실지양도가액 등에 의하여 신고한 토지의 양도소득세를 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 경기도 OOO시 OOO동 OOOOOOOO 소재 답 208㎡ 및 같은동 OOOOOOOO 소재 답53㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 81.12.22 청구외 OOO 등으로부터 취득하여 92.9.2 청구외 OOO에게 양도하고 그 양도차익을 청구인주장의 실지양도가액 및 위 양도가액을 기준으로 환산한 취득가액에 의해 산출하여 자산양도차익예정신고를 한데 대하여 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도가액이 사실이 아닌 것으로 인정하여 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해 그 양도차익을 결정하는 것 등으로 하여 95.12.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 46,084,030원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.12.18 심사청구를 거쳐 96.3.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 미군부대의 비행장에 인접되어 있고 도시계획상 도로에 일부 편입되어 있으며 현재 상태는 비행장으로 인하여 도시계획상 도로가 개설되지 아니한 맹지로서 그 사용가치가 전무하다시피한 형편으로 그 매매대금을 제대로 받을 수 없는 관계로 청구인이 쟁점토지를 23,700,000원에 양도한 것은 진실된 것임에도 불구하고 처분청이 이를 적극적으로 확인하지 아니하고 탐문에 의하여 쟁점토지의 양도가액이 사실이 아닌 것으로 인정한 것은 부당하며 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서상 매매가액 117,450,000원은 토지거래허가를 받기 위한 요식행위로서 기재한 가액으로 공시지가의 20%내외의 가격만 인정한다고 하여 쟁점토지의 거래허가를 받기 위하여 기재한 것일 뿐 실지거래가액이 아니므로 쟁점토지의 실지양도가액인 23,700,000원을 기준으로 과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하는 것이고 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 규정된 거래에 해당되는 경우에는 어느 하나의 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 계산할 수 있는 바, 이 건의 경우는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 규정된 거래에 해당되지 아니하고 있는 경우로서 양도가액만 제시되고 있으므로 그 취득가액 및 양도가액의 모두를 기준시가로 결정하여야 한다고 할 것이며, 쟁점토지의 양도당시 기준시가는 142,386,000원이고 소유권이전등기시 제출된 검인계약서상 매매대금은 117,450,000원으로 기록되어 있으며 처분청이 양도당시 인근지역에 대한 토지거래내용을 탐문한 바에 의하면 그 시세가 평당 1,500,000원(쟁점토지는 면적이 약79평으로 그 거래금액이 약 118,500,000원으로 추산됨)으로 조사된 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지양도가액이 23,700,000원이라는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의해 결정한 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 실지양도가액 등에 의하여 신고한 쟁점토지의 양도소득세를 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지의 양도당시에 적용되던 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 토지의 경우 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 소득세법시행령 제170조 제4항 각호에 해당되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제1항에서는 토지 등의 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하며, 다만 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에 해당되는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 일정한 방법에 의하여 환산한 가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 그 자산양도차익예정신고를 함에 있어서 그 양도가액은 청구인주장의 실지거래가액인 23,700,000원으로 신고하고 그 취득가액은 위 양도가액을 기준으로 환산한 가액인 1,932,348원으로 신고한 바 있다. 청구인은 위 양도가액 및 취득가액에 의하여 양도소득세를 부과할 것을 주장하고 있으나, 앞의 관련법령에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 매매거래는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 규정된 거래에 해당되지 아니하는 관계로 취득가액 및 양도가액 중 어느 하나가 확인되지 아니하는 경우에는 다른 하나를 환산한 가액에 의하여 결정할 수 없는 경우에 해당하고 있고, 이 건의 경우는 청구주장 등에서 밝힌 바와 같이 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 아니하고 있으므로 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다.

(2) 또한 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 결정하는 경우에도 청구인주장의 실지양도가액인 23,700,000원의 범위내에서 결정되어야 한다는 주장이나, 쟁점토지에 대한 양도당시의 개별공시지가(기준시가)가 122,156,000원이고 청구인 등이 작성하여 제출한 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서에 의하면 그 매매가액이 117,450,000원으로 기재되어 있으며, 청구인은 쟁점토지가 미군부대의 비행장에 인접되어 있고 도로가 개설되지 아니한 관계로 그 매매대금을 제대로 받을 수 없다는 주장이나 처분청이 조사한 바에 의하면 쟁점토지의 양도당시에 이미 위 미군부대의 비행장이 향후 철수될 것으로 예상되어 지가가 상승한 바 있어 쟁점토지의 양도당시에 그 인근에 위치한 전·답의 거래가액이 평당 1,500,000원 정도로 조사되었고 이를 쟁점토지에 적용하면 그 시세가 약 118,500,000원(쟁점토지면적 79평×평당 1,500,000원)으로 추정되는 사실 등으로 볼 때, 청구인주장의 실지양도가액 23,700,000원은 신빙성이 없는 것으로 인정된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법한 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.