부동산의 양도를 사업양도로 볼 수 있는지 및 부동산 양도시 토지와 건물의 가액을 구분하여 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인들(명단붙임)은 서울특별시 중구 OOOO O가 OOO 및 OOOOO 소재 대지 123.6㎡, 건물 412.93㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1976.6.29 취득하여 1976.7.1 부동산임대사업자등록(OOOOOOOOOOOO)을 하고 임대사업을 영위하다가 1995.10.5 청구외 OOO, OOO(이하 “OOO등”이라 한다)에게 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도를 사업의 양도로 보지 아니하고 재화의 공급으로 보아 건물분에 대하여 1996.7.20 청구인들에게 1995년 제2기분 부가가치세 20,344,980원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1996.9.18 심사청구를 거쳐 1996.11.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인들이 쟁점부동산을 양도한 것은 부동산임대사업의 사업양도이므로 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 볼 수 없고 이를 재화의 공급으로 보아 과세하더라도 지방세 과세표준으로 안분계산한 가액 165,786,000원은 불합리하고, 양도가액 655,000,000원중 토지 605,640,000원과 건물 49,360,000원으로 구분양도한 실지거래가액을 과세표준으로 하여야 하므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인들은 쟁점부동산 임대사업에 관한 인적·물적시설 및 권리의무를 양도·양수하는등 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켰다고 인정할 만한 구체적·객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있는 반면, 쟁점부동산의 매매계약서상 청구인들이 토지와 건물만을 단순히 양도한 것으로 나타나고 있어 쟁점부동산의 양도는 사업양도가 아닌 사업용자산의 단순양도에 불과하고, 쟁점부동산의 매매계약서에 토지와 건물의 가액구분이 없이 일괄양도된 것으로 나타나고 있고, 동 매매계약서와 달리 실질적으로 토지와 건물을 구분하여 양도한 것으로 인정할 만한 객관적·구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 토지와 건물의 구분양도에 따른 실거래가액으로 과세표준을 산정하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도를 사업양도로 볼 수 있는지 및 쟁점부동산 양도시 토지와 건물의 가액을 구분하여 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제6조 제6항에서는 “재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제17조 제2항에서는 “위 법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다”고 규정하고 있고, 같은 령 제48조의 2 제3항에서는 과세표준의 안분계산과 관련하여 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하되 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산토록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 우선, 쟁점부동산의 양도가 사업양도인지의 여부에 대하여 본다. 청구인들은 쟁점부동산을 상속으로 취득하여 1976.7.1 사업자등록(OOOOOOOOOOOO)을 하고 부동산임대사업을 영위하다가 1995.10.5 양도하였다. 쟁점부동산은 지상 4층 건물로 총 5개의 점포를 임대(1층: OOO, 2층: OOO, 3층: OOO, OOO, 4층: OOO)에 공하던 사업용 건물로서 청구인들은 동 건물 1층을 임대받아 “OOO”이라는 상호로 음식점을 경영하던 OOO등에게 쟁점부동산을 매매가액 655,000,000원에 양도하는 계약을 1995.9.5 체결하였으며, 1995.10.5 잔금 290,000,000원중 예수임대보증금 49,900,000원과 전화가입권(OOOOOOOO) 250,000원을 차감한 잔액 215,100,000원을 수령한 사실이 부동산매매계약서, 등기부등본, 부동산임대양도확인서등에 의하여 확인된다. 위 쟁점부동산 매매계약서상의 계약내용에는 계약금, 중도금, 잔금 등의 매매대금지급방법 및 부동산의 명도일, 잔금지급일 현재의 부동산 관련 채무 및 제세공과금 변제, 계약위약시의 계약금 변상 방법 등의 내용이 포함되어 있으나, 양수인이 쟁점부동산 관련 임대사업에 관한 모든 권리와 의무를 양도인으로부터 포괄적으로 승계한다는 내용은 포함되어 있지 아니하다. 쟁점부동산을 양수한 OOO 등은 동 1층에서 “OOO”이라는 상호의 음식점을 직접 운영하면서 동 2～4층은 양수전과 같이 임대하였음을 사업자등록증(OOOOOOOOOOOO) 및 임대차계약 승계표 등에 의하여 확인할 수 있다. 위 사실들을 모두어 보면 이건 쟁점부동산의 양도전 청구인들은 쟁점부동산 전부를 사용하여 부동산 임대업만을 영위한 반면, 양수후 OOO 등은 쟁점부동산의 일부로는 부동산 임대업을 영위하였으나 일부로는 음식점업을 영위하였으므로 쟁점부동산 관련 임대사업의 동질성이 유지되었다고 보기 어렵고, 동 부동산 임대사업에 관한 모든 권리와 의무가 양도인으로부터 양수인에게 포괄적으로 승계되었다고 인정할 수 있는 객관적 증빙도 없으므로, 이 건 쟁점부동산의 양도를 재화의 공급으로 보아 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

2. 다음 토지와 건물의 구분양도에 따라 건물의 실거래가액으로 과세표준을 산정하여야 한다는 주장에 대하여 보면, 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 토지와 건물가액 구분이 없이 일괄양도된 것으로 나타나 있고, 동 매매계약서의 내용과 달리 토지와 건물을 구분하여 양도하였다고 인정할 만한 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있어 이 부분 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 붙 임 ] 청 구 인 현 황 성 명 주 소 OOO OOO OOO OOO OOO 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO OOOOOO 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO OOOOOO