[요지] 토지와 건물가액의 구분은 전체 실지거래가액을 분양당시 토지·건물의 기준시가에 비례하여 안분계산하여야 할 것으로 판단됨
[요지] 토지와 건물가액의 구분은 전체 실지거래가액을 분양당시 토지·건물의 기준시가에 비례하여 안분계산하여야 할 것으로 판단됨
[참조결정] 국심1996구0687
[주 문]
1. 서대전세무서장이 1995.11.16 청구인에게 결정고지한 1992 과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인 OOO과 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 공동으로 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOOO 대지 496.5㎡ 및 같은동 OOOOOO 대지 563.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 양 지상에 건물(오피스텔) 11,498.08㎡를 신축하여 1992년도중에 그 중 일부(토지 436.87㎡, 건물 4,740.64㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 5,075,682,600원에 분양하고 이에 대한 부가가치세 신고시에는 위 분양금액을 지방세법상의 과세시가표준액에 비례하여 토지와 건물가액을 안분계산(토지: 537,382,824원, 건물: 4,538,299,776원)하여 건물분에 대한 부가가치세를 신고납부하였고, 1992년 귀속 종합소득세 신고시는 구 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의거 기준시가에 비례하여 토지와 건물가액을 안분계산(토지: 1,815,830,048원, 건물: 3,259,852,552원)하여 종합소득세를 신고하였다. 위 사실에 대하여 동대구세무서장은 쟁점오피스텔의 분양금액을 지방세법상의 과세시가표준액에 비례하여 토지와 건물의 매매가액을 안분계산하고, 필요경비에 산입할 토지의 취득가액은 지방세법상의 과세시가표준액으로 평가한 금액으로 하여 1992년 귀속 종합소득세를 결정 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 1995.11.16 청구인에게 1992년 귀속 종합소득세 34,185,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.1.13 심사청구를 거쳐 1996.4.17 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인등이 쟁점오피스텔의 분양에 대하여 신고한 부가가치세 과세표준(건물가액)의 계산은 분양계약서에 토지와 건물의 가액이 구분되지 않은 채 포괄적으로 기재되어 있으므로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서의 규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 금액으로 안분하여 토지와 건물가액을 산정하여 건물가액에 대하여는 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고하였으며, 종합소득세 신고시는 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 토지와 건물가액을 기준시가에 비례하여 안분계산하였음에도 청구인이 단지 부가가치세 신고를 위하여 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 토지와 건물의 가액을 안분계산한 가액으로 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구인등이 도급자인 OO건설(주)에 쟁점오피스텔의 공사비를 지연지급함에 따라 지급하기로 약정한 지연지급이자 805,632,000원과 분양제비용 583,230,000원은 쟁점오피스텔의 양도와 관련하여 발생한 비용이므로 필요경비에 산입하여야 한다.
(3) 쟁점토지중 330㎡는 1989.8.18 증여받은 재산으로 1991.5.17 상속개시당시 상속재산에 합산하였으므로 상속개시일 현재의 기준시가로 평가한 가액을 취득가액으로 보아야 한다.
