조합주택아파트의 토지의 취득시기를 주택조합 명의의 신탁등기일로 볼 것인지, 주택조합의 조합원 각자 명의의 지분등기일로 볼 것인지 여부(기각)

[참조결정] 국심1996서1106

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 OOOOO공사에 재직할 당시인 88.8월 동공사의 직장주택조합에 가입하여 88.11.10 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO 대지등 3필지 13,871㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주택조합 명의로 신탁등기한후 90.12.31 조합원 각자의 명의로 지분등기를 경료하였고, 그 지상에 아파트를 신축하여 91.9.20 동아파트 OOOO OOOOO 84.44㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 입주한후 94.8.3 이를 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 주택조합 명의의 신탁등기일(88.11.10), 쟁점아파트의 취득시기를 아파트 입주일(91.9.20), 쟁점아파트의 양도시기를 94.8.3로 각각 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 96.1.16 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 23,534,380원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.13 심사청구를 거쳐 96.5.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득시기는 주택조합원 각자의 명의로 지분등기된 90.12.31임에도 불구하고, 처분청이 주택조합 명의로 신탁등기된 88.11.10을 취득시기로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 경우 OOOOO공사 직장주택조합의 조합원 OOO등 329인 명의로 잔금청산되기 이전인 88.11.10 소유권이전 등기되었으므로 쟁점토지의 취득시기는 주택조합 명의로 신탁등기된 88.11.10이고, 쟁점아파트의 건물의 취득시기는 입주일인 91.9.20이므로 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 88.11.10, 쟁점아파트의 건물의 취득시 시기를 91.9.20, 쟁점아파트의 양도시기를 94.8.3로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 조합주택아파트의 쟁점토지의 취득시기를 주택조합 명의의 신탁등기일로 볼 것인지, 주택조합의 조합원 각자 명의의 지분등기일로 볼 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정을 종합하여 보면 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 예외적으로 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 한다. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 신축경위를 보면, 청구인은 OOOOO공사에 재직할 당시인 88.8월에 동 공사의 직장주택조합에 가입하여 쟁점토지를 88.11.10 주택조합 명의로 신탁등기를 통하여 취득하였고, 90.12.31 동조합의 조합원 각자의 명의로 지분 등기를 경료하였다. 한편, 쟁점토지를 주택조합 명의로 신탁등기한후 89.5.30 건축허가를 받아 91.10.12 쟁점아파트를 준공한 사실이 등기부등본등 공부상 확인되고 있다.

(2) 처분청이 주택조합 명의로 신탁등기된 날인 88.11.10을 쟁점토지의 취득시기로 보아 과세한데 대하여 청구인은 주택조합의 조합원 각자의 명의로 지분등기된 날인 90.12.31을 취득시기로 보아야 한다고 주장함으로써 쟁점토지의 취득시기에 대하여 다툼이 있다.

(3) 살피건대, 주택조합아파트의 경우 일반 분양아파트와는 달리 조합원들이 먼저 토지대금을 납입하고 아파트부지를 취득한후 시공자를 선정하여 건물을 신축하게 되며, 이 때 취득한 토지는 주택조합(또는 주택조합장) 명의로 신탁등기하는 것이 일반적인 관행이라 할 수 있다. 따라서 이 경우 사업을 진행함에 있어서 편의상 주택조합 명의로 신탁등기한 것일뿐, 사실상 동 신탁등기일에 조합원 각자가 쟁점토지를 취득한 것으로 봄이 타당하다. (국심 96서1106, 96.7.18도 같은 뜻임)

(4) 그렇다면 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 주택조합 명의로 신탁등기된 88.11.10로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.