[주 문] 성북세무서장이 96.8.16 경기도 하남시 OO동 OOOOOOO 대지 106㎡, 주택171.24㎡의 양도에 대하여 청구 인에게 결정고지한 95년귀속 양도소득세 16,889,110원은 토지 의 취득가액은 51,300,000원, 토지의 양도가액은 위 부동산 양 도가액 120,000,000원중 토지 및 건물의 기준시가의 비율로 안분계산한 토지가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하 고, 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인외 23명은 90.3.14 경기도 하남시 OO동 O OOOO 임야 24,694㎡중 7,600㎡(청구인지분 304㎡)를 청구외 OOO로부터 취득하여, 92.6.8 그 중 2,631㎡를 경기도 하남시에 증여하고, 92.9.17 5,312㎡를 청구인외 23명 앞으로 공유물분할등기를 한 후, 92.10.19 위 토지중 2,391㎡를 청구외 OOO외 20명에게 지분형태로 양도하였으며, 93.7.12 공유물분할에 의하여 경기도 하남시 OO동 OOOOOOO 대지 106㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인 앞으로 등기를 한 후, 93.11.11 위 지상에 주택 171.24㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점주택을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 95.5.26 청구외 OOO에게 양도하였다. 청구인은 95.8.29 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도가액 120,000,000원(토지 97,895,448원, 22,104,552원), 취득가액 74,703,851원(토지 56,000,000원, 주택 18,703,851원)을 실지거래가액으로 하여 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하고 양도소득세 10,606,860원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 96.8.16 청구인에게 기준시가로 그 과세표준과 세액을 결정하여 95년귀속 양도소득세 16,889,110원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.9.16 심사청구를 거쳐 96.12.6 이건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택에 대하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였음에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 그 과세표준과 세액을 결정함은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 경기도 하남시 OO동 OOOOOOO 35평에 대한 계약서에는 매매대금이 5,600만원으로 기재되어 있고, 계약일자만 89.12.25로 기재되어 있을 뿐 중도금이나 잔금날짜가 기재되어 있지 않음이 확인되고, 취득가액이 5,600만원일 경우 평당가액은 1,600,000원임을 알 수 있다. 토지 소유자 청구외 OOO가 경기도 하남시 OO동 O OOOOOO 2,391㎡를 OOO외 23인에게 양도한 계약서상에는 계약일이 90.2.8, 계약금은 105백만원이고, 중도금 420백만원은 90.10.19로 기재되어 있으며, 잔금 559,911,464원에 대하여는 날자가 기재되어 있지 아니하며 평당가액이 1,500,569원임을 알 수 있다. 청구인은 취득자가 OOO외23명으로 되어 있는 것은 공유물분할을 위한 매매계약서일 뿐 실지거래계약서는 아니라고 주장하나 부동산가격이 상승기에 있었던 당시의 상황에 비추어 늦게 계약한 평당가격 1,500,569원이 먼저 계약한 평당가격 1,600,000원보다 낮음을 알 수 있다. 잔금약정일자나 중도금지급일자 등이 기재되어 있지 않은 점, 가격이 당시의 토지가격상승과 다른 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 토지취득계약서는 사실계약서로 보기는 어렵다. 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 1억2,000만원에 양도하면서 계약금 1,000만원은 95.4.22에, 중도금 6,000만원은 95.5.30에, 잔금 5,000만원은 95.6.8에 지급하기로 약정되어 있으며, 토지·건물가격에 대한 별도의 구분이 되어 있지 않음을 알 수 있다. 청구인은 주택부분에 대하여도 양도가액은 실지거래가액으로 신고하고 취득가액은 환산한 가액으로 신고하였으나 양도시 주택부분의 가액이 구분되어 있지 아니하고 취득시 신축한 비용에 대한 증빙제시가 없어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다 하겠다. 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정은 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액의 적용대상으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도차익 결정원칙인 기준시가에 의하여 그 거래가액을 결정할 뿐 조사를 통하여 확인한 가액을 실지거래가액으로 하여 과세할 수는 없는 것으로 해석되므로, 이 건의 경우는 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제94조에서 당해 연도에 발생하는 양도소득을 그 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 규정하고, 같은법 제96조 제1호에서 토지 및 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로서 취득가액은 토지 및 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의하나 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항에서는 이를 받아 법 제96조 제1호 단서 및 법제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 그 제2호에서 양도자가 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제100조 제1항 및 제2항에서는 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하며, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하고, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인이 