[요지] 부동산의 교환가치에 해당하는 실지거래금액이라고도 인정되지 아니하므로 소득세법 시행령 제115조에 규정한 기준시가금액을 매매가액으로 하여 건물분에 대한 부가가치세 상당액을 차감하고 공동소유자 지분별로 안분한 수입금액에 표준소득율을 곱하여 소득금액을 산출하여 과세한 당초처분은 정당함
[요지] 부동산의 교환가치에 해당하는 실지거래금액이라고도 인정되지 아니하므로 소득세법 시행령 제115조에 규정한 기준시가금액을 매매가액으로 하여 건물분에 대한 부가가치세 상당액을 차감하고 공동소유자 지분별로 안분한 수입금액에 표준소득율을 곱하여 소득금액을 산출하여 과세한 당초처분은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 동작구 OOO동 OOOOOO 대지 139㎡ 및 주택 141.42㎡와, 같은동 OOOOOOO 대지 132㎡ 및 주택 87.6㎡(두필지상의 대지 및 주택 모두를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.5.22 청구외 OOO와 공동(1/2지분씩 소유)으로 경락받아 90.12.28 소유권이전등기 하였다가 같은날 청구외 OOO에게 양도하였다. 쟁점부동산 소재지 관할 대방세무서에서 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보고 청구인과 청구외 OOO를 공동사업자로 하여 95.12.16 OOO외 1인 앞으로 90년 2기 부가가치세 10,399,920원을 결정고지한 후, 공동사업자 각각에 대한 수입금액결정상황표를 작성하여 공동사업자의 주소지관할 세무서에 통보함에 따라 처분청이 청구인의 소득금액을 추계결정하여 96.4.16 청구인에게 90년 귀속 종합소득세 8,349,440원 및 동 방위세 1,669,880원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.15 이의신청 및 96.8.24 심사청구를 거쳐 96.12.4 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
1. 부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.”고 규정하고 있고,
2. 구 소득세법(94.12.22 전면 개정되기 전의 것) 제82조 제2항에는 『부동산매매업자로서 종합소득금액에 토지등의 매매로 인하여 발생하는 사업소득이외의 종합소득이 있는자에 대한 종합소득에 대한 세액의 계산에 있어서는 다음 각호의 세액중 많은 금액을 종합소득산출세액으로 한다.
1. 제70조의 규정에 의한 종합소득산출세액
2. 제92조 제2항의 규정에 의한 산출세액의 당해년도분 합계액과 종합소득과세표준에서 제92조 제1항의 규정에 의한 토지등 매매차익의 당해년도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 기본세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액』으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제134조 제2항에서 “법 제82조에 규정하는 종합소득산출세액의 계산은 재무부령이 정하는 바에 의한다.”고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제67조에는 『영 제134조 제2항의 규정에 의한 종합소득산출세액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.
1. (생 략)
2. 토지등의 매매로 인하여 발생한 소득이외의 종합소득이 있는 경우에는 다음(가) 및 (나)에 의하여 계산한 금액중 많은 금액을 그 종합소득산출세액으로 한다. (가) {(매매차익 - 기타필요경비 + 다른 종합소득금액) - 소득공제액} × 기본세율 = 종합소득산출세액 (나) {(매매차익 - 양도소득공제 - 법제68조 제2항의 규정에 의한 소득공제액) × 법제70조 제3항 각호의 규정에 의한 세율} + {(다른 종합소득금액 - 소득공제액) × 기본세율} = 종합소득산출세액』으로 규정하고 있다. 한편, 같은법 제92조 제1항에는 “부동산매매업자의 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제141조 제1항에서 “법 제92조 제1항에 규정하는 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다. 1～5,(생략)”라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제142조 제1항에는 “법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다. 1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다. 2. 제169조 제1항 각호(추계조사결정사유)에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 “제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다.”고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 거래가 있던 기간중에 간이음식점을 경영하였고, 쟁점부동산의 거래이외에는 부동산 거래가 없었음에도 이 건 쟁점부동산의 매매를 부동산매매업으로 보고 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 국세청의 청구인과 청구외 OOO에 대한 부동산보유현황(전산자료)을 보면, 청구인은 88.3.15 전라남도 강진군 군동면 OO리 OOO 임야 13,190㎡를 취득하는 등 88년부터 93년까지 6차례에 걸쳐 부동산을 취득 및 3차례에 걸쳐 부동산을 양도한 사실이 있고, 공동사업자인 청구외 OOO는 90.4.30 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOO 단독주택 및 대지 169.6㎡를 양도한 것을 비롯하여 90년부터 93년까지 6회에 걸쳐 부동산을 취득 및 양도한 사실이 확인되고 있으며, 특히 청구외 OOO의 경우는 쟁점부동산을 포함하여 대부분의 부동산을 취득한 후 단기간에 양도하였음이 확인되고 있고,
(2) 한편, 당 심에서 쟁점부동산 소재지 관할세무서에 확인한 바에 의하면, 청구외 OOO는 평소 경매브로커로 활동하고 있는 것으로 파악하고 있고, 또한 이 건과 관련하여 쟁점부동산의 양도에 대한 부가가치세를 사업장관할 세무서에서 부과하였는바 동 부가가치세에 대하여는 불복청구하지 않고 납부한 사실로 보아도 부동산매매업을 하였다는 사실이 간접적으로 확인된다 하겠다.
