건물의 양도당시 기준시가를 계산함에 있어서 처분청이 적용한 용도지수 등이 타당한 것인지 여부(경정)

[주 문] 로 OO OOOO 소재 건물 560.16㎡의 양도가액을 70,580,160원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머 지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 75.3.15 충청북도 청주시 OO로 OO OOOO 대지 145.8㎡를 취득하고 79.12.8 그 지상에 건물 560.16㎡(이하 대지 및 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 준공하여 92.1.22 이를 양도한 후 92.11.20 양도가액은 520,000,000원, 취득가액은 220,000,000원을 각 실지거래가액으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 당초 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하였다가, 대전지방국세청의 업무 감사시 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 520,000,000원이 아니라 800,000,000원인 사실을 매수인인 청구외 OOO에 의하여 확인하고 처분청에 이를 과세자료로 통보하자, 처분청은 동 자료내용에 따라 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 다르다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고, 95.12.12 청구인에게 92년귀속분 양도소득세 153,691,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.9 심사청구를 거쳐 96.5.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점부동산을 220,000,000원에 취득하여 520,000,000원에 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고한 데 대하여 처분청에서 청구인이 제출한 증빙에 의하여 당초 이를 인정하였다가 이후 매수자의 확인서에 의하여 실지거래가액을 부인한 처분은 부당하고, 쟁점부동산 중 토지의 취득가액을 산정함에 있어서 의제취득일을 규정하고 있는 소득세법시행령 부칙 제9조의 규정에 따라 76.12.31 이전에 취득한 이 건 토지의 경우 실지 거래된 취득가액 220,000,000원에 위 날자까지의 도매물가상승율을 곱한 금액을 취득가액으로 삼아야 하며, 쟁점부동산 중 건물의 양도당시 기준시가를 산정함에 있어서 쟁점건물의 용도는 의료 및 교육시설임에도 그 용도를 점포 등으로 보아 해당 용도지수를 적용한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 대전지방국세청장이 쟁점부동산의 취득자인 청구외 OOO로부터 확인한 바에 의하면 쟁점부동산의 양도가액은 520,000,000원이 아닌 800,000,000원인 사실이 인정되는 바, 이는 양도소득세 신고시 제출된 증빙에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득금액을 결정함에 있어서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점부동산 중 건물의 양도당시 기준시가(지방세 과세시가표준액)를 계산함에 있어서 처분청이 적용한 용도지수 등이 타당한 것인지 여부를 가린다.

• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호(가)목에서 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 이를 받은 같은법시행령 제170조 제4항 제3호는 양도자가 소득세법 제95조 또는 같은법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 경우의 하나로 들고 있으며, 위 같은 영(74.12.31 대통령령 제7458호로 개정된 것) 부칙 제9조에서 76.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 77.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 77.1.1 현재의 기준시가. 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 하되, 다만, 76.12.31 이전에 취득한 자산의 실지거래된 취득가액에 76.12.31 이전의 취득일로부터 76.12.31 까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 77.1.1 현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있고,

(2) 위 같은 영 제115조 제1항 제1호의 2에서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액을 건물의 기준시가로 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산을 520,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있을 뿐 동 금액이 실지양도가액임을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 입증제시는 없는 반면, 동 부동산 매수인인 청구외 OOO가 95.12.5 대전지방국세청에 제출한 확인서에 의하면 동인이 쟁점부동산을 청구인으로부터 800,000,000원에 매수하였다고 확인하고 있고, 그 자금출처로서 연기군수 사택부지 매각대금 590,000,000원 중 560,000,000원, 연기군 OOO OOOO협동조합 대출금 50,000,000원, 시장 OOO금고 대출금 20,000,000원, 채무 인수액 170,000,000원을 들고 있는 등 그 확인내용이 구체적인 점으로 보아 청구주장 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이므로, 처분청에서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 전시한 소득세법시행령 부칙 제9조의 규정을 근거로 쟁점부동산의 청구주장 취득가액 220,000,000원에 취득일인 75.3.15 로부터 76.12.31 까지의 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액을 취득가액으로 삼아야 한다는 주장이나, 위 부칙 규정은 실지취득가액이 확인되는 경우를 전제로 하여 적용되는 규정이라 할 것이므로 위에서 본 바와 같이 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우에는 이를 적용할 수 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점2에 대하여 본다. 쟁점부동산 중 건물의 건축물관리대장에 의하면 동 건물은 청주시 지역에 79.12.8 준공되어 양도당시 12년여가 경과되었고, 철근콘크리트 구조에, 지붕은 슬라브, 지하 및 지상 5층 건물로서 지하 및 지상 1층·2층·4층은 의원, 지상 3층은 교육연구시설, 5층은 옥탑으로 사용되고 있는 사실이 확인된다. 처분청은 쟁점건믈의 용도를 사무실·점포로 보아 내무부에서 정한 건물과 세시가표준액 조견표상 ㎡당 135,000원을 동 건물면적에 곱하고 5층 건물이라 하여 가산율 10%를 적용하여 그 양도가액을 83,183,760원으로 계산하였으나, 위에서 본 바와 같이 쟁점건물의 용도는 의원 및 교육연구시설이고 또한 가감산 특례에서 지하층 및 옥탑은 층수계산시 제외한다고 규정하고 있으므로 쟁점건물에 대하여는 의원 및 교육연구시설의 용도지수에 해당하는 위 조견표상 ㎡당 126,000원을 건물면적에 곱하여 계산한 70,580,160원을 쟁점건물의 양도가액으로 하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있고 나머지는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.