다가구주택 중 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당하는 범위(경정)

[주 문] 노원세무서장이 95.9.16 청구인에게 부과처분한 93년 귀속 양 도소득세 12,776,390원은 양도자산 중 토지에 대하여는 전체 면적을 비과세하고 건물에 대하여는 전체면적 중 구주택의 면적(73.05㎡)에 해당하는 면적을 비과세하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 82.4.28 서울특별시 성북구 OO동 OOOOO 대지 109㎡(이하 “쟁점토지”라 함)와 동 지상의 단층주택 73.05㎡(이하 “구주택”이라 함)을 취득한 후 91.3.21 구주택을 철거하고 91.8.30 동 지상에 1층, 2층, 지층 각 62.36㎡ 연면적 187.08㎡의 5가구용 다가구주택 (이하 “쟁점다가구주택”이라 함)을 신축하여 거주하다가 93.3.22 쟁점토지와 쟁점다가구주택을 양도하였다. 처분청은 쟁점다가구주택 중 1가구분에 해당하는 건물 62.36㎡와 토지에 대하여는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 나머지 4가구분에 해당하는 건물 124.72㎡와 토지 72.66㎡에 대하여는 과세대상으로 보아 95.9.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 12,776,390원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.11.16 심사청구를 거쳐 96.2.27 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 구주택에 관하여 1세대1주택의 요건을 갖추었던 청구인의 이 건 다가구 주택 신축 양도의 경우에는 건물부분의 증가분에 대하여는 과세하는 것이 타당하나, 토지부분 109㎡는 구주택에 따른 비과세 한도 이내이므로 신축주택의 증가부분에 대해서만 양도소득세를 부과하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 이 건 관련 주택은 다가구주택으로 건축물 관리대장에 등재되어 있는 바, 다가구주택은 설계 및 건축단계부터 여러 세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고 각 세대 단위마다 독립하여 방실과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위 할 수 있도록 되어 있으며 대지, 벽, 계단, 복도 기타 설비 등은 각 세대가 공동으로 사용하도록 되어 있어 다세대주택과 유사한 공동주택이므로 각 세대별로 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아야 할 것이다. 그러므로 1가구를 제외한 나머지 부분에 대하여 각각 하나의 주택으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점다가구주택 중 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당하는 범위를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호(자)목 및 같은법 시행령 제15조 제1항, 제9항, 제11항의 규정을 모아보면 3년이상 거주하였거나 5년이상 보유한 1세대1주택과 그 부수토지로서 주택이 정착된 면적의 5배이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하며 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 구주택을 멸실하고 재건축한 주택의 경우는 구주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지와 구주택을 82.4.8 취득한 후 5년이상 보유하다가 91.3.21 구주택을 철거하고 91.8.30 쟁점다가구주택을 신축하여 거주하다가 93.3.22 쟁점토지와 쟁점다가구주택을 양도한 사실과 양도당시 청구인이 쟁점다가구주택외에 다른주택을 소유하지 아니한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점다가구주택을 공동주택으로 보아 쟁점다가구주택 중 1가구분에 해당하는 건물 62.36㎡와 토지 36.34㎡에 대하여는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 나머지 4가구분에 해당하는 건물 124.72㎡와 토지 72.66㎡에 대하여는 과세대상으로 보아 소득세법 제70조 제3항 제2호의 세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였는 바, 1세대1주택비과세를 적용함에 있어서 다가구주택을 공동주택으로 보도록 규정한 바 없으므로 (93.12.31 개정한 소득세법시행령 제15조 제5항 제2호에서 고급주택을 판정함에 있어서는 다가구주택을 공동주택으로 포함하는 것으로 규정하였으나, 동 규정은 94.1.1 이후 양도하는 분부터 적용되는 것이므로 93.3.22 양도한 이건에 관하여는 적용되지 아니한다), 쟁점다가구주택을 공동주택으로 본 것은 잘못이라 보여진다.

(3) 청구인은 쟁점다가구주택에서 3년이상 거주하지 아니하였고 또한 동 주택을 5년이상 보유하지도 아니하였으므로 쟁점다가구주택 자체로서는 양도소득세 비과세의 요건을 충족하지 못하였다 할 것이나, 청구인이 구 주택을 보유한 기간이 5년 이상이 되므로 구 주택의 면적에 해당하는 주택부분은 청구인이 5년이상 보유한 주택에 해당하는 것으로 판단된다. 따라서 쟁점다가구주택의 건물부분 중 구주택의 면적에 해당하는 73.05㎡는 청구인이 5년이상 보유한 것으로서 비과세대상이 되고, 구주택의 면적을 초과하는 나머지 114.03㎡는 청구인이 91.8.30부터 93.3.22까지 1년8월간 보유한 것으로서 비과세대상이 되지 아니하며 (쟁점다가구주택을 공동주택으로 보지 아니하는 것이므로 이 부분에 관하여는 소득세법 제70조 제3항 제1호의 세율이 적용된다) 한편 쟁점토지는 5년이상의 기간동안 구주택 부수토지였는데 그 전체면적이 주택정착면적의 5배 이내이므로 전체면적이 5년이상 보유한 1세대1주택 부수토지로서 비과세대상이라 할 것이다 (국심 제95중 2474, 96.1.8 같은 뜻임)

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.