(3) 전시한 법령과 위의 사실을 종합하여 볼 때, 부동산매매업은 부동산매매를 수익목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 있는 사업활동을 말하고, 부동산매매업에 해당하는지 여부는 위에서 열거한 제반사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것으로 판단되고,(국심93서 3192, 94.4.15등 다수 같은 뜻임) 청구인과 공동사업자인 청구외 OOO는 쟁점부동산이외에도 수차례에 걸쳐 부동산을 사고 판 사실이 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산을 포함하여 주로 단기매매차익을 목적으로 부동산을 매매한 사실이 확인되고 있으므로 이는 청구인과 청구외 OOO가 쟁점부동산을 양도한 것은 부동산매매를 수익목적으로 하고 사업활동을 영위한 것으로 인정된다 하겠다. 따라서 처분청이, 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로 이 건 종합소득세를 추계결정한 처분의 당부에 대하여 보면,
(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액이 제출된 증빙에 의하여 확인되고 있음에도 소득금액을 추계로 결정한 것은 부당하다고 주장하고 있는바, 청구인이 제출한 서울민사지방법원 경락허가결정(90타경 1909, 90.5.22)에 의하면, 청구인과 청구외 OOO가 90.5.22 쟁점부동산을 경매가격 178,000,000원에 낙찰받았음이 확인되고 있어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 178,000,000원은 인정된다 하겠으나, 청구인이 제출한 양도시의 검인계약서를 보면, 쟁점부동산을 매매가액 178,000,000원(90.12.28 계약금 18,000,000원, 90.12.30 중도금 80,000,000원, 91.1.10 잔대금 80,000,000원)에 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있고, 동 검인계약서상의 검인일자는 90.12.28임이 확인되고 있으며, 등기부등본상의 소유권이전등기일도 90.12.28임이 확인되고 있는바, 통상적인 부동산거래의 경우 잔금을 받은후 검인계약서의 검인을 받아 소유권이전등기를 하고 있는 것과는 달리 청구인의 경우는 특별한 사유도 없이 쟁점부동산을 계약금만 받은 상태에서 검인계약서의 검인을 받아 당일 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 경료한 것으로 되어 있어 동 검인계약서의 신빙성이 희박한 것으로 인정된다 하겠고,
(2) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 쟁점부동산을 담보로 하여 88.10.11과 88.11.16 각각 채권최고액 160,000천원 및 60,000천원 2건의 근저당권이 설정되어 있고, 일반적으로 근저당권 설정시 채권최고액은 부동산 가격의 70%에서 80%사이에 설정되는 것으로 보아도 쟁점부동산의 시가는 최소한 220,000천원이 되는 것으로 인정된다 하겠고 한편, 쟁점부동산의 양도시인 90년에는 부동산가격이 최고조에 달했던 때로 청구인은 쟁점부동산을 경락에 의하여 취득한 후 비록 단기간에 양도하였다 하더라도 경락받은 가액과 동일한 가액으로 양도하였다는 것은 사회통념상 납득하기 어렵다 하겠으므로 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다.
(3) 전시한 법령과 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인의 경우는 비치·기장한 장부도 없고 또한 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여도 부동산매매업에 대한 소득금액을 실지조사결정할 수는 없다고 하겠고, 이는 소득세법 제169조 제1항의 추계조사결정사유에 해당된다 하겠으므로 처분청이 이 건 소득세법 시행령 제115조(기준시가의 결정)에 규정한 기준시가를 매매가액으로 하여 여기에 표준소득율을 곱하여 소득금액을 산정하여 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.