주택의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 강동구 OO동 OOOOOOO OO OOOOO OOO OOOO 대지 49.55㎡ Apt 44.46㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 83.10.11 취득하여 92.7.1 양도한 후 취득가액 19,500,000원, 양도가액 37,000,000원을 실지거래가액으로 하여 92.7.25자로 자산양도차익 예정신고하고 양도소득세를 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 제출된 증빙서류로 확인할 수 없다하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.1.3자로 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 10,806,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.16자 심사청구를 거쳐 96.5.20자로 본심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 이건 신고당시 취득계약서에 매도인의 지장을 날인하였으나 심사청구시 거래사실 확인서 및 인감증명서를 첨부함으로써 보완되었으며, 상관습상 거래계약서의 계약금에는 전세금이나 융자금등이 묵시적으로 모두 포함된 것으로써 이를 근거로 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세 처분한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점주택 양도와 관련하여 제출한 취득 및 양도계약서에는 전세보증금 등과 관련한 인계인수등의 특약사항이 없고 영수증 및 금융자료에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 바, 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항 제1호에서 “취득가액은 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제4항 제3호에서는 “양도자가 법 제95조(자산양도차익 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 자산 양도차익 예정신고 기한내에 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 자진신고 및 납부하였다는 사실에 대하여는 처분청과 다툼이 없다. 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 살펴보기로 한다.

1. 청구인은 쟁점주택 양도시의 일반계약서 및 매수인의 거래사실 확인서를 제시하지 못하고 있다.

2. 청구인이 신고한 쟁점주택 양도가액(37백만원)은 기준시가(68백만원 수준)에 상당히 미달하고 있다.

3. 청구인이 제시한 쟁점주택 취득시의 계약서 및 양도시의 검인계약서에는 매도인, 매수인등이 쟁점주택에 거주하지 아니함에도 임대보증금에 대한 특약사항이 없다. 위와같은 사실에 비추어 볼때 청구인이 제시하는 증빙서류만으로는 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것으로 보기는 어렵다. 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단되며 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.