[요지] 부동산의 취득 및 양도가액의 산출근거가 된 전체부동산의 취득 및 양도가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하고, 공동사업자들이 어떤비율로 자금을 출자하여 취득하였는지도 공증서등에 의하여 입증되지 아니하므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 부동산의 취득 및 양도가액의 산출근거가 된 전체부동산의 취득 및 양도가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하고, 공동사업자들이 어떤비율로 자금을 출자하여 취득하였는지도 공증서등에 의하여 입증되지 아니하므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 청구외 OOO등 4인(OOO, OOO,OOO, OOO)과 공동으로 89.3.21 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 445.8㎡(청구인 지분 78.4㎡)를 취득하여 90.9.25 동 지상에 건물 2,172.98㎡(청구인 지분 382.22㎡) (위의 토지와 건물을, 이하 “전체부동산”이라 한다)를 신축하여 임대사업에 이용하다가 94.11.26 청구인의 지분인 대지 78.4㎡ 및 건물 382.22㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO에게 양도하고 95.5월 양도가액 562,752,000원과 취득가액 501,515,910원을 실지거래가액으로 하여 양도소득과세표준 확정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고하면서 이를 입증할 금융자료나 공동 사업의 출자비율을 확인할 약정서등을 제시하지 못하고 있기 때문에 위 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.6.16 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 214,202,100원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.8.12 심사청구를 거쳐 96.12.7 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 처분청이 청구인의 신고내용 중 양도가액 562,752,000원과 취득가액 501,515,910원은 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정한 데 대하여, 청구인은 동 거래가액이 실지거래가액이라고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.
(2) 쟁점부동산의 취득가액 501,515,910원을 실지거래가액으로 볼 수 있는지에 대하여 보면, (가) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 260,867,294원(전체토지 취득가액 1,483,000,000원 × 청구인의 토지소유지분 17.59%)이라고 주장하면서 전체토지의 매매계약서 사본, 거래상대방 사실확인서 및 취득대금의 지급증빙인 영수증사본, 무통장입금증사본등을 제시하고 있으나, 전체토지의 취득가액 1,483,000,000원 중 무통장입금표로 확인되는 금액은 960,000,000원이고, 잔금을 청구외 OOOO신용금의 대출금 200,000,000원으로 지급하였다고 주장하면서 대출금잔액증명서만 제출하고, 동 대출금이 이 건의 잔금으로 지급되었음을 입증할 금융자료등은 제시하지 못하고 있다. (나) 청구인은 쟁점건물의 신축비용이 240,648,616원(전체건물 총신축 비용 1,368,407,555원 × 17.59%)이라고 주장하면서 공동사업계약서, 건물신축공사계획서, 주간결산현황표등을 제시하고 있으나, 위의 증빙들은 공증인의 인증을 받지아니 하였고, 또한 청구인의 토지·건물의 소유지분 비율(17.59%), 공동사업자계약서상 출자비율(18%) 및 건물신축공사계획서상 비용부담비율(25%)이 각각 다름이 확인되는 한편, 청구인은 위의 지분비율이 각각 다른 사유가 당초 4인이 25%씩 부담하기로 하고 사업을 추진하는 과정에서 2인이 추가 가입하였기 때문이라고 주장하고 있는 바, 위의 계약서등의 내용을 보면 89.1.30 공동사업계약서 작성시점과 89.3.21 토지취득시점에서 6인으로 구성되어 있고, 89.7월 건물공동신축계획서 작성시점에서 4인으로 구성되어 있을 뿐 만 아니라 그 이후에 그 지분등이 조정된 사실이 확인되지 아니한 점등을 미루어 볼 때 당초 4인으로 구성되었다가 사업진행과정에서 6인이 되었다는 청구주장은 위의 사실과 다름을 알 수 있다. (다) 그리고, 청구인이 제출한 주간결산현황표내역을 보면 총지출금액 1,264,449,217원과 청구인이 양도소득세 신고시 신고한 총건물신축비 1,368,407,555원은 서로 다르고, 또한 동 차액 103,958,338원에 대한 내역을 제시하지 못하고 있어 총건물 신축비용 1,368,407,555원도 객관적인 증빙에 의하여 확인된 금액으로 보기 어렵다. (라) 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 501,515,910원을 실지거래가액으로 볼 수 없다 하겠다.
(3) 쟁점부동산의 양도가액 562,752,000원을 실지거래가액으로 볼 수 있는지에 대하여 보면, (가) 양도시 작성된 매매계약서에 의하면 청구인은 94.10.31 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 562,752,000원에 양도하면서 그 대금은 쟁점부동산의 임대보증금 중 청구인 지분 142,798,320원, 은행차입금 중 청구인 지분 147,514,544원, 양수자 OOO에 대한 개인 채무 224,182,127원 및 청구인의 처가 임차한 쟁점건물 지하식당의 임차보증금 50,000,000원 중 청구인이 차용한 자금 48,257,009원의 채무와 상계하는 조건으로 하였음이 확인된다. (나) 청구인은 위 쟁점부동산의 양도가액 562,752,000원은 전체토지 및 건물의 가액을 3,200,000,000원으로 보아 동 총가액을 청구인의 소유지분(17.59%)으로 안분계산 하였다고 주장하고 있으나, 동 총양도가액은 공신력이 있는 감정기관의 감정가액이 아닐 뿐 만 아니라 동 가액을 평가한 증빙도 제시하지 못하고 있고, 또한 이는 94.11.21 기준으로 청구외 OOOOOOO(개인)가 평가한 감정가액 2,803,834,200원과도 서로 다름이 확인된다. (다) 위의 매매계약서 내용을 보면 청구인은 그의 양도대금 562,752,000원중 224,182,127원을 양수자 OOO에 대한 개인채무와 상계한 것으로 되어 있으나, 이를 입증할 채무의 발생과정 및 이자 수수등에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 사실상 채무가 있었는지가 확인되지 아니한다. (라) 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 562,752,000원을 실지거래가액으로 볼 수 없다 하겠다.
(4) 위의 관련법령 및 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 95.5월 양도소득세 신고시 관련증빙을 첨부하여 신고한 쟁점부동산의 취득가액 501,515,910원 및 양도가액 562,752,000원은 실지거래가액으로 확인된 경우에 해당되지 아니하므로 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용할 수는 없는 것으로서 그 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.