토지의 진정한 실지거래가액은 청구인이 심판청구시 제시한 취득 및 양도당시의 부동산매매계약서상 그 매매대금으로 기재된 60,000,000원 및 65,000,000원으로 인정된다. 그렇다면, 토지 의 양도에 따른 양도소득금액은 그 취득가액 및 양도가액을 각각 00원 및 00원으로 하여 결정함이 타당함

[참조결정] 국심1996구2400

[주 문] 청주세무서장이 1996.1.6 청구인에게 결정고지한 92년도 귀속 여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 충청북도 청주시 상당구 OO동 OOO 소재 답 1,798㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 1990.3.29 취득하여 1992.7.9 청구외 OOO에게 양도한 후, 1993.6.26 그 취득 및 양도가액이 20,000,000원 및 25,172,000원으로 기재된 검인계약서를 실지거래가액에 대한 증빙으로 제출하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액의 진위를 확인하기 위하여 청구인의 거래상대방 청구외 OOO과 OOO에게 청구인과의 거래가액을 조회하였고, 이에 대하여 청구외 OOO은 청구인에게 쟁점토지를 양도하고 받은 가액이 정확히 기억나지는 아니하지만 3,000만원～3,500만원 사이인 것 같다고 회신하였으며, 청구외 OOO의 경우 회신을 하지 않았으나 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 34,521,600원으로서 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액 25,172,000원을 초과하자, 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액에 신빙성이 없다 하여 쟁점토지의 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가 (취득가액: 8,990,000원, 양도가액: 34,521,600원)에 의하여 계산한 후 1996.1.6 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 10,763,050원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1996.1.22 이의신청, 1996.4.17 심사청구를 거쳐 1996.7.27 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 대통령령 제14860호로 1995.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항의 규정에 의하면, 자산의 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고한 경우 그 양도소득금액을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 되어 있고, 동 규정은 그 부칙 제8조에 의하여 1996.1.1 이후 결정분부터 적용하는 것인 바, 비록 청구인이 당초 처분청에 신고한 실지거래가액이 진정한 것은 아니라 하더라도 당초 실지거래가액에 의하여 신고하였고, 또한 처분청의 이 건 양도소득세 결정일이 1996.1.6이므로, 이 건의 경우 처분청은 위 개정 소득세법시행령 및 동 부칙에 의하여 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도당시의 진정한 실지거래가액을 적극적으로 조사·확인하여 그 확인된 실지거래가액으로 과세하여야 함에도 처분청이 사실과 다르게 확인하여 준 청구인의 거래상대방으로부터 그 실지거래가액이 당초의 신고가액과 다르다는 확인을 받고 이에 기초하여 당초 신고한 청구인의 신고가액이 신빙성이 없다는 이유로 그 양도차익을 기준시가로 계산한 후 이 건 양도소득세를 결정고지한 처분은 부당하다. 한편, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 60,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 65,000,000원에 양도하였고, 동 가액이 쟁점토지의 진정거래가액이므로 이 건의 경우 동 가액을 실지거래가액으로 하여 쟁점토지의 양도차익을 결정함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 관련 소득세법시행령이 개정되었으므로 실지거래가액을 조사하여 결정하여야 한다는 주장이나, 살피건대 청구인이 제출한 증빙서류중 취득당시의 실지거래가액에 대하여 쟁점토지의 전소유자 청구외 OOO이 이를 부인하고 있고, 그 양도가액도 기준시가의 72.9%에 불과하여 실지거래가액으로 인정되지 아니하며, 달리 쟁점토지의 실지거래가액이 입증되지도 아니하는 바, 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은, 자산의 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액의 증빙서류를 제시하여 양도소득세를 신고한 경우에 대하여 과세관청이 1996.1.1 이후 양도소득세를 결정하면서 그 신고가액이 진정거래가액이 아니라는 이유로 기준시가에 의하여 과세하였으나, 자산의 양도자가 당초 신고한 가액과 달리 주장하는 새로운 실지거래가액이 있고 동 가액이 진정거래가액으로 인정되는 경우 동 가액에 의하여 양도소득금액을 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 쟁점토지 양도당시 시행되던 1993.12.31 개정되기전 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 (가)목 단서, 쟁점토지 양도당시 시행되던 동법시행령 제170조 제4항 제3호(1993.12.31 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 규정)에 의하면, 자산의 양도소득금액은 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 다만 자산의 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 그 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있었다.

