상속재산을 평가함에 있어 1994.10.30 상속받은 쟁점 토지를 1995.4.25 양도한 매매가액(4,000,000,000원)이 확인되는 경우 동 매매가액을 상속개시 당시의 시가로 보아 평가할 수 있는지의 여부 (경정)

[참조결정] 국심1991서2136

[주 문] 파주세무서장이 1995.8.16 청구인들에게 부과한 1994년분 상 속세 2,150,316,170원의 과세처분은 상속재산중 경기도 고양시 OO동 OOO 전 1,673㎡, 같은동 OOOOO 전 871㎡, 같은동 OOOOO 답 3,499㎡에 대한 상속재산평가액 4,000,000,000원을 2,054,270,000원으로 하여 그 과세표준과 세 액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인들(OOO, OOO, OOO)은 피상속인(OOO)으로부터 경기도 고양시 OO동 OOO 전 1,673㎡, 같은동 OOOOO 전 871㎡, 같은동 OOOOO 답 3,499㎡(이상의 토지를 이하 “쟁점토지”라 한다)등을 1994.10.30 상속받았으며, 1995.4.3 매매계약을 체결하여 1995.4.25 쟁점토지를 청구외 OO건설 주식회사에 매매대금 4,000,000,000원에 매도하였다. 처분청은 상속재산가액을 평가함에 있어 쟁점토지의 경우 상속개시일 후 6개월 이내에 양도한 사실이 확인되므로 상속세법 기본통칙 39…9에 의거 위 1995.4.3 매매가액 4,000,000,000원을 상속개시 당시(1994.10.30)의 시가로 보아 평가하는등 전체 상속재산가액을 6,582,685,580원으로 평가하고 상속세 과세표준을 5,773,140,160원으로 계산하여 1995.8.16 청구인들에게 1994년분 상속세 2,150,316,170원을 경정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1995.10.9 심사청구를 거쳐 1996.1.6 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 상속개시 당시의 시가를 알 수 없기 때문에 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호의 규정에 의하여 쟁점토지가액을 산정(개별공시지가)하여 적법하게 신고하였고, 쟁점토지의 개별공시지가는 1994년 가액보다 1995년 가액이 OOOOO는 44% 상승, OOOOOOO는 19.3% 상승, OOOOOOO는 22.7%까지 상승하였는데, 처분청에서는 상속개시일부터 양도일 사이에 토지가액 변동이 없었다는 것을 입증함이 없이 상속세법 기본통칙 39…9 규정을 근거로 상속개시일 후 약 6개월 후의 양도가액을 상속재산가액으로 평가하여 상속세를 과세한 것은 조세법률주의원칙에 위배되는 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 처분청은 피상속인이 1994.10.30 사망후 6개월 이내인 1995.4.3 상속인들이 쟁점토지를 청구외 OO건설(주)에게 4,000,000,000원에 양도하였음이 부동산매매계약서에 의해 확인되므로 이를 쟁점토지의 상속가액으로 평가하여 과세하였고, 반면 청구인은 이는 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 없으며 따라서 시가가 불분명한 것으로 보아 기준시가로 평가함에 타당하다고 하나, 상속세법 기본통칙 39…9에 의하면 상속개시일 전후 6개월 이내에 매매 사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있으므로 이를 근거하여 볼 때 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 정당한 처분으로 판단된다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 상속재산을 평가함에 있어 1994.10.30 상속받은 쟁점 토지를 1995.4.25 양도한 매매가액(4,000,000,000원)이 확인되는 경우 동 매매가액을 상속개시 당시의 시가로 보아 평가할 수 있는지의 여부에 대하여 다툼이 있다. 먼저 관련법규등을 보면 상속세법 제9조(상속재산의 가액평가) 제1항은 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.…』고 규정하고 있고, 동법 시행령 제5조(상속재산의 평가방법) 제1항 및 제2항 제1호는 『① 법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다. ② 유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 토지의 평가

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다.…‥.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가격에 의한다.』고 규정하고 있다. 한편 상속세법 기본통칙 39…(9) 제1항에서는 『다음 각호의 1에 해당하는 경우는 이를 영 제5조 제1항에 규정하는 시가로 본다. 다만, 시가로 보는 것이 지가하락 또는 감가의 요인 등으로 가액의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 예외로 하며, …‥.

