자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 청구외 OOO(1995.2.16 사망)와 공동으로 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 소재 대지 320㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1987.2.9 그 지상에 건물 493.74㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 1993.4.30 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 함께 양도(이 중 청구인의 지분은 토지 20/320, 건물 1/2임)하고 1993.5.31 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 청구인의 지분에 대하여 1995.12.16 청구인에게 1993년도분 양도소득세 8,177,720원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.1.27 심사청구를 거쳐 1996.5.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 공동소유자인 청구외 OOO와 함께 쟁점토지를 194,000,000원에 취득하여 195,000,000원을 들여 쟁점건물을 신축한 후 청구외 OOO에게 496,000,000원에 양도하고 법령에서 정한 기한내에 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였으며, 이러한 사실은 신고시에 제출한 부동산매매계약서 및 거래상대방확인서 등에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 실지거래가액의 증빙자료로 쟁점부동산 양도시의 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서 등을 제시하고 있으나, 청구인이 신고한 실지취득가액은 기준시가 대비 382.1%인 반면 실지양도가액은 72.4%로서 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고, 청구인은 쟁점토지 취득시의 매매계약서는 물론 취득 및 양도시의 매매대금지급영수증과 금융자료등 실지거래가액을 알 수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있어 청구주장 실지거래가액은 확인되지 않으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호와 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(1993.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 먼저 취득가액을 보면, 청구인은 청구외 망 OOO와 함께 쟁점토지를 194,000,000원에 취득한 후 195,000,000원을 들여 쟁점건물을 신축하였다고 주장하며 그 증빙으로 쟁점토지의 매도자 OOO의 거래사실확인서와 쟁점건물 건설공사도급계약서 및 공사대금수령 입금표(3매)를 제시하고 있으나, 동 도급계약서상 계약금액은 195,000,000원(부가가치세 별도)인 반면 동 입금표(3매)상의 영수금액은 201,500,000원(부가가치세 13,000,000원 별도)로서 서로 일치하지 않고 있어 도급계약서나 입금표가 진실된 것이라고 인정하기는 어렵다 할 것이고, 설사 동 도급계약서 및 입금표가 진실된 것이라 하더라도 청구인들은 쟁점토지 취득시의 매매계약서, 대금지급영수증 및 금융자료 등을 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산의 실지취득가액은 확인되지 않는다 하겠다.

(2) 양도가액을 보면, 청구인은 청구외 망 OOO와 함께 쟁점부동산을 496,000,000원에 양도하였다고 주장하며, 그 근거로 쟁점부동산 양도시의 매매 계약서(검인계약서)와 매수자 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구주장 실지취득가액은 기준시가 대비 382.1%인 반면 실지양도가액은 72.4%로서 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 양도당시 쟁점부동산에는 매수자인 청구외 OOO을 채무자로 하고 채권최고액을 400,000,000원으로 하는 근저당권(설정일자: 1992.4.28)과 청구외 망 OOO를 채무자로 하고 채권최고액을 195,000,000원으로 하는 근저당권(설정일자: 1988.1.26, 1989.1.27, 1989.8.28)이 설정되어 있음에도 불구하고 양도시의 매매계약서에는 동 사실에 대한 언급이 없을 뿐 아니라, 동 매매계약서상의 양도가액은 근저당권 설정 후 상당폭의 지가상승(건설부고시 서울시 강서구의 지가상승율: 1988년 33.81%, 1989년 38.91%, 1990년 25.55%, 1991년 13.16%, 1992년 2.31%)이 있었음에도 불구하고 위 채권최고금액 보다도 낮아 진실된 것으로 보이지 아니하며, 청구인들은 대금지급영수증 및 금융자료등 실지양도가액을 입증할 수 있는 다른 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 실지양도가액 또한 확인되지 않는다 하겠다.

(3) 따라서, 신고시 제출한 증빙서류에 의하면 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.