(2) 한편, 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호는 1993.12.31 대통령령 제14083호에 의하여 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 실지거래가액으로 그 양도소득금액을 결정한다”고 개정된 바 있으며, 1994.12.22 및 1994.12.31 에는 위 소득세법 제23조 및 제45조, 동법시행령 제170조 등 소득세법령이 전면개정됨으로 인하여 소득세법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서, 동법시행령 제166조 제4항 제3호로 각각 조문이 정리(법률 제4803호 및 대통령령 제14467호)되었고, 또한 1995.12.29 및 1995.12.30 에는 다시 각 조항이 개정(법률 제5031호 및 대통령령 제14860호)되었는 바, 그 중 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호를 보면, “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 그 양도소득금액을 결정한다”라고 되어 있고, 그와 동시에 그 개정전에는 동 시행령에 규정되어 있지 아니하던 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호 (제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다)가 추가되었으며, 위와 같이 개정된 소득세법시행령 166조의 규정은 “1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 분부터 적용한다”고 동시행령 부칙 제8조 제2항에 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 청구인이 쟁점토지를 1990.3.29 청구외 OOO으로부터 취득하여1992.7.9 청구외 OOO에게 양도한 사실, 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 1993.6.26 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하면서 그 취득 및 양도가액을 20,000,000원 및 25,172,000원으로 신고한 사실, 실지거래가액에 의한 청구인의 신고에 대하여 처분청이 위 신고가액이 진정거래가액이 아니라는 이유로 취득 및 양도가액 모두를 기준시가로 양도소득금액을 계산한 다음 1996.1.6 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정고지한 사실은 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서 등 관련증빙에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 처분청의 위 처분을 받은 후 동 처분에 대한 불복청구시 당초 신고한 위 실지거래가액을 진정거래가액이 아니라고 시인함과 아울러 그 취득 및 양도당시의 진정거래가액이 각각 60,000,000원 및 65,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙자료로 취득 및 양도에 관한 각 부동산매매계약서 사본 등을 제시하고 있다.
• 라. 이 사건에 적용할 법령 및 해석

(1) 먼저, 이 사건에 적용할 법령에 대하여 살펴보면, 쟁점토지의 경우 양도일이 1992.7.9 이므로 그 양도소득금액의 결정에 있어서 적용할 법령은 다른 특별한 사정이 없는 한 쟁점토지 양도당시 시행되던『소득세법 제23조 제4항 제1호 단서, 제45조 제1항 제1호 (가)목단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호』라 하겠으나, 양도소득금액의 결정에 관한 위 소득세법 규정이 1995.12.29 개정되면서 동 규정의 위임을 받은 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호도 1995.12.30 개정되었고, 동 개정규정은 부칙 제8조 제2항에 의하여 1996.1.1이후 양도소득금액을 결정하는 분부터 적용하도록 규정하고 있으며, 처분청의 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이 1996.1.6이므로 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득금액의 결정은 1995.12.30 개정 법령이라고 보아야 할 것이다.

(2) 한편, 쟁점토지 양도당시 시행되던 양도소득금액의 결정에 관한 위 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목, 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정들은, 자산의 양도자가 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하지 않은 경우 또는 실지거래가액에 의하여 신고를 하였더라도 신고가액이 그 증빙으로 제출된 서류에 의하여 진정한 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 그 진정한 실지거래가액이 다른 방법에 의하여 확인될 때에도 그 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정할 수가 없고, 단지 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해서만 결정할 수 있는 것으로 풀이되어져 왔다. 그러나, 1993.12.31 대통령령 제14083호로 개정된 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 내지 1995.12.29 및 1995.12.30 개정되어 시행되고 있는 현행 소득세법 및 동법시행령 제166조 제4항 제3호 등 양도소득금액의 결정에 관한 규정들은, 자산의 양도자가 실지거래가액에 대한 증빙서류를 갖추어 납세지 관할세무서장에게 실지거래가액으로 신고한 경우에는, 비록 그 신고가액이 진정한 것이 아니라 하더라도 또 다른 방법에 의하여 그 진정한 실지거래가액이 확인된다면, 확인된 실지거래가액으로 양도소득금액을 결정하여야 한다고 해석되고 있다. (국심 96구2400, 1996.10.23 등 같은 뜻임)

(3) 그렇다면, 이 사건의 경우 비록 청구인이 당초 처분청에 신고한 실지거래가액이 진정한 실지거래가액은 아니라 하더라도 청구인이 실지거래가액으로 신고를 하였고, 처분청이 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정을 1996.1.1이 지난 1996.1.6에 한 사실이 처분청이 제시한 자료에 의하여 확인되고 있으므로, 결국 이 사건의 경우 청구인이 새로이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액이 진정한 실지거래가액으로 확인만 된다면 쟁점토지의 양도소득금액은 청구인이 새로이 주장하는 실지거래가액에 의하여 결정함이 타당하다 하겠다.

• 마. 심리판단

(1) 이 사건의 사실관계와 이 사건에 적용할 법령 및 그 해석은 앞에서 본 바와 같으므로, 청구인이 새로이 주장하는 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 진정한 것인지에 대하여 살펴보면, (가) 먼저, 취득당시의 실지거래가액 60,000,000원에 대하여

① 본 과세처분과 관련한 처분청의 조사시 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 OOO은 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액이 정확히 기억나지는 아니하나 실제 거래한 가액이 3,000만원 내지 3,500만원 정도라고 확인한 바 있다.