(1) 청구인등은 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서의 규정에 따라 분양금액을 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의하여 안분계산하여 건물가액에 대하여는 세금계산서를 토지가액에 대하여는 계산서를 교부하였음이 확인되는 바, 비록 청구인들과 쟁점오피스텔을 분양받은자 간에 체결된 분양계약서에 토지와 건물가액이 구분되어 있지 않더라도 청구인등은 건물가액에 대하여는 세금계산서를 토지가액에 대하여는 계산서를 교부하여 쟁점오피스텔 분양시에 토지와 건물이 구분되어 분양되었다고 봄이 타당하므로 이 건의 경우는 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의한토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에 해당되지 않는다고 보여지므로 처분청이 청구인등이 부가가치세 신고시 신고한 가액을 토지 및 건물의 분양가액으로 보아 경정결정한 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인과 청구외 OO건설(주)가 1992.10.1 체결한 약정서 내용을 보면 OO건설(주)가 쟁점오피스텔의 공사미수금 3,884,402천원을 받기 위해 미분양된 쟁점오피스텔 33동을 대리하여 분양해 주는 조건으로 지연지급이자 805,632천원과 분양에 따른 예상비용 583,230천원을 공사미수금에 가산하여 총 5,273,264천원을 채권으로 약정한 후 채권최고액을 50억원으로 한도한 선순위 근저당권을 OO건설(주)에 설정한다고 되어 있다. 부동산매매업자의 종합소득세를 산출함에 있어 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지비용으로 실제증빙에 의하여 객관적으로 확인되는 것을 말하는 바, 청구인이 주장하는 지급지연이자는 쟁점오피스텔의 건설에 소요된 공사비의 부대비용이 아니고 미지급공사비를 반제하기 위한 방안으로 약정한 과정에서 미분양된 오피스텔 33동을 추후에 분양하여 그 분양대금으로 미지급공사비와 함께 충당하기로 한 것으로써 지급하여야 할 시기가 불분명한 연체이자로서 양도한 수익에 대응되는 비용이 아니고 또한 1992년도에 지급한 사실이 없을 뿐만 아니라 지급할 시기도 도래하지 아니하여 취득원가로 산입할 수 없다. 다음으로 양도차익에서 공제할 필요경비중 양도비는 자산을 양도하기 위해 직접 지출하는 비용으로 규정하고 있어 청구인등의 경우 광고선전비등 제분양비용은 분양대행에 따른 예상비용을 사전에 약정한 것으로 1992년도에 지급한 사실이 없어 쟁점오피스텔의 양도에 따른 비용으로 볼 수 없다.
(3) 청구인등은 쟁점토지중 330㎡는 1991.5.17 사망한 OOO로부터 청구외 OOO이 증여받은 것으로서 상속세 과세시 상속개시 당시로 평가하여 과세하였으므로 취득원가를 상속개시 당시의 가액으로 하여야 한다고 하나, 이는 상속개시전 5년이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산이 있는 경우 상속세 과세가액 계산시 위 증여재산을 상속세 과세가액에 가산하여 상속세를 과세하는 것은 사전상속에 대한 상속세의 탈루를 방지하기 위한 것으로 상속세법에 의거 상속재산에 합산하였다 하여 상속재산에 합산한 가액을 취득가액으로 보라는 것이 아니므로 소득세법의 규정에 의하여 1989.8.18 증여당시의 평가액을 취득가액으로 본 것은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 전면개정 전의 것) 시행령 제170조 제2항에서토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다라고 규정하고 있다. 한편, 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항에서는사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인들이 쟁점오피스텔의 토지와 건물을 함께 분양함으로써 분양시 계약서에 의거 전체 실지거래가액(5,075,682,600원)은 확인되지만, 토지·건물 각각의 실지거래가액은 구분되어 있지 않다는 사실, 청구인들이 쟁점오피스텔 분양에 대한 부가가치세 신고시에는 그 토지·건물의 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 공급계약일 현재의 과세시가표준액에 비례하여 그 가액을 구분하고 건물분에 대한 부가가치세를 신고·납부한 사실 및 1992년 귀속 종합소득세 신고시에는 위 부가가치세 신고시와는 달리 소득세법 시행령 제170조 제2항의 기준시가에 비례하여 토지·건물가액을 구분하고 이에 따라 종합소득세액(부동산매매업)을 산출하고 신고·납부한 사실에는 다툼이 없다. (나) 소득세법 시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있는 바, 위 소득세법 시행령 제170조 제2항에서의 “토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때”란 당해 자산의 거래증빙에 의하여 토지가액과 건물가액이 명백히 구분되지 아니하는 경우를 뜻하는 것으로 해석되므로 청구인들이 쟁점오피스텔의 토지와 건물을 함께 양도함으로써 전체 실지거래가액(5,075,682,600원)은 확인되지만 토지·건물 각각의 실지거래가액은 구분되지 않은 이 건의 경우는 위 소득세법 시행령 제170조 제2항에서 규정하는 “토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때”에 해당된다 할 것이다. (다) 위 관계법령 및 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인들이 쟁점오피스텔을 토지·건물 구분없이 함께 분양함으로써 전체 실지거래가액(5,075,682,600원)은 확인되지만 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 이 건의 경우 쟁점오피스텔의 분양으로 인한 청구인들의 1992년 귀속 부동산매매차익을 계산함에 있어서 토지와 건물가액의 구분은 전체 실지거래가액을 분양당시 토지·건물의 기준시가(토지는 양도당시에 개별공시지가에 의하여 평가한 가액, 건물은 양도당시 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 평가한 가액)에 비례하여 안분계산하여야 할 것으로 판단된다(국심 96구687, 1996.11.23 같은 뜻임).
