건물의 취득에 소요된 실제거래가액을 인정하지 않고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 대전광역시 서구 O동 OOOO 대지 365.9㎡를 89.12.17 242,000,000원에 취득하여 상가건물을 신축(준공 90.9.4)한 후 동 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 90.9.14 750,000,000원에 양도하고 양도소득세 및 방위세 22,068,705원을 자진신고 납부하였다. 이에 대하여 처분청은 토지와 건물을 함께 양도하여 각각의 가액이 불분명하므로 양도가액은 기준시가에 의하여 안분계산하고 토지취득가액은 실지거래가액으로, 건물은 취득가액이 불분명하므로 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 재계산, 96.1.3 청구인에게 90년귀속분 양도소득세 53,632,050원 및 방위세 10,726,410원을 추가결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.2 이의신청, 96.5.29 심사청구를 거쳐 96.9.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 대지를 242,000,000원에 취득하고 건축비 449,534,529원을 들여 상가건물을 신축하여 750,000,000원에 양도한 것이므로 쟁점부동산의 취득가액을 691,534,529원으로 하여 양도차익을 결정·과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어 쟁점부동산 전체의 양도가액과 토지의 취득가액은 실지거래가액이 확인되나 건물의 취득가액은 불분명하므로 토지 및 건물의 양도가액은 기준시가에 의하여 안분된 가액으로 하고, 토지의 취득가액은 실지거래가액으로 건물의 취득가액은 안분된 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 건물의 취득에 소요된 실제거래가액을 인정하지 않고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 양도당시 소득세법(이하 같다.) 제23조 제4항 단서, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하면 『부동산을 취득한 후 1년 이O에 양도한 경우에는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 한다』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제2항에서는 『토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』라고 규정하고 있으며, 같은조 제1항 단서 및 같은법 시행규칙 제82조의2 제5항의 규정에 의하면 『단기 양도의 경우 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 방법 즉, 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 과세시가표준액 / 양도당시의 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액으로 결정한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산은 토지·건물 구분없이 750,000,000원에 양도되었으며 토지는 242,000,000원에 취득하였음이 부동산매매계약서, 처분청의 조사서등에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 이 건 청구의 쟁점이 되는 건물취득가액에 대하여는 청구인은 건물신축비 449,135,529원을 인정해 줄 것을 주장하나, 당초 처분청의 이 건 관련 조사시에 건물신축과 관련된 장부 및 증빙은 없다고 진술하였을 뿐만 아니라 심판청구시까지도 금융자료등 인정할만한 입증자료를 제시하지 못하고 있다.

2. 한편, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 750,000,000원에 대하여 토지와 건물 각각의 기준시가에 의하여 안분한 가액을 토지 및 건물의 실지양도가액으로 하고, 취득가액은 토지는 실지거래가액으로 건물은 취득가액이 불분명하므로 안분된 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 각각의 양도차익을 계산, 과세하였음이 결정결의서등 관련서류에 의하여 확인된다.

3. 양도소득금액은 양도자산별로 계산하여야 하므로 토지와 건물을 일괄거래한 경우에 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 때에는 구 소득세법 시행령 제170조 제2항에 의하여 양도자산별 기준시가에 비례하여 안분계산하는 방법으로 각각의 실지거래가액을 계산할 수 있고, 그 경우 한쪽의 실지거래가액이 불분명한 자산이 있는 경우 안분된 다른 한쪽의 실지거래가액을 기준으로 같은 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의하여 환산할 수 있는 것인 바(같은뜻: 대법원 93누845, 93.9.28), 단기 양도에 해당하는 쟁점부동산거래의 경우 토지는 실지거래가액으로, 건물은 취득가액이 불분명한 경우이므로 안분된 실지양도가액과 이를 기준으로 하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산, 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.