분 안분기준시가와 건물분 안분기준시가로 구분한 다음, 토지분 안분기준시가를 기초로 하여 토지의 취득당시인 87.4.30의 환산기준시가를 계산하고, 건물분 안분기준시가를 기초로 하여 건물의 취득당시인 90.4.19의 환산기준시가를 계산하여 이를 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 계산하여야 한다고 주장하고 있다.(별지2 쟁점아파트 취득가액 계산방법 참조)

(3) 전시 소득세법 시행령 제115조 제5항과 제170조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 시점을 달리하는 경우의 환산가액 산정시는 과세시가표준액의 비율에 의하도록 하고 있고, 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우의 자산별 안분가액 산정시는 기준시가의 비율에 의하도록 하고 있음을 알 수 있는바, 청구인은 쟁점아파트 양도당시의 자산별 안분가액을 계산하는데 기준시가의 비율에 의하지 아니하고 과세시가표준액의 비율에 의한 오류를 범하였을 뿐만 아니라 근본적으로 청구인의 계산방법은 쟁점아파트 양도당시(91.6.25)와 준공당시(90.4.19)의 시차를 감안하지 아니한 문제점이 있다고 하겠다. 한편, 처분청의 취득가액 계산방법은 양도당시의 아파트 기준시가를 쟁점아파트 준공당시의 기준시가로 환산하고, 아파트 준공시점으로 환산된 기준시가를 그 당시: 토지·건물의 기준시가비율로 안분하여 자산별로 구분한 다음, 구분된 아파트 준공시점의 토지가액을 다시 과세시가표준액비율에 의하여 토지취득당시의 토지가액으로 환산하고 아파트 준공시점의 건물가액과 합산하여 취득가액을 계산함으로써 전시한 법규정에도 부합할 뿐 아니라 청구인의 계산방법에서 발생할 수 있는 불합리를 제거하고 있어 보다 합리적이라고 판단된다.(국심95서1934, 96.3.16, 같은 뜻임)

• 라. 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별지 1 ] 처분청의 쟁점아파트 취득가액 계산방법

① =×

② =×

③ 아파트취득당시 건물의 환산기준시가 = 아파트 취득당시 환산기준시가(①) - 아파트 취득당시 토지의 환산기준시가(②)

④ =×

⑤ 쟁점아파트 취득가액 = 토지의 취득당시 재환산기준시가(④) + 건물의 취득당시 환산기준시가(③) [ 별지2 ] 청구인의 쟁점아파트 취득가액 계산방법

① =×

② = 양도당시의 아파트 기준시가 - 양도당시 건물 안분기준시가(①)

③ =×

④ =×

⑤ 쟁점아파트 취득가액 = 건물취득당시의 환산기준시가(③) + 토지취득당시의 환산기준시가(④)