청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 충청남도 보령시 OO동 OOOOOO 대지 204㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 84.6.5 청구외 OOO로부터 26,520,000원에 취득하여 92.6.15 청구외 OOO에게 33,000,000원에 양도하고 93.5.31 실지거래가액으로 과세표준확정신고를 하였으나 처분청은 취득가액이 불분명한 것으로 보아 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가(취득 1,174,632원, 양도 32,640,000원)로 양도차익을 계산하여 95.12.16 청구인에게 양도소득세 13,890,000원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.13 심사청구를 거쳐 96.5.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 84.6.5 취득하여 92.6.15 양도하였으며, 그 후 이사가 잦았고 취득시기가 오래된 관계로 쟁점토지의 취득당시 계약서를 분실하였으므로 원래의 금액대로 재작성하여 양도시 계약서와 함께 양도소득세 과세표준확정신고시 제출하였으나 처분청에서는 취득당시의 계약서가 신빙성이 없다는 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고시 제출한 취득당시의 계약서 양식은 검인란이 표시된 것으로서 쟁점토지의 취득(84.6.5) 이후인 88.10월부터 검인제도의 시행과 동시에 사용되기 시작하였으며 84년경에는 사용되지 않던 서식이고, 전화번호(935-OOOO)의 국번(935)도 91.3.17 신설된 것이며, 처분청에서 쟁점부동산의 전 소유자인 OOO가 거래 내용을 알지 못하는 것으로 확인서를 징취하였는 바 이러한 사실에 비추어 제출된 매매계약서가 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』라고 규정하고, 그 제1호에서 『제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제45조 제1항에 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다』고 규정하고 제1호 가목에서 『당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로서, 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인 할 수 있는 경우』로 규정하고 있고, 제170조 제1항에서는 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분청의 심리자료에 의하면 청구인은 84.6.4 쟁점토지를 취득하여 92.6.15 양도하고 93.5.31 매매계약서를 첨부하여 과세표준확정신고를 하였으나 처분청은 청구인이 제출한 취득시 매매계약서가 검인계약서 용지로서 이는 88.10월 이후 검인제도의 시행과 동시에 사용하기 시작한 것이며 쟁점토지의 취득당시에는 사용되지 않던 서식인 점과 동 매매계약서상 중개인인 OOO의 전화번호(935-OOOO)의 국번(935)은 91.3.17 신설되어 91.6.25 신규 가입된 것이므로 취득당시의 매매계약서에는 기재될 수 없는 번호이며, 취득시 거래상대방인 OOO는 쟁점토지의 거래사실내용을 알지 못하는 것으로 확인하고 있는 점등에 비추어 청구인이 신고시 제출한 매매계약서를 사실과 다른 허위계약서로서 거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 취득 및 양도가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 것으로 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 취득시 매매계약서를 분실하였으므로 원래의 거래내용과 동일하게 재작성하여 신고한 것으로서 신고가액 그대로이므로 이를 부인하고 기준시가로 과세하는 것은 부당하다는 주장인 바 이에 대하여 살펴보면, 이 건 관련법령의 규정에 의하면 토지 및 건물의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고 예정신고 또는 확정신고시 제출된 증빙에 의해 실지거래가액이 확인되는 경우 예외적으로 신고된 실지거래가액에 의해 양도차익을 산출하도록 하고 있으므로 이 건은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인될 수 있느냐에 달려 있다고 할 수 있을 터인데, 이와 관련하여 처분청은 청구인이 제출한 매매계약서가 쟁점토지 취득당시에는 시행되지 않던 검인계약서 양식에 의해 작성된 점과 중개인의 전화번호도 사실과 다른 점으로 보아 이는 원 계약서가 아니라는 것이며, 따라서 여기에 기재된 거래가액도 사실과 부합되는 것으로 받아들이기 어렵다는 것이다. 이에 대하여 청구인은 당초 계약서를 분실하여 재작성하였다고 시인하고 있으며, 다만 거래가액만은 원래의 계약내용과 동일하다는 주장이나, 이를 뒷받침할 수 있는 금융자료 등 객관적이고도 명백한 증빙의 제시가 없는 한 동 기재내용을 실지거래가액으로 신뢰하기는 어렵다 할 것이다.

(3) 또한 청구인은 쟁점토지의 매도인인 청구외 OOO가 『쟁점토지를 청구인에게 일금 26,520,000원에 양도한 사실이 있다』는 내용으로 97.1.8 작성한 거래사실확인서를 당 심판소에 제출하였는 바, 일반적으로 거래사실확인서는 이로 인하여 거래 당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 않는 한 작성자가 거래상대방이 요구하는 대로 작성해 주는 경우가 있을 수도 있는 것이고, 당초 처분청에서 이 건 실지거래가액 조사시 청구외 OOO는 쟁점토지의 거래금액에 대하여 알지 못하는 것으로 확인하고 있어 청구인이 추후 제출한 동 확인서만으로는 객관적으로 신뢰성이 인정된다고 볼 수 없을 것이며, 추후 제출한 거래사실확인서상의 거래내용을 사실로 신뢰할 수 있는 명백한 증빙의 제시가 없는 한 동 확인서에 기재된 실지거래가액을 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵다 하겠다.

(4) 한편 건설교통부에서 96.4/4분기에 발표한 연도별 지가동향에 따르면 쟁점토지의 소재지인 충청남도 보령시의 지가는 쟁점토지의 취득 및 양도가 이루어진 84-92년 동안 112.5% 상승한 것으로 나타남을 감안할 때 양도가액이 취득가액보다 24.4% 상승에 불과한 것으로 신고한 실지거래가액을 신빙성이 있는 것으로 인정하기 어렵다 하겠다.

(5) 위의 사실내용을 종합해 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에 해당된다고 볼 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.