② 그러나, 당소의 조사공무원이 현지출장하여 쟁점토지와 가장 가까운 부동산 중개업소 2개소 (충청북도 청주시 흥덕구 OO동 OOOOO 소재 OO공인중개사 사무소 대표 OOO 및 같은 곳 OOOOOO 소재 OOO공인중개사 사무소 대표 OOO)를 방문, 그 곳에 소속되어 부동산중개업무를 수행하는 중개인 청구외 OOO 등 3인으로부터 들은 진술에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 60,000,000원에 취득하였다면 그 거래당시의 상황으로 보아 다소 높은 것이기는 하나 쟁점토지 인근의 토지등에 대하여 위 거래가액과 유사한 가액으로 매도요청을 받은 사실이 있었다고 진술하고 있고 있는 점으로 볼 때, 청구외 OOO이 처분청에서 확인한 쟁점토지의 거래가액 3,000만원 내지 3,500만원은 신빙성이 없다 하겠고, 위 현지조사시 청구외 OOO (청주시 소재 서부경찰서 교통계 근무하는 현직 경찰공무원)은 전화통화에서 처음에는 당초 처분청에 확인한 가액에 양도하였다고 진술하다가 5,000만원 정도를 받은 것으로 기억된다고 진술을 번복하였고 나중에는 잘 모르겠다고 하는 점으로 볼 때, 청구외 OOO의 진술은 믿을 수 없다 하겠다.

③ 한편, 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득당시 매매계약서에는 그 매매대금이 60,000,000원으로 기재되어 있고, 동 계약서에 중개업자로 기재되어 있는 청구외 OOO이 위 계약서가 청구외 OOO과 청구인간에 쟁점토지 거래당시 작성한 것임에 틀림없다고 인감증명서를 첨부하여 사실확인하고 있으며, 청구외 OOO과의 전화통화한 결과 위 매매가 사실이라고 재차확인하고 있다.

④ 사실이 이러하다면, 이 건의 경우 청구인이 제시하는 취득당시의 부동산매매계약서가 비록 사본이기는 하나 당해계약서의 기재내용이 그 진술을 믿을 수 없는 청구인의 거래상대방 청구외 OOO을 제외한 나머지 참고인 또는 그 직접적인 관련인들의 진술 또는 확인과 일치하는 점으로 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 60,000,000원은 진정거래가액으로 봄이 상당하다 하겠으므로 위 계약서 사본을 쟁점토지의 취득당시의 증빙서류로 인정함이 타당하다 하겠다. (나) 다음, 양도당시의 실지거래가액 65,000,000원에 대하여

① 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액에 대한 증빙으로 양도당시 작성하였다는 부동산매매계약서 사본을 제시하고 있는 바, 그 기재내역을 보면 매매대금이 65,000,000원으로 기재되어 있고, 취득시와 마찬가지로 중개업자가 중개한 것으로 기재되어 있다.

② 한편, 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO는 당초 처분청의 실지거래가액 조회에 대하여 회신한 바는 없다. 그러나, 이 건 심판청구와 관련하여 청구인으로부터 쟁점토지를 65,000,000원에 취득하였다는 사실확인서를 인감증명서 첨부하여 제출한 바 있고, 이 건 조사와 관련한 전화통화에서도 위 거래내용이 틀림없는 사실이라고 아주 강하게 진술하고 있는 점, 또한 현지출장하여 탐문조사한 바에 의하면 청구인이 쟁점토지를 양도할 92년도 당시에는 부동산 경기가 하강하던 때로서 그 거래가액이 부동산거래가 활발하였던 ’90년도初 보다 크게 상승하지 않았을 것으로 추정되는 점 등을 고려하면, 청구인이 1990.3월에 60,000,000원에 취득한 쟁점토지를 1992.7월에 65,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 있다고 봄이 상당하다 하겠으므로 청구인이 제시한 양도당시의 위 부동산매매계약서 사본을 그 양도가액의 증빙서류로 인정함이 타당하다 하겠다.

(2) 이 건의 경우 청구인이 1992.7.9 쟁점토지를 양도한 후 그에 대한 양도소득세의 신고에 있어서 진정거래가액이 아닌 가액을 실지거래가액으로 하여 신고는 하였으나 그렇다 하더라도 그 신고는 실지거래가액에 의한 것이고, 한편 처분청의 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이 1996.1.6로 확인되고 있으므로, 쟁점토지의 거래에 따른 진정거래가액이 새로이 확인된다면 그 양도소득금액은 1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 소득세법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호(가)목단서, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 등 이 건 관련규정에 의하여, 새로이 확인되는 그 실지거래가액으로 결정함이 타당하다 할 것인 바, 당소가 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 대하여 조사·확인한 바에 의하면 쟁점토지의 진정한 실지거래가액은 청구인이 이 건 심판청구시 제시한 취득 및 양도당시의 부동산매매계약서상 그 매매대금으로 기재된 60,000,000원 및 65,000,000원으로 인정된다. 그렇다면, 쟁점토지 의 양도에 따른 양도소득금액은 그 취득가액 및 양도가액을 각각 60,000,000원 및 65,000,000원으로 하여 결정함이 타당하다 하겠다.

4. 결론 따라서 이 건 심판청구는 위 청구주장에 이유가 있으므로 국세기본법 제81조와 동법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.