93.11.11 쟁점주택을 신축하여 거주하지 아니하고 95.5.26 양도한 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 95.8.29 처분청에 쟁점부동산의 양도에 대하여 자산양도차익 예정신고를 하면서 토지 및 주택의 양도가액은 쟁점부동산의 양도가액 120,000,000원을 동 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액(토지 97,895,448원, 건물 22,104,552원)으로 신고하였으며, 쟁점부동산의 취득가액은 토지는 56,000,000원으로, 건물은 위 안분계산한 건물의 양도가액을 양도시 건물기준시가에 대한 취득시 건물기준시가의 비율을 곱하여 계산한 가액을 취득가액(18,703,851원)으로 하여 양도차익을 계산하여 신고하였음이 청구인이 제출한 자산양도차익예정신고서에 의해 확인된다. 청구인이 신고한 위 쟁점부동산의 거래가액중 건물가액은 주택신축비용에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되어 위 전시법령에 따라 기준시가를 적용하여야 할 것이므로 건물부분을 제외한 토지부분의 실지거래가액을 인정할 것인지의 여부가 다툼의 요체라 하겠다. 첫째, 쟁점토지의 취득에 대한 매매사실을 살피건대, 쟁점토지 취득계약서를 보면, 89.12.25 청구인이 청구외 OOO로부터 경기도 하남시 OO동 OOOOOO 임야 약35평을 평당 1,600,000원으로 56,000,000원에 취득하기로 계약하고 계약금 5,000,000원, 중도금 30,000,000원, 잔금 21,000,000원을 지급하기로 하였으나 지급일자가 명시되어 있지 아니하고 특약사항에 형질변경과 관련된 사항이 기재되어 있으며, 쟁점토지 취득영수증(7매)을 보면, 89.12.25 계약금 5,000,000원(위 계약서로 갈음함), 90.3.31 중도금 15,000,000원, 90.6.30 중도금 5,000,000원, 90.12.15 중도금 5,000,000원, 91.10.15 중도금 2,000,000원, 92.7.5 중도금 1,000,000원, 92.10.29 중도금 1,000,000원, 94.7.11 잔금 17,300,000원 합계 51,300,000원을 지급한 것으로 되어 있으며, 청구인은 89.12.25 청구외 OOO와 쟁점토지 취득계약시 약35평을 평당 1,600,000원에 취득하기로 하여 56,000,000원에 계약을 체결하였으나, 추후 실제 취득면적이 106㎡로 확정됨으로써 실제 지급대금은 51,300,000원이며, 청구인이 착오로 쟁점토지 취득가액을 56,000,000원으로 잘못 신고하였다고 경위서를 제출하고 있으며, 매도인 OOO도 위 매매사실을 확인하고 있다. 한편, 청구인이 제출한 보충자료에서는 청구인이 89.12.25 경기도 하남시 OO동 O OOOO 임야 약35평을 청구외 OOO로부터 취득하기로 계약을 할 당시 동 토지는 토지거래허가지역으로, 계약 이후 양도자인 OOO가 국토이용관리법상의 토지거래허가지역임에도 불구하고 토지거래허가없이 부동산 매매계약을 한 사실이 검찰에 적발되어 조사를 받게 되었고, 그 당시 동 토지의 정당한 매수자로서 토지거래허가를 받을 요건을 갖춘 25명(등기상에는 24명)의 명의로 우선 토지거래허가를 받아 90.3.14 소유권이전등기를 한 것이며, 잔금은 89.12.25 계약시 형질변경공사 후 지급하기로 하였으나, 형질변경 및 구획정리가 늦어져 93.7월중에 구획정리가 완료되어 93.7.12 청구인 앞으로 쟁점토지를 소유권이전등기를 하게 되었으며, 청구인을 포함한 분양받은 모든 사람들이 수 년동안 재산권행사를 할 수 없어 분양업자와 다툼이 있어 잔금지급을 연기하다가 94.7.11 잔금을 지급하게 되었다고 주장하고 있다. 위 사실을 종합하여 보건대, 위 매매계약서상에 대금지급일자가 지정되지 아니한 점, 계약체결일로부터 잔금지급기일까지 4년여가 소요된 점, 등기면적 106㎡(32.065평)를 평당 1,600,000원으로 계산하면 51,300,000원이 되는 점, 쟁점토지가 형질변경 과정을 거쳤으며, 매도인 OOO가 부동산투기에 연루되었던 점등의 정황으로 미루어 보아 쟁점토지 취득에 관련된 위 청구주장 내용은 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 둘째, 쟁점부동산의 양도에 대한 매매사실을 살피건대, 쟁점부동산 매도계약서를 보면, 95.4.22 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 120,000,000원에 매도하기로 계약하고, 계약금 10,000,000원, 95.5.30 중도금 60,000,000원, 95.6.8 잔금 50,000,000원을 지급하기로 하였으며, 특약사항으로 지층방4개 2세대 20,000,000원(10,000,000원+10,000,000원)및 1층방3개 2세대 22,000,000원(7,000,000원+15,000,000원)의 보증금은 매수자가 인수하고 잔금 8,000,000원을 지불한다고 정하고 있으며, 위 대금지급에 대한 영수증3매(잔금 영수증은 위 전세금 42,000,000원을 제외한 8,000,000원에 대한 영수증임)와 매수인 OOO의 확인서를 위 거래의 증빙으로 제시하고 있다. 청구인이 신고한 위 쟁점부동산의 양도가액중 쟁점토지의 가액 97,895,448원(위 양도가액을 토지 및 건물의 기준시가에 의해 안분계산한 가액)은 쟁점토지를 기준시가로 계산한 가액 80,560,000원을 상회(기준시가 대비 121.5%)하고 있는 것으로 나타난다. 사정이 이러하다면 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액도 실지거래가액이 아니라고 부인하기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 쟁점부동산중 건물부분의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하되, 토지부분의 취득가액은 51,300,000원, 양도가액은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액을 토지 및 건물의 기준시가에 의해 안분계산한 토지의 가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 판단되므로 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 그 전체가액을 기준시가에 의하여 과세한 처분은 잘못이 있다 하겠다.
- 라. 이건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.