(1) 관련법령 구 소득세법 제45조 제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제94조 제1항에서「법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액」이라고 규정하고 있으며, 제4항에서법 제45조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세를 말한다고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인등과 청구외 OO건설(주)가 1992.10.1 체결한 약정서에 의하면 OO건설(주)가 쟁점오피스텔의 공사미수금 3,884,402천원을 회수하기 위하여 미분양된 쟁점오피스텔 33동을 대리분양해 주는 조건으로 지연지급이자 805,632천원과 분양에 따른 예상비용으로 광고선전비 133,698천원, 판매촉진비 431,532천원, 운영경비 18,000천원, 합계 1,388,862천원을 공사미수금에 가산하여 총 5,273,264천원을 채권으로 약정한 후 채권최고액을 50억원으로 한도한 선순위 근저당권을 OO건설(주)에 설정한다고 되어 있다. (나) 부동산매매업자의 종합소득세를 산출함에 있어 취득가액은 자산의 취득에 실지 소요된 비용으로 증빙에 의하여 객관적으로 확인되는 것을 말하는 바, 청구인이 주장하는 지연지급이자는 쟁점오피스텔의 건설에 소요된 비용이 아니라 미지급공사비를 반제하기 위하여 미분양된 오피스텔 33동을 추후에 분양하여 그 분양대금으로 미지급공사비를 지급하면서 함께 지급하기로 한 연체이자로서 1992년도에 지급한 사실이 없을 뿐만 아니라 지급할 의무가 확정된 비용도 아니므로 취득원가로 산입할 수 없다고 판단된다. (다) 또한, 자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비중 양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용을 말하는 바, 청구인이 주장하는 광고선전비등 제분양비용은 분양대행에 따른 예상비용을 사전에 약정한 것으로 이 또한 1992년도에 지급한 사실이 없을 뿐만 아니라 지급할 의무가 확정된 비용이 아니므로 필요경비에 산입할 수 없다고 하겠다.
(1) 관련법령 구 소득세법 시행령 제53조 제1항 제5호에 의하면 증여에 의하여 취득한 자산은 증여를 받은 날에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익 계산시 취득가액은 취득당시의 기준시가에 의한다고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점토지중 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOO 대지 330㎡는 1991.5.17 사망한 청구외 OOO로부터 공동사업자중 1인인 OOO이 1989.8.18 증여받은 토지로서 상속세 과세시는 상속세법 제9조의 규정에 의거 상속개시 당시의 가액으로 평가하여 상속세를 과세하였으나, 이 건 부과처분시는 증여당시의 평가액으로 취득가액을 계산하였음이 처분청에서 제출한 심리자료에 의하여 확인되고 있다. (나) 위 관련법령에서 보는 바와 같이 자산양도차익 계산시 증여로 취득한 재산의 취득가액은 증여당시의 기준시가에 의하도록 하고 있으므로 처분청이 증여일인 1989.8.18 당시의 평가액을 취득가액으로 계산한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.