1. 상속개시일 전후 6월내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 가액

2. 상속개시일 전후 6월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액

3. 상속개시일 전후 6월내에 토지수용 등으로 상속재산에 대한 보상가액이 있어 확인되는 경우는 그 가액

4. 상속개시일 전 6월내에 건축한 상속재산인 건물의 신축가액이 확인되는 경우는 그 신축가액』으로 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면, 쟁점부동산의 경우 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호의 규정에 의한 상속개시 당시(1994.10.30)의 평가액은 2,054,270,000원이고 그후 1995.4.25 매매가액은 4,000,000,000원임이 본 건 과세기록(재산평가조서)과 부동산매매계약서에 의하여 확인된다. 살피건대, 첫째, 상속세법 기본통칙 39…(9) 제1항 제2호에 의하면 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나 동 통칙 39…(9) 제1항 각호에서 규정하고 있는 상속개시일 전후 6월내의 가액은 동 제1항 본문 단서에서 규정하고 있는 바와 같이 당해 상속재산에 대하여 상속개시일과 그 전후 6월내의 가격시점간에 가격의 변동이 없음을 전제로 하는 것이고, 또한 이와 같은 기본통칙은 국세행정기관 내부에서의 사무처리에 관한 지침일 뿐 일반국민에 대한 법적구속력이 없을 뿐더러 상속세법 시행령 제5조 제1항 전단에 규정하는 시가로 볼 수 있는 범위를 정한 위 기본통칙 39…(9) 제1항 각호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다고 할 것이며(대법원 89누2509, 1989.10.10, 국심 92구493, 1992.6.19 ; 91서2136, 1992.2.8외 다수 같은 취지) 둘째, 상속재산에 대한 상속개시 당시의 시가라 함은 상속개시 시점에서의 객관적인 교환가치를 말하는 것이고, 부동산의 경우 그 객관적인 교환가치는 시간의 경과와 주위환경의 변화에 따라 변하되 일반적으로 상승추세에 있을 경우에 상속개시 전의 실지매매가액등이 확인되는 때에는 그 매매가액등이 상속개시 당시의 시가보다 높은 가액이라고 볼 수 없으므로 동 매매가액등을 상속 개시 당시의 시가로 인정한다 하더라도 큰 무리는 없겠으나, 상속개시일로부터 일정한 기간이 경과된 후에 있었던 매매가액등을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있기 위하여는 당해토지에 관하여 상속개시일로부터 매매일까지의 사이에 아무런 가격변동이 없었다는 점을 과세관청이 입증하여야 할 것(대법원 90누939, 1990.7.27 ; 88누582, 1988.6.28 ; 국심 92구493, 1992.6.19, 국심 91서 261, 1991.5.17 ; 91서 2136, 1992.2.8외 다수 같은 취지)인 바, 이에 대하여 처분청으로부터는 동 기간동안에 가격변동이 없었다는 입증자료가 제출되지 않고 있는 반면,

① 쟁점토지의 경우 개별공시지가(㎡당)가 1994년에서 1995년 사이에 급격히 상향조정 되었음이 고양시 덕양구청장이 발행한 토지가격확인서에 의하여 다음과 같이 확인되고, 다 음 지 번 1993 1994 1995 고양시 OO동 OOO 〃 OOOOO 〃 OOOOO 361,000원 340,000원 340,000원 309,000원 352,000원 352,000원 448,000원 432,000원 419,000원

② 건설교통부가 조사한 1994년 4/4분기로부터 1995년 2/4분기의 지가조사동향에 의하면 쟁점토지가 소재한 경기도 고양시 전·답의 경우 다음과 같이 매분기마다 전국평균치보다 지가가 훨씬 올랐음이 확인되고 있다. 다 음 구 분 지 가 상 승 비 율(직전분기말 대비) 1994, 4/4분기 1995, 1/4분기 1995, 2/4분기 누 계 전 국 고양시 전 고양시 답 0.15% 1.79% 0.97% 0.05% 3.14% 4.64% 0.15% 0.81% 0.70% 0.35% 5.84% 6.39% 이상의 내용을 종합해 볼 때 쟁점토지의 경우 상속개시 당시(1994.10.30)로부터 그후 잔금청산일인 양도일(1995.4.25)까지 기간동안에 지가의 상승이 있었다고 인정되므로 1995.4.25 쟁점부동산의 매매가액 4,000,000,000원을 1994.10.30 상속개시 당시의 시가로 볼 수는 없다 할 것이다(국심 94서6007, 1995.3.10 같은 뜻). 그렇다면 쟁점토지의 경우 상속개시 당시의 시가로 볼 금액이 없어 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당되는 바, 상속세법 시행령 제5조 제1항 및 제2항 제1호의 방법에 의하여 산정한 가액(2,054,270,000원)으로 평가함이 적법하므로 처분청이 쟁점부동산의 1995.4.25 매매가액으로 동 부동산에 대한 상속재산가액을 평가한 처분은 부당한 반면, 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호에 의한 평가액에 의하여 본 건 부과처분의 경정을 구하는 청구주장은 이